حساب امانی راهگشای پیش خرید مسکن

یکی از مسائل مهمی که نقش اساسی در زندگی مردم دارد، موضوع مسکن و کمبود آن در مقایسه با انتظارات و نیازهاست.سال هاست که داشتن مسکن به آرزویی دست نیافتنی برای اقشار ضعیف جامعه تبدیل شده است و اگرچه دولت ها همواره در آغاز کار با ارائه سناریوهای مختلف سعی در کاهش قیمت ها و افزایش قدرت خرید مردم داشته اند ، اما نه تنها نتوانسته اند اقدامی قابل توجه را به اجرا بگذارند؛بلکه با نگاهی به عملکرد آنها بعد از پایان دوره ریاستشان طرح ها و برنامه هایشان در کاهش قیمت ها و افزایش قدرت خرید مردم بیتأثیر بوده است. به طور مثال بعد از گذشت یک سال از ابلاغ ثبت معاملات املاک در دفاتر اسناد رسمی از جانب معاون اول رئیس جمهور، هنوز ثبت معاملات پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست و به این ترتیب طرفین این نوع معاملات در فضای بی اطمینانی، اقدام به عقد قرارداد با یکدیگر میکنند.اخیراً پیش فروشنده ها با یک چالش دیگر نیز برخورد کرده اند و آن ترس و ابهام نسبت به مصوبه اوایل امسال وزارت راه و شهرسازی در خصوص «حساب امانی» است. هم اکنون سازنده ها در مقابل تکلیف تازه ای که دولت بابت «افتتاح حساب امانی پیش فروشنده نزد بانک» تعیین کرده، صف آرایی کرده اند و نتیجه اجرای این ایده که برای امنیت بخشی به بازار پیش خرید مسکن ابلاغ شده را نه تنها روان کننده معاملات که تشدید کننده رکود معاملاتی توصیف میکنند.طبق آمارهای درج شده در سامانه رهگیری معاملات مسکن، در فروردین و اردیبهشت امسال، حجم پیش فروش های ثبت شده در بنگاه های املاک تا 5/2 برابر ماه های مشابه سال 93 کاهش پیدا کرد و به زیر 1000 فقره قرارداد بنگاهی در ماه رسیده است.به گزارش پیام ساختمان برخی پیش فروشنده ها در حال حاضر برای دور زدن تکلیف «حساب امانی» و همچنین خارج شدن از قوانین دولت، معاملات پیش فروش را به بیرون از بنگاه های املاک کشانده و به صورت غیررسمی و در محل پروژه، اقدام به پیش فروش و عقد قراردادهای کاغذی با پیش خریداران میکنند. در این میان، فراهم نبودن بستر ثبت محضری پیش فروش، بهانه ای شده برای پیش فروشنده ها تا از این طریق، بتوانند قراردادهای خود نوشته را نزد پیش خریداران توجیه کنند. به این ترتیب بخشی از معاملات پیش فروش و پیش خرید در آمار سامانه رهگیری درج نمیشود و در بازار رسمی، رکود معنادار و شدیدی حاکم شده است. فعالان بازار ساخت و ساز و پیش فروش، ایده «حساب امانی» را کاربردی نمیدانند و برخی دیگر معتقدند هنوز برای قضاوت در خصوص تأثیرگذاری حساب امانی بر افزایش یا کاهش معاملات پیش خرید، زود است. گروهی از فعالان بازار مسکن هم معتقدند در بازار پیش فروش هرچه امنیت خریداران افزایش یابد رونق آن هم بیشتر میشود.وزیر راه و شهرسازی اوایل امسال در ابلاغیه سراسری به ادارات استانی این وزارتخانه، دستور اجرای ماده ای از آیین نامه قانون پیش فروش را که طبق آن هر نوع آگهی، تبلیغات یا بازاریابی برای پیش فروش مسکن منوط به اخذ تأییدیه کتبی پیش فروشنده از اداره راه و شهرسازی استان میشود،صادر کرد. در این ابلاغیه، ادارات راه و شهرسازی هر استان مرجع نهایی صدور مجوز پیش فروش برای پیش فروشنده ها تعیین شدند و برای آنکه این اجازه صادر شود، باید علاوه بر احراز یکسری شرایط سازنده و مشخصات پروژه، برگه تشکیل «حساب امانی» نزد یکی از بانک های عامل نیز از سمت پیش فروشنده ارائه و به تأیید مسئولان استانی وزارتخانه برسد. طرح تشکیل «حساب امانی» سال گذشته باهدف مهار کلاهبرداریها و سوءاستفاده های رایج در بازار پیش فروش، تدوین آن آغاز شد.در قالب این طرح که حالا به تکلیف لازم الاجرا تبدیل شده، پیش فروشنده باید یک حساب بانکی به شکل امانی در یکی از بانک های عامل افتتاح کند تا بانک بر عملیات ساخت و ساز و پیشرفت فیزیکی پروژه نظارت کرده و مبالغ پیش خریدار از طریق این حساب و با اجازه و کنترل بانک، به پیش فروشنده پرداخت شود. به عبارتیدیگر«حساب امانی»از تأخیر در تحویل واحد به پیش خریدار جلوگیری نموده و همچنین جلوی پرداخت پول اضافه تر از کار انجام شده را نیز میگیرد. تأکید روی اجرایی کردن قانون پیش فروش یکی از انبوه سازان معتقد است؛ ایجاد حساب امانی ایده خوبی است اما حجم کاری دستگاه های دولتی و بانک ها را افزایش میدهد و پروسه زمانبری است. وی افزود: برای امنیت در بازار پیش فروش باید روی اجرایی کردن قانون پیش فروش تأکید داشت.به اعتقاد ایرج رهبر ، زمانی میتوان در خصوص آثار «حساب امانی» سخن گفت که این پروژه اجرایی شده و بتوان نتایج آن را تحلیل کرد. رهبر اضافه کرد: طرح حساب امانی پیش فروش موجب میشود که انبوه سازان با پیشرفت طرح، پول از بانک دریافت کنند و این موضوع مستلزم این است که یک نظارت از سوی بانک بر طرح انجام گیرد تا با درنظرگرفتن پیشرفت ساخت و ساز، پول متقاضیان به انبوه ساز پرداخت شود که این یکی از موارد موردانتقاد انبوه سازان است چون سابق بر این سازندگان فارغ از اینکه نظارتی بر پیشرفت طرح باشد پول را در زمان های مختلف از پیش خریدار مطالبه میکردند بدون اینکه زمان پایان کار به طور قطعی مشخص باشد. وی خاطرنشان کرد: در حال حاضر با توجه به رکود بازار مسکن، هر پروسه ای که طول مسیر بازاریابی را برای پیش فروشنده ها افزایش دهد، با واکنش منفی سازنده ها مواجه خواهد شد و باعث کناره گیری از انجام این نوع معامله در بازار مسکن و درنتیجه تشدید رکود میشود.قانون طرح پیش فروش را به رسمیت نمیشناسد محمود حقیقت طلب؛ کارشناس حوزه مسکن درباره طرح حساب امانی میگوید:« در این طرح تأکید شده که پیش فروشنده میتواند در مرحله خاک و جواز و... اقدام به پیش فروش کند و این در حالی است که قانون مدنی چنین عقدی را به رسمیت نمیشناسد.وی میافزاید: اساساً به نفع پیش فروشنده ها نیست که پول یا چک یا ثمن خود را نزد بانک بگذارند زیرا مکانیزم بانک به این صورت است که کارشناسان آنها به پروژه های ساختمانی سرکشی کرده و سپس صحت ادعای پیش فروشنده را بررسی کرده و در نهایت اجازه برداشت پول را صادر میکنند . این در حالی است که عملیاتی شدن این امر امکان پذیر نیست و این مکانیزم هزینه زیادی برای بانک در بردارد.»حقیقت طلب به یکی دیگر از مشکلات بارز این طرح اشاره و میگوید: در این طرح نسبت به ثبت قراردادهای پیش فروش مسکن در دفترخانه ها تأکید شده و این در حالی است که تنظیم اسناد عادی وظیفه دفاتر اسناد رسمی نیست و با وظایف صنفی آنها منافات دارد.این کارشناس مسکن ترفند بعضی از بسازوبفروش ها در مراحل پیش فروش ساختمان را ازجمله دیگر موانع تحقق ایده وزیر راه و شهرسازی میداند و میافزاید: در بعضی از موارد پیش فروشنده واحدهای خریداریشده را تا مرحله سفت کاری آماده میکند و برای اینکه چک ها را وصول کند بعضی واحدهای دیگر را تا مرحله نازک کاری پیش میبرد و سایر واحدها را در همان مراحل نیمه تمام رها میکند و با این ترفند سیستم بانکی نمیتواند پیش فروشنده را مورد مواخذه قرار دهد و همین امر موجب میشود تا راه های فرار برای بسازوبفروش ها باز باشد.بنابراین اجرای طرح حساب امانی پیش فروش مسکن ممکن است نقش دولت را در معامله های مسکن ازجمله پیش خرید در سراسر کشور پررنگ کند و سبب شود تا علاوه بر سازماندهی شدن پیش فروش مسکن ،نقدینگی بسیاری از متقاضیان نزد بانک محفوظ بماند ولی از طرف دیگر اجرای این طرح هم دارای مشکلاتی است که به آن اشاره شد و برطرف کردن این مشکلات نیازمند فکر اندیشه ای عمیق است.به نظر میرسد باید ضوابط و سازوکاری برای بازار پیش فروش و پیش خرید تدبیر شود که با سهولت و به سادگی اجرایی باشد چون تجربه طرح های گذشته ثابت کرده اگر سازوکار پیچیده و سخت باشد بازار این را قبول نخواهد کرد و خیلی هم اجرایی نخواهد شد. باید در نظر داشت اینکه همه کارها در دوره رکود مبتنی بر ضوابط تنظیم شود زیاد اجرایی نیست و باید در نظر داشت چنین طرح هایی در دوران رونق میتواند جنبه اجرا به خود گیرد چراکه همه حاضرند با هر شرایطی وارد بازار شوند .