بورس مسکن جایگزین مشاوران املاک؟

اخیرا شورای عالی بورس و اوراق بهادار از تشکیل بورس مسکن در آینده ای نزدیک خبر داد. بانیان این طرح معتقدند با توجه به امکان کاهش سفته بازیها در بورس، بازار مسکن عمدتاً موردتوجه تقاضای واقعی و مصرفی خواهد بود و درنتیجه بورس میتواند فرصت نخست جذب سرمایه گذاران محسوب شود و بر این اساس، یکی از روش های ساماندهی بازار مسکن و به تبع آن بسترسازی برای تأمین مسکن اقشار کم درآمد فعال ساختن بورس مسکن در کشور است.طرحی برای خانه دار شدن همهپیش تر نشریه پیام ساختمان در شماره 197 خود به تاریخ اول آذر 1393، طی موضوعی با عنوان « طرحی برای خانه دار شدن همه» به این مهم پرداخته و با کارشناسان حوزه مسکن در این مورد به گفتگو نشسته بود. در بخشی از همان گزارش چنین می خوانیم: « به نظر میرسد برای گذار از شیوه سنتی بازار مسکن و رسیدن به یک بازار مطلوب و کارآمد، در مرحله اول بایستی تا آنجا که ممکن است اطلاعات مسکن را در یک حوزه متمرکز و به کمک نرمافزار، آنها را ویرایش و مدیریت کرد و در مرحله بعد از بحث دلالی مسکن بهسوی ساختوساز و تولید مسکن حرکت و برای هدایت سرمایههای بخش خصوصی به این سمت اقدام نمود که برای این منظور بورس مسکن میتواند راهکاری مناسب باشد.»بورس میتواند عرضه و تقاضای مسکن را مدیریت کند عضو ناظر مجلس شورای اسلامی در شورای عالی بورس و اوراق بهادار در پاسخ به سؤال پیام ساختمان مبنی بر اینکه آیا طرح بورس مسکن قابل اجراست،گفت: میتوان این اقدام را انجام داد، اما اینکه این طرح تا چه اندازه عملیاتی و اجرایی است، نیاز به کار کارشناسی بیشتری دارد ولی شورای عالی بورس در حال طراحی بورس تخصصی با مکانیزم های بازار سرمایه در زمینه خریدوفروش املاک و مستغلات است.وی افزود: راه اندازی چنین بازار سرمایه ای میتواند تعادل عرضه و تقاضای مسکن را مدیریت کند اما ازآنجاکه مسکن کالایی منحصربه فرد و یگانه است، احتمالاً ایجاد چنین بازاری تا حدودی سخت است.محمدرضا پور ابراهیمی مدیریت قیمت مسکن را درگرو ایجاد بورس مسکن دانست و تأکید کرد: در حال حاضر قیمت مسکن از سوی دلالان و سفته بازان بازار مسکن تعیین میشود و درصورتیکه عرضه و تقاضا مدیریت شود، قیمت مسکن به نرخی بسیار پایین تر از نرخ فعلی میرسد و اساساً بورس مسکن به سود خریداران و مصرف کنندگان واقعی کالای مسکن خواهد بود.وی با بیان اینکه ایجاد بورس مسکن از افزایش قیمت آن جلوگیری میکند، گفت: یکی از گروه هایی که در برابر تشکیل بورس مسکن مقاومت میکنند، برخی بنگاه های معاملات املاک هستند ؛ چون در حال حاضر قیمت مسکن شفاف نیست و دست چنین افرادی برای کنترل قیمت مسکن به نفع خودشان باز است اما با ایجاد بورس مسکن شفافیت به بازار مسکن و املاک برمیگردد. بنابراین کسانی که همواره در تلاش اند در بازار مسکن به سودهای غیرمتعارف دست یابند، با ایجاد بورس مسکن مخالفت میکنند.عضو ناظر مجلس شورای اسلامی در شورای عالی بورس و اوراق بهادار با بیان اینکه بازارهای مالی و حجم معاملاتی که در بورس مسکن صورت خواهد گرفت، جذابیت زیادی برای فعالان بازار سرمایه ایجاد میکند، خاطرنشان کرد: قرار است در بورس مسکن افزایش حجم معاملات مسکن با سودهای متعارف جایگزین معاملات کم با سودهای کلان و غیرمتعارف شود تا سرمایه گذاران به سمت بورس مسکن گسیل شوند.معایب بازار سنتی مسکندر بازار مسکن کنونی اطلاعات مسکن توسط بنگاه داران مختلف، و با سلایق گوناگون گردآوری میشود، بدون اینکه امکان گردش آزاد و سالم آنها وجود داشته باشد؛ در حقیقت این اطلاعات در انحصار تعداد کمی از واسطه هاست و در برخی موارد از این اطلاعات سوءاستفاده میشود، به این معنی که یک ملک با قیمت نازل از یک فروشنده خریداری و با چندین برابر به خریدار عرضه میشود و در این بین واسطه و دلال سود سرشار و هنگفتی به جیب میزند. البته این موضوع شامل آن دسته از مشاوران املاک که با درستکاری و شرافت انجام وظیفه میکنند، نمیشود.همچنین سایر اشکالاتی که میتوان برای روش سنتی خانه دار شدن بر شمرد شامل؛ زمان بر بودن خریدوفروش ملک، بهره وری پایین و ایده آل نبودن مسکن خریداریشده، پرداخت حق کمیسیون های گزاف، اشکالات ثبتی متن قولنامه و قرارداد، کلاه برداری و فروش مال غیر، و مهم تر از همه عدم تجمیع اطلاعات است که کار را برای خریدار و برنامه ریز و دولت، به منظور طراحی و سیاست گذاری در بخش مسکن دشوار میکند.ضرورت وجود مرجع و متولیدر حال حاضر هیچ سازمانی به طور مستقیم با مقوله بازار مسکن درگیر نیست و به همین خاطر هیچ کس مسئولیت آن را به گردن نمیگیرد و دائماً توپ معضل مسکن میان دولت ، شهرداری ،بانک ها ، مشاوران املاک و خیلی جاهای دیگر پاسکاری میشود و تاکنون راهکار عملی که بتواند سیستم بازار مسکن را یکپارچه، روزآمد و مدرن سازد از طرف هیچ سازمان یا نهادی ارائه نشده است.با توجه به اظهارات فوق به این نتیجه میرسیم که بازار مسکن ، مرجع و متولی پاسخگو میخواهد که بتواند به این وضع آشفته سامان بخشد. گردش مالی مسکن از نفت و طلا هم بیشتر است، بااین وجود این بازار فاقد هرگونه تشکیلات رسمی متمرکز و قانونمند است که بتواند با همکاری وزارت راه و شهرسازی، و شهرداریها و بر اساس آمار واقعی و عرضه و تقاضا به ساماندهی بخش مسکن بپردازد، در عوض هر شخصی قادر است با اجاره یک مغازه و تهیه یک میز و چند عدد صندلی، و صدالبته بدون داشتن هر گونه پشتوانه علمی و اصولی در این بازار بزرگ و گسترده فعالیت کند. راهکاری به نام بورس مسکن به نظر میرسد برای گذار از شیوه سنتی بازار مسکن و رسیدن به یک بازار مطلوب و کارآمد، در مرحله اول بایستی تا آنجا که ممکن است اطلاعات مسکن را در یک حوزه متمرکز و به کمک نرم افزار، آنها را ویرایش و مدیریت کرد و در مرحله بعد از بحث دلالی مسکن به سوی ساخت وساز و تولید مسکن حرکت و برای هدایت سرمایه های بخش خصوصی به این سمت اقدام نمود که برای این منظور بورس مسکن میتواند راهکاری مناسب باشد .از سوی دیگر همان طور که تمامی کالاهای اساسی شبیه آهن، نفت یا اوراق بهادار و غیره صاحب بازار و بورس هستند ملک هم نیازمند بورس است، بدین معنی که مردم به جای مراجعه به بنگاه برای خریدوفروش ملک به بورس مراجعه میکنند و در آنجا پس از بررسی ملک توسط کارشناسان بورس و تأیید شرایط قانونی فروش و همچنین کیفیت ساخت، وضعیت موجود و تعیین قیمت پایه، اطلاعات لازم را در کارتکس مخصوص آن ملک درج نموده و پس ازآن به روی تابلو و سایت بورس منتقل میکنند . به این ترتیب خریداران میتوانند با مشاهده این اطلاعات در جریان تازه ترین اخبار بورس قرار گرفته و مستقیماً با فروشندگان تماس حاصل کنند. نظارت کافی لازم استکافی است این روش کار قانونمند و تضمین شده باشد و از نظارت کافی هم برخوردار گردد تا سیل سرمایه های کوچک که به تنهایی قادر به ساخت وساز نمیباشند به طرف بازار بزرگ ساخت وساز سرازیر شود و هم دولت ، هم شهرداری و هم مردم بتوانند سرمایه موردنیاز خود را از طریق فروش اوراق مشارکت در ساخت واقعی و قانونمند تأمین کنند.در این صورت دولت هم قادر خواهد بود از سرمایه گذاران خرد حمایت مالی به عمل بیاورد و بخشی از سرمایه ساخت را در قالب وام مسکن به پروژه های در حال ساخت اعطا نماید. با راه اندازی چنین سیستمی قیمت تمام شده مسکن به طور قابل توجهی کاهش پیدا کرده و به سمت قیمت واقعی میل خواهد نمود.مزایای بورس مسکنبا توجه به آنچه که ذکر شد می توان گفت راه اندازی بورس مسکن در حال حاضر یک ضرورت است و بالاخره اینکه یک بورس فعال و سالم مزایای متعددی خواهد داشت که از جمله آن ها به موارد زیر باید اشاره داشت.- انتقال گردش سریع، سالم و سودمند اطلاعات به طور مستقیم بین خریدار و فروشنده- کوتاه شدن دست واسطه ها که منافع آنها اغلب در اغفال یکی از طرفین معاملات نهفته است ایجاد اطمینان در خریدار و فروشنده بر صحت معامله انجام شده-جلوگیری از معاملات غیرقانونی و مسئله داری که بعضا در برخی بنگاه های معاملات املاک انجام میشود امکان طبقه بندی گروه های درآمد برای معاملات املاک به چندین گروه که فرد خریدار را از سردرگمی نجات خواهد داد- گرایش معاملات املاک به سمت نقدی شدن به جای قولنامه ای که موجب شده حجم زیادی از دعاوی محاکم قضایی را به خود اختصاص دهد-فراهم شدن جذب سرمایه های بیشتر به این سمت به عنوان کالایی که ارزش سرمایه گذاری را دارد.