سود لیزینگ برابر نرخ تورم باشد

کدمطلب : 2165بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی در حالی همچنان از روی میز بودن و در دست بررسی قرار داشتن طرح فروش غیرنقدی با اقساط بلندمدت (لیزینگ) مسکن سخن میگویند که بسته های پیشنهادی ارائه شده در این خصوص سال گذشته توسط کانون شرکت های لیزینگ و کانون سراسری انبوه سازان به شکل جداگانه به دولت ارائه شده و هر دو تشکل صنفی بخش خصوصی آمادگی خود را برای آغاز این طرح اعلام کرده اند. اگرچه بازار مسکن کشور همواره از حساسیت های خاصی برخوردار بوده و کوچک ترین برنامه و طرح نسنجیده ای میتواند به آن آسیب جدی وارد کرده و باعث عدم تعادل بازار و افزایش تصاعدی قیمت ها شود، بااین حال بسیاری از کارشناسان بر این باور هستند که لیزینگ میتواند به رونق بازار مسکن و تأمین سرمایه موردنیاز برای خانه دار شدن افراد، به ویژه دهک های متوسط جامعه کمک کند. ازآنجاکه تقریباً تمامی واحدهایی که قرار است به زودی از طریق اقساط به متقاضیان واگذار شود ساخته انبوه سازان کشور است، با دو تن از اعضای هیئت رئیسه کانون سراسری انبوه سازان کشور در خصوص طرح پیشنهادی آنها و نسبتی که با شرکت های لیزینگ دارند گفتگو کردیم. فرشید پورحاجت، دبیر کانون و سید محمد مرتضوی، خزانه دار کانون به سوا لات ما پاسخ گفتند.دبیر کانون سراسری انبوه سازان:بحث سود بانکی مطرح نیستپیام ساختمان: چه شد که انبوه سازان کشور به فروش اقساطی مسکن رسیدند؟متأسفانه طی سال های گذشته نقدینگی هر دو طرف عرضه و تقاضا مسکن رو به کاهش بوده و نتوانستند خودشان را با واقعیت های موجود در بازار هماهنگ کنند. به خاطر همین سال گذشته انجمن انبوه سازان کشور بسته ای پیشنهادی برای برون رفت از رکود صنعت ساختمان ارائه کرد که در آن مکانیزم های نحوه فروش اقساطی برای طرف های عرضه و تقاضا تعریف شده بود تا دو طرف تقویت شده و بازار از رکود خارج شود. یکی از پیشنهادهای ما این بود که دولت زمین را به شکل فروش اقساطی به بخش خصوصی و انبوه سازان واگذار کند، چون حدود پنجاه درصد هزینه های مسکن به قیمت زمین بر میگردد. همین طور خدمات دستگاه های دولتی و شرکت های خدمات رسان را به شکل اقساطی خریداری کنیم تا به این نحو طرف عرضه تقویت شود. برای تقویت طرف تقاضا هم پیشنهاد ما این بود که واحدهای ساخته شده را با فروش اقساطی به متقاضیان واگذار کنیم.پیام ساختمان: نحوه فروش اقساطی را چگونه تعریف کرده اید؟چون مشتریان نتوانسته اند خودشان را به قیمت خرید برسانند از نظر ما 50 تا 60 درصد قیمت واحدها میتواند به صورت فروش اقساطی باشد و به عنوان تضمینی برای هر دو طرف، بانک ها در این قضیه حکم واسطه را داشته باشد. البته چون عقیده ما بر این است که به نحوی بین خریدار و فروشنده تفاهم شود، اصلاً بحث نرخ سود بانکی مطرح نیست ولی قطعاً اگر در این پروسه سودی هم لحاظ شود به نظر ما باید زیر نرخ تورم باشد یا حداکثر با نرخ تورم برابری کند و بانک ها هم که میخواهند واسطه باشند کارمزد قانونی خود را بگیرند تا حق وحقوق سازنده و خریدار رعایت شود.پیام ساختمان: نتیجه پیشنهاد شما چه شد؟این پیشنهاد کانون سراسری انبوه سازان به نهاد ریاست جمهوری و وزارت راه و شهرسازی بود که تعدادی موافق و مخالف داشت و بعدازآن جلساتی هم با وزارتخانه داشتیم ولی امسال هنوز جلسه ای برگزار نشده است. در خصوص فروش اقساطی زمین به انبوه سازان هیچ کسی پا پیش نگذاشته و در خصوص تسهیلگری در ارائه خدمات دستگاه های خدمات رسان هم ما هنوز جوابی نشنیده ایم. چند جلسه ای هم با دفتر اقتصاد مسکن وزارتخانه داشتیم و آنها از این مدل رضایت و به آن تمایل داشتند ولی تا الآن کار به نتیجه نرسیده است.پیام ساختمان: نظر شما درباره حضور شرکت های لیزینگ و نرخ سودی که پیشنهاد داده اند، چیست؟ما موافق استفاده از عنوان لیزینگ نبوده ایم و به جای آن از «فروش اعتباری یا غیرنقدی» استفاده میکنیم. این مدلی هم که تعریف کرده ایم نه اثر تورمی دارد و نه بحث سود در آن تعریف شده؛ یعنی توافقی است بین شخص فروشنده و خریدار. فقط درصدی کارمزد برای واسطه که بانک باشد بابت هزینه هایش در نظر گرفته میشود که در تمام سیستم های بانکی دنیا هم مرسوم است. در طرح ما نقشی برای شرکت های لیزینگ تعریف نشده و اگر نتوانیم از طریق بانک ها به نتیجه برسیم، شاید این طرح را با شرکت های معتبر بیمه انجام دهیم. اینکه شرکت بیمه به جای بانک نقش واسطه را انجام دهد یک مدل از «فروش اقساطی» است و در کشورهای پیشرفته یکی از کارهایی که شرکت های بیمه انجام میدهند اجرای چنین مدلی است. خزانه دار کانون سراسری انبوه سازان: تسهیلات را دوگانه نکنیمپیام ساختمان: نظر شما درباره حضور شرکت های لیزینگ برای فروش اقساطی مسکن چیست؟در پیشنهاد ما به وزارتخانه الزامی برای حضور این شرکت ها نیست و گفته شده خود انبوه سازان با بانک های عامل موافقت نامه امضا کنند. البته اگر شرکت های لیزینگ شرایط و موارد بهتری برای دادن تسهیلات 50 درصدی اعلام کنند، مثلاً با کارمزد کمتر، ارجحیت با آنهاست ولی در شرایط مساوی، نیازی به مشارکت لیزینگی ها نیست. بر این اساس هر جا شرکت های لیزینگ خدمات مناسب تری در اختیار ما یا خریداران بگذارند طبیعتاً به سمت آنها میرویم و میتوانند به عنوان کاتالیزور وارد عمل شده و پلی باشند بین انبوه سازان و بهره برداران. البته وزارت راه و شهرسازی در این موضوع هم مجموعه های انبوه سازی را دخیل میداند و هم شرکت های لیزینگ را که سازوکار این موضوع را از سال های گذشته در خودشان فراهم کرده و منابع و بسترهای لازم برای لیزینگ را دارند. پیام ساختمان: ولی در برخی رسانه ها از مثلثی که خریداران، انبوه سازان و شرکت های لیزینگ سه ضلع آن بودند صحبت شده بود؟گویا شرکت های لیزینگ هم پیشنهادی شبیه به بسته پیشنهادی ما ارائه کرده اند و مواردی در این دو بسته تقریباً به هم نزدیک بوده و برداشت برخی رسانه ها این بوده که چنین مثلثی را میتوان شکل داد. ولی پیشنهاد مشخص ما این بود که خود سازنده یا انبوه ساز تا 50 درصد از قیمت واحد موردنظر را از خریدار به شکل اقساطی و طویل المدت به واسط بانک دریافت کند و نرخ سود هم بر اساس تورم سالیانه باشد. البته همکاری ما با شرکت های لیزینگ یا بانک ها مستلزم این است که روی نرخ بهره تورم، کارمزدها و غیره به توافقات لازم برسیم. پیام ساختمان: با بهره 25 درصدی که گویا شرکت های لیزینگ پیشنهاد داده اند، موافق هستید؟به اعتقاد ما 25 درصد بهره بالایی است و با کمتر از این ارقام میتوان این کار را انجام داد. تسهیلات باید معقول و مناسب و در حد توان متقاضیان باشد چون اگر بالاتر باشد کسی استقبال نمیکند و نتیجه دلخواه حاصل نمیشود. رقم موردنظر ما شامل نرخ تورم به اضافه کارمزد است؛ یعنی 15 تا 16 درصدی که نرخ تورم فعلی است و کارمزد بانکی که الآن بانک های عامل آن را از سه تا 6 درصد محاسبه میکنند. با این حساب میبینیم که رقم تا حدود 20 درصد افزایش پیدا میکند. اگر رقم 25 درصد مورد تقاضای شرکت های لیزینگ باشد رقم بالایی است و در عمل بسیاری از عهده پرداخت آن بر نمی آیند. درعین حال باید به این نکته هم توجه کرد که تورم در حال کاهش است و شرکت های لیزینگ هم احتمالاً این فضا را مدنظر قرار خواهند داد و احتمالاً رقم پیشنهادیشان کاهش خواهد یافت. پیام ساختمان: فردی که وارد قرارداد لیزینگ میشود میتواند از تسهیلات 40، 60 و 80 میلیون تومانی بانک هم استفاده کند؟هم ترجیح بانک و هم ترجیح ما این است که تسهیلات را دوگانه نکنیم. افراد زیادی با لیزینگ در حد 50 درصد که ازنظر ما معقول و معمول است میتوانند خانه دار شوند و سازنده هم میتواند از این طریق واحدهای ساخته شده را به فروش برساند. بنابراین وقتی متقاضی به سمت تسهیلات بانکی میرود دیگر نمیتوان به او لیزینگ داد.