رکود تورمی مسکن یا رونق توهمی

گروه بازار ساختمان: سخنان وزیر راه و شهرسازی در خصوص افزایش وام مسکن این شائبه را ایجاد کرد که گویی متقاضیان واقعی اما فاقد منابع مالی کافی می توانند حالا دیگر صاحب خانه شوند اما ماجرا ظاهراً در حد افزایش اندک وام مسکن خلاصه شد. یکی از اقدامات و شاید بهتر بتوان گفت تنها اقدامی که دولت جدید در بخش مسکن انجام داد سعی در مدیریت روانی بازار مسکن از طریق گمانه زنی ها در خصوص احتمال افزایش وام مسکن بوده است. هرچند چهار ماه اول دولت یازدهم هیچ افزایشی در سقف وام مسکن صورت نگرفت اما همین وعده ها در افکار فعالان بازار و مردمی که تحت تأثیر آنان هستند، این انتظار را ایجاد کرد که از طرح تقاضا در بازار مسکن به امید وام صد میلیونی یا وام هایی که صد درصد قیمت مسکن را پوشش دهد خودداری کردند. همین کاهش تقاضا موجب شد قیمت مسکن بیشتر کاهش یابد.توان مالی یا توانمندی بازاریدر بازاری که توانمند شده سرمایه گذاری مولد عرصه را بر سفته بازی تنگ می کند و این نه شعار که واقعیتی ملموس در اقتصادهای موفق دنیاست. حال وضعیت تأمین مالی مسکن را در بازار ایران ملاحظه کنید و به نقش وام ناچیز مسکن که حتی نمی تواند مبلغ ودیعه رهن را در بیشتر محلات شهرهای بزرگ پوشش دهد بیندیشید! به چه نتیجه ای می رسید سؤال بنیادی تر اینکه اصولاً چرا باید برای خرید مسکن وام پرداخت شود آن هم دستوری! (هم در سقف هم در سود و هم در مدت زمان بازپرداخت) صاحب خانه شدن یا سکونت اصولاً بحث صاحب خانه شدن تفاوت بسیاری با سکونت دارد که معنای اصلی و مفهوم مورد نیاز کلمه مسکن را شامل می شود. به بیان دیگر مسکن در زمانی که به مالکیت تبدیل می شود، می تواند ضامن حقوقی قوی در مشکلات قضایی ایجاد کند غیر از آنکه با کاهش ارزش پول بر ارزش آن افزوده شده و اثر تورمی را در خود حفظ می کند. اصولاً زمانی که اقساط وام بیش ازحد درآمد میانگین مردم است و تازه آن وام هم تأثیر کمی در قیمت کل خرید مسکن دارد، باید پرسید مگر مسکن محل درآمد است یا می توان از آن درآمدی کسب کرد؟ در خصوص تأثیر این وام ها بر بازار باید پرسید چه درصدی از مردم دارای این توانایی هستند که بتوانند اقساط تقریبا نیم میلیون تومانی این تسهیلات خرید را هر ماه بپردازند. چگونه مردمی که تقریباً همین مقدار در ماه درآمد دارند موفق به پرداخت این وام ها خواهند شد. به بیان دیگر بیشتر این وام ها در حالت عادی به قشر برخوردار تعلق می گیرد. اقتصادی که بر اساس تولید کالا یا خدمات نیست و اقتصادی که تنها به سود آنی می اندیشد تا سود ناشی از عرضه به اقتصاد در همان مسیر خودش نیز دچار سردرگمی می شود. برای مسئولان نیز متأسفانه راهی باقی نمی ماند جز ادامه همان مسیر. آنچه در مورد ادامه ساخت مسکن مهر دیده شده یا آنچه که در خصوص افزایش اندک وام مسکن می بینیم همه و همه به دلیل نبود رویکردهای متقن و صحیح اقتصادی است. چه آنکه این مسائل از معدود بخش هایی است که دور از هیجانات کاذب بازاری و التهابات بحرانی قابلیت برنامه ریزی از سال های قبل را داشته و دارد. تأثیر رشد تقاضای خرید در بازار اجاره اگر از تأثیرات بنیادی بگذریم اثرات هیجانی افزایش وام و احتمال افزایش بیشتر چنانکه در ابتدای مطلب نیز اشاره شد، می تواند تأثیرات مثبتی داشته باشد و آن کاهش درصدی از حجم تقاضای موثر در بازار اجاره و انتقال آن به بازار خرید است که می تواند اندکی از قیمت اجاره بها بکاهد. این تنها نکته ای است که می توان به آن امیدوار بود. اصولاً بازار اجاره در اغلب موارد رویکردی از سر ناچار است چه برای موجر و چه مستأجر. ازاین رو اگر نقدینگی مالک ساختمان به سمت بازارهای مولد منتقل شود درآمدش بسیار بیشتر از اجاره داری خانه های متوسط به پایین از نظر ارزش بازاری است . تأثیر تحریک اقتصادی بدون تحرک تولیدینحوه پرداخت یارانه ها و حجم نقدینگی در کشور این نکته را مشخص می کند که رویکردهای بدون مطالعه در مشکلات اقتصادی تا چه میزان می تواند در بازارهای مصرفی تشنج زا باشد. در همین سه سال گذشته هر سال مبلغ 45.500 تومان به هر ایرانی پرداخت شد که اگر این رقم را در جمعیت 75 میلیون نفری برای 12 ماه ضرب کنیم خواهیم دید که به عدد نجومی 40هزار و 950میلیارد تومان می رسیم. عددی که از بودجه عمرانی سال بعد نیز بیشتر است. و جالب تر اینکه این عدد برای سه بار در اقتصاد ایران تزریق شده بدون آنکه دریافت کننده آن فعالیت مفیدی در اقتصاد انجام داده باشد. به بیان دیگر بودجه ای که از بانک مرکزی در چند سال گذشته استقراض شد ( مثلاً برای ساخت مسکن مهر) و همین پرداخت نقدی یارانه ها توانست نقدینگی بالایی به جامعه تزریق کند بدون آنکه کالا یا خدماتی به اقتصاد عرضه شود. نتیجه این روند همان تورم است. ساده ترین معنای تورم هم دقیقاً بر این رفتار مدیریتی تطبیق دارد ؛ افزایش نقدینگی بدون افزایش کالا یا خدمات . در نتیجه همان کالا یا خدمات محدودی که در بازار دیده می شود گران تر از گذشته خواهد شد چرا که در این شرایط تقاضای بیشتری برای همان کالاهای محدود مطرح می شود و همان کالاهای موجود مصرفی رویکرد کاذبانه سرمایه به خود می گیرد. که این به معنای کاهش ارزش پول در دست مردم است؛ معنای ساده تر افزایش قیمت کالا یا کاهش قدرت خرید مردم است. به بیان دیگر با کاهش ارزش پول ملی، قدرت خرید و به تبع آن از تعداد خریداران در بازار کاسته می شود. بازار مسکن با اقدامات کوچک و اندکی مانند دو برابر کردن وام ناچیز مسکن نمی تواند تأثیر شگرفی در کاهش مشکلات داشته باشد. بلکه این اقدامات بیشتر برای ایجاد گردش مالی در بانک های دولتی مانند بانک مسکن مناسب است و تاثیری که می تواند در بازارهای غیررسمی داشته باشد. نحوه پرداخت وام مسکن بیشتر از اینکه بر اساس حل مشکلات باشد تنها بازاری برای دست یابی به منابع مالی ایجاد می کند و کسی هم نیست که رصد کند مقصد نهایی این تأمین مالی به کجا ختم می شود، بازار مسکن یا زمینه ای برای گردش مالی در بازارهای غیررسمی. دولت چه می تواند انجام دهدمتأسفانه در بخش تأمین مالی مسکن اول فعالیتی صورت می گیرد سپس تصمیم گیری آنگاه در خصوص آن فکر می کنیم در نهایت به مطالعه و بررسی مسائل می پردازیم. دولت می تواند از ابعاد سرمایه ای مسکن بکاهد و برای شروع می توان ارزش ضمانتی مسکن در پرونده های قضایی را حذف کند تا مسکن به جایی برسد که فقط محلی برای اسکان باشد نه سرمایه گذاری.