طرح جامع مسکن و ایرادات آن

کد مطلب : 2020گروه گزارش: طی یک سال گذشته، پیش نویس بخش های مختلف طرح جامع مسکن، به محض تهیه از طرف وزارت راه و شهرسازی در اختیار افکار عمومی و کارشناسان قرار گرفت تا با استفاده از بازتاب فکری آنها طرح مذکور اصلاح شود، امری که توسط برخی افراد و رسانه ها، به اشتباه نسخه نهایی طرح جامعه مسکن خوانده میشد. این در حالی است که معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در آخرین جلسه تدوین نهایی طرح جامع مسکن که در نیمه تیرماه امسال و با حضور کارشناسان و مدیران دستگاه های مرتبط در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد، گفت: ازاین پس اعمال نهایی نظرات و عملیاتی کردن طرح آغاز میشود ضمن اینکه این طرح، سندی غیرقابل تغییر نیست و در شرایط مختلف سیاسی اقتصادی کشور بخش هایی از آن موردبازنگری و اصلاح قرار میگیرد. حامد مظاهریان اظهار کرد: در اجرای طرح جامع مسکن دبیرخانه پیگیری طرح جامع پیش بینیشده تا با پایش شرایط اقتصادی و سیاسی کشور این طرح به روزرسانی شود.با توجه به همین رویکرد انعطاف پذیری وزارت راه و شهرسازی، در ادامه به برخی موارد مندرج در پیش نویس های منتشره که به نظر میرسد نیاز به بررسی کارشناسانه بیشتری دارند مروری کوتاه شده است.عدم تناسب اهداف با نیازبرخی از هدف گذاریها و برنامه های طرح جامع مسکن، تنها برای پوشش دادن بخش ناچیزی از نیاز کشور در آن زمینه طراحیشده اند. حال آنکه وقتی عنوان طرح جامع برای یک سند انتخاب میگردد، طبیعتاً انتظار میرود برای تمامی مسائل آن حوزه، برنامه هایی همه جانبه پیش بینی کرده باشد. به عنوان مثال طرح جامع مسکن در بخش چشم انداز نیاز به مسکن، نیاز کشور به نوسازی بافت فرسوده را تا افق 1405 معادل 5.3 میلیون واحد برآورد کرده است، اما در بخش هدف گذاری طرح، تنها نوسازی 3.8 میلیون واحد پیش بینیشده است. بنابراین حدود 1.5 میلیون واحد از نیاز برآورد شده در طرح، که معادل 30 درصد از واحدهای فرسوده نیازمند نوسازی است، تا افق 1405 هیچ برنامه ای برای نوسازی نخواهند داشت. به عنوان نمونه ای دیگر، در بخش مسکن کم درآمدها، طرح جامع مسکن تصریح میکند که 2.5 میلیون خانوار شهری کم درآمد مستأجر وجود دارد که ازلحاظ تأمین مسکن دچار مشکل جدی بوده و نیازمند حمایت های گسترده بخش عمومی هستند. اما در مرحله تدوین برنامه های عملیاتی، تنها تأمین سالانه 120 هزار واحد مسکونی (اعم از ملکی و اجاره ای) برای این اقشار پیش بینیشده است. بدین ترتیب تأمین مسکن خانوارهای زیرخط فقر مسکن که در حال حاضر وجود دارند، بیش از 20 سال زمان خواهد برد. این در حالی است که بر اساس همین طرح، سالانه 64 هزار خانوار بر تعداد خانوارهای کم درآمد نیازمند حمایت بخش عمومی افزوده میشود.عدم تناسب برنامه ها با چالش هادر طرح جامع مسکن شاهد نوعی گسست و عدم انسجام بین بخش چالش ها، بخش اهداف، و بخش برنامه ها هستیم. به عنوان نمونه در بخش چالش ها، مسائلی چون بروز ادوار رونق و رکود شدید در بازار مسکن، افزایش سهم زمین در قیمت مسکن، عدم تطابق الگوی تولید مسکن با تقاضای آن به عنوان چالش ذکرشده است، اما در بخش های بعد، ارتباط برنامه های پیشنهادی با اهداف تعیین شده و با چالش های ذکرشده نیز روشن نیست. به عنوان مثال مشخص نیست کاهش شاخص توان پذیری مسکن (نسبت قیمت متوسط مسکن نوساز به درآمد خانوار) که در بخش اهداف ذکرشده است، با چه فرایندی از 12 سال فعلی به 8 سال در افق طرح خواهد رسید؟ یا اینکه برای مقابله با چالش دوره های رونق و رکود شدید در بازار مسکن ـ که در بخش چالش ها ذکرشده ـ چه سیاست هایی اتخاذشده است؟ به نظر میرسد برخی از فصل های این سند به طور جداگانه و بدون ارتباط با سایر فصل ها تهیه شده و در پایان به یکدیگر الصاق شده اند.کاهش متوسط زیربنادر طرح جامع مسکن، کاهش متوسط زیربنای مسکونی در مناطق شهری از 101 مترمربع به 90 مترمربع، و در مناطق روستایی از 90 به 81 مترمربع تا سال 1405، به عنوان یکی از ارکان طرح قرارگرفته است. همچنین در این طرح ارائه اکثر تسهیلات حمایتی مسکن، منوط به سکونت یافتن متقاضی در یک واحد مسکونی کوچک، شده است. برای بررسی سیاست کوچک سازی، ذکر چند نکته ضروری است:نیاز به مسکن متوسطسرانه مسکونی مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری برای هر نفر، 30 مترمربع هست. با ملاک قرار دادن این استاندارد مشاهده میشود که تعداد واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 100 مترمربع و بیش از 150 مترمربع ــ که به ترتیب برای خانوارهای 1 تا 3 نفره و 6 نفره و بیشتر مناسب است ــ بیش از تعداد خانوارهای مذکور میباشد. درنتیجه در این حوزه، در مقایسه با نیاز موجود، مازاد مسکن مشاهده میشود. در مقابل، تعداد واحدهای مسکونی با مساحت بین 100 تا 150 مترمربع ــ مناسب برای خانوارهای 4 و 5 نفره ــ کمتر از نیاز موجود بوده و با کمبود مسکن در این بازه مواجه هستیم. لذا باید با اتخاذ سیاست هایی، ساخت وساز مسکن بزرگ در کشور، به سود مسکن متوسط محدود شود. مسکن و کاهش باروریسیاست های کلی نظام در زمینه جمعیت بر «افزایش نرخ باروری به بیش از سطح جانشینی» و «تسهیل و ترویج افزایش فرزند» تأکید دارد. اما برای اجرایی شدن این سیاست ها، قطعاً باید واحدهای مسکونی بزرگ تری در اختیار خانوارها باشد. این امر به معنای افزایش متوسط مساحت زیربنا در کشور است. اما در طرح جامع مسکن، سیاست های جمعیتی کشور هیچ گونه تأثیری بر تعیین متوسط زیربنای مسکونی نداشته است. به عکس، کاهش متوسط مساحت خالص واحدهای تازه ساز از 101 مترمربع فعلی به 88 مترمربع در افق طرح به عنوان یکی از اصول اساسی در نظر گرفته شده است. خانوارهای دونفره که غالباً شامل جوانان تازه ازدواج کرده است، عموماً بچه دار شدن را در حالت خوش بینانه تا زمان امکان تهیه مسکن با فضای بیشتر که لازمه تولد و رشد فرزند است به تأخیر میاندازند.ضرورت تقویت عرضهبعضاً گفته میشود در شرایطی که بسیاری از مردم، استطاعت تأمین مسکن با مساحت متناسب با نیاز خود را ندارند، کوچک سازی مسکن میتواند دستیابی آنها به یک مسکن حداقلی را تسهیل کند. اما همان گونه که در طرح جامع مسکن نیز بیان شده، استطاعت خانوارها برای دستیابی به مسکن به طور پیوسته در حال کاهش بوده است. لذا با این سیاست مجبوریم جهت تطبیق درآمد خانوار با قیمت مسکن، در طرح های آینده سرانه فضای مسکونی را سه میزانی کمتر از این طرح کاهش دهیم و این روند همواره ادامه خواهد یافت! به جای این سیاست، باید از طریق سیاست های تقویت عرضه، کنترل سوداگری در بخش مسکن و نیز کاهش هزینه تمام شده مسکن (از طریق کاهش قیمت زمین و پروانه ساختمانی و ارائه تسهیلات بلندمدت ساخت مسکن) به دنبال منطبق ساختن قیمت مسکن با درآمد خانوار باشیم. به عبارت دیگر به جای منطبق ساختن اجباری جامعه با شرایط غیرقابل قبول بازار مسکن، باید سیاست ها معطوف به اصلاح وضعیت بازار مسکن و انطباق آن با نیاز جامعه و منافع اقتصاد ملی باشد