انواع تخلفات ساخت و ساز

کد مطلب : 2232تخلف ساختمانی به معنی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث ساختمان است و ابهام در قوانین و مقررات ناظر بر ساخت وساز ازجمله علل تخلف ساختمانی است و مبنا و مستند رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده صد قانون شهرداریها و تبصره های 9 گانه آن است. مرجع و نحوه رسیدگی به تخلف ها: هرگاه تأسیسات و بناهایی برخلاف اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی مندرج در پروانه ساخته شود به تقاضای شهرداری موضوع درکمیسیونی مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) و یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح میشود و پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام مینماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد .پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت میکند، ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی برحسب مورد اتخاذ کند. در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری میکند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید، در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع رسیدگی خواهد کرد درصورتیکه تصمیم کمیسیون به قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین مینماید. شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ نماید. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آئین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد. انواع تخلفات: 1-بنای فاقد پروانه: به هرگونه ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از شهرداری باشد بنای فاقد پروانه گفته میشود حتی اگر مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض نیز توسط مؤدی انجام گرفته باشد لیکن مبادرت به اخذ پروانه ننموده باشد و ساختمان خود را احداث نماید بازهم اطلاق بدون پروانه به آن ساختمان تسری دارد و نیز چنانچه فاقد پلاک ثبتی باشد و در آن ملک اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده باشد با توجه به صدر قانون ماده صد و تبصره های آن اگر این بنا در محدوده و حریم شهر باشد قابل طرح در کمیسیون ماده صد میباشد و نداشتن سند مالکیت مانع رسیدگی و طرح موضوع در این کمیسیون نمیگردد. 2-تخلف اضافه بنا در منطقه مسکونی و تجاری: در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی و تجاری و صنعتی و اداری کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک ازنظر مکانی، رأی به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان ازنظر مصالح مصرفی باشد داده و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید درصورتیکه ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود. 3-عدم احداث پارکینگ: در صورت عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ احداث شده و عدم امکان اصلاح آن در کمیسیون میتواند با توجه به موقعیت و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه صادر کند. مساحت هر پارکینگ یا احداث گردش 25 مترمربع است، اگر تبدیل مجدد فضا به پارکینگ میسر باشد نمیشود رأی اخذ جریمه صادر نمود. درصورتیکه در ساختمان مسکونی پارکینگ لحاظ شود مساحت هر پارکینگ 16 مترمربع کفایت میکند. اخذ پارکینگ و یا عوارض مربوط میبایست صرفاً برای مساحت پارکینگ عمومی توسط شهرداری هزینه گردد. 4- تجاوز به معابر شهر و عدم رعایت اصول فنی: در مورد تجاوز به معابر شهری مالکین موظفند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرح های مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنماید. درصورتیکه برخلاف پروانه یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد، شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ارسال نماید. 5-تخلف مهندس ناظر: مهندس ناظر ساختمان مکلف است نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث میشود ازلحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبه فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نماید. هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون ماده صد مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهرداری و صدور رأی به جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی ساختمانی منعکس نماید. 6- احداث ساختمان مغایر با کاربری: شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. درصورتیکه برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود. شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری مطرح مینماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم نماید.دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج، طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک ازنظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمیشود. ساختمان هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادرشده است از شمول تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری معاف میباشند. 7-تخلف تراکم ساختمانی :تخلف تراکم اضافی اصولاً تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً از ضوابط فنی و یا بهداشتی قابل رسیدگی میباشد. شهرداری بعد از اخذ جریمه میبایست برابر تبصره 4 قانون گواهی پایان ساخت را صادر نماید. در هر مورد که شهرداری حکم صادره درباره جریمه را به اجرا گذارد آثار آن مجاز شناخته شده قسمت های اضافه بناست که قبل از آن غیرمجاز محسوب میشده است. اعتبار رأی بقای جریمه کمیسیون ماده 100 بر تراکم اضافه تنها تا زمانی است که آن ساختمان پابرجاست و در صورت تخریب و تجدید بنا استناد به رأی صادرشده برای استفاده از تراکم مازاد در ساخت مجدد به هیچ وجه قابل قبول نمی باشد. 8- عدم استحکام بنا: درصورتیکه نقصان راجع به عدم استحکام بنا ازلحاظ فنی قابل رفع باشد کمیسیون رأی به رفع نقص در یک دوره زمانی تعیین شده میدهد. اگر سازه ازلحاظ فنی قابل تحکیم و مقاوم سازی نباشد و یا ذینفع در زمان تعیین شده نسبت به مقاوم سازی اقدام ننماید. رأی قلع بنا صادر و به اجرا گذاشته میشود و کمیسیون نمیتواند در چنین موردی با صدور رأی جریمه موجبات بنای ساختمان غیرمجاز را که خطرآفرین است فراهم نماید. در خصوص گزارش عدم استحکام بنا بین شهرداری و ذینفع اختلاف حاصل شود و یا در زمانی که مهندس ناظر گزارش شهرداری را مبنی عدم استحکام بنا قبول نداشته باشد مراتب به کارشناس دادگستری ارجاع میگردد. 9-احداث بنا خلاف ضابطه به صورت پیشروی طولی: پیشروی طولی به معنای میزان حدود جهت احداث بنا ضربدر طول عرصه است که نسبت به سطح ساختمان معمولاً شصت به چهل است. به این معنی که میتوان در 60% طول زمین احداث بنا نمود و الباقی میبایست به عنوان فضای آزاد باز باشد اعم از با پروانه یا بدون پروانه بودن و عدم رعایت این امر تخلف محسوب میگردد. این تخلف تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً تخلف از ضوابط فنی و یا بهداشتی در کمیسیون ماده صد قانون شهرداری قابل رسیدگی است. مطابق مقررات طرح های مصوب راجع به شهرسازی همان طور که در مناطق مختلف شهر، نوع کاربری زمین در منطقه با سایر مناطق متفاوت است ضابطه درصد سطح اشغال مصوب و تراکم ساختمان نیز تفاوت پیدا میکند. مرجع رسیدگی به اعتراض اشخاص:در مورد آرای صادره از کمیسیون ماده صد قانون شهرداری هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف ده روز نسبت به آن رأی اعتراض نماید، مرجع رسیدگی به این کمیسیون دیگر ماده صد خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی میباشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته اند، رأی این کمیسیون قطعی میباشد ولی با توجه به بند 2 ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 85/9/25 ، رأی قطعی کمیسیون ماده صد قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری میباشد