رئیس پیشین کانون وکلای ایران حتما دونفر شاهد، اجاره نامه را امضا کنند

کدمطلب : 2295هرساله هزاران ملک مسکونی در سراسر کشور به اجاره مستأجران درمیآید که اغلب آنها هم در همین فصل نقل و انتقالات (خرداد تا شهریور هرسال) جابه جا میشوند. ازآنجاکه دانستن ابعاد حقوقی و قانونی اجاره واحدهای مسکونی، موردنیاز شمار گسترده ای از شهروندان است، با بهمن کشاورز وکیل دادگستری و رئیس پیشین کانون وکلای ایران به گفت وگو نشستیم.آیا قرارداد دستی اجاره (اجاره نامه عادی) به عنوان سندی در دادگاه، قابل ارائه است؟ و اساساً انشای اجاره نامه عادی املاک مسکونی چگونه است و چه مشکلاتی را در پی دارد؟.اول اینکه اعتبار اجاره نامه رسمی و عادی در مورد محل های مسکونی یکسان است و طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، محل استیجاری در زمان انقضای مدت، رأس یک هفته باید تخلیه شود و در این مورد، تفاوتی بین سند (اجاره نامه ) عادی و رسمی وجود ندارد. البته تفاوتی که در روند الزام به تخلیه وجود دارد این است که در مورد سند رسمی میتوان اجرائیه صادر و ملک را مستقیماً از طریق دایره اجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تخلیه کرد درصورتیکه در مورد سند عادی، لازم است با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، دستور تخلیه گرفته شود. البته در هر دو مورد، به مستأجر مدتی نزدیک به یک ماه برای تخلیه مهلت داده خواهد شد.دوم اینکه در تنظیم سند عادی، طرفین باید دقت کنند مدت، مبلغ و اوصاف مورد اجاره به دقت در اجاره نامه ذکر شود و مهم تر اینکه حتماً دو شاهد، سند را امضا کنند.سوم اینکه مواردی که باید از دیدگاه موجر موردتوجه قرار گیرد یکی این است که با گرفتن چک و ودیعه کافی و از آن مهم تر، بررسی شخصیت مستأجر، ملک خود را به کسی اجاره دهد که ازنظر مالی و اخلاقی، توانایی و صلاحیت داشته باشد. از دیدگاه مستأجر هم او باید دقت کند ملک را از کسی اجاره کند که مالکیتش نسبت به آنچه اجاره میدهد، محرز و مسلم باشد.نکته دیگر اینکه در قراردادهای اجاره مسکن، معمولاً وجهی به عنوان قرض الحسنه، از سوی مستأجر به موجر پرداخت میشود که باید در شروط عقد اجاره، ترتیبی پیش بینی شود که نه مطالبه این قرض الحسنه از موجر بدون تخلیه ملک از جانب مستأجر میسر باشد و نه موجر بتواند بدون پرداخت این وجه، ملک را به علت انقضای این مدت، تخلیه کند.البته مواردی که شما از قراردادهای اجاره تشریح کردید، تفاوت قراردادهای عادی است که در بنگاه ها تنظیم میشود با قراردادهای رسمی اجاره که به تازگی در دفاتر اسناد رسمی نیز تنظیم و به ثبت میرسد درحالیکه منظور، مقایسه قراردادهایی است که طبق مقررات سال های اخیر دولت، با درج کد رهگیری و هولوگرام مربوط به چاپ میرسد.سند رسمی و سند عادی تعریف و اوصاف قانونی خاص خود را دارد. سند رسمی در این مورد، تنها سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و تخلیه ملک نیز با صدور اجرائیه از همان دفترخانه، میسر خواهد بود و اجراییه سازمان ثبت اسناد و املاک، مجری تخلیه ملک محسوب میشود. هر نوع سند دیگری به هر شکلی و با هر ترتیبی جز این، تنظیم شود سند عادی تلقی میشود و موجر برای تخلیه ملک باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند حالا چه کد رهگیری و هولوگرام داشته باشد و چه نداشته باشد. بنابراین فرمتی که به آن اشاره کردید و در سال های اخیر در تهران و برخی شهرهای بزرگ کشور متداول شده، ممکن است مثلاً ازنظر احراز مدارک مالکیتی موجر، مزیت هایی نسبی بر فرمت قبلی قراردادهای اجاره در این شهرها داشته باشد، ولی ازلحاظ تخلیه یا مطالبه اجاره های عقب افتاده، هیچ خاصیتی ندارد و به هرحال، مراجعه به شورای حل اختلاف لازم است.بعد از گذشت مهلت یک ماهه ای که شورای حل اختلاف به مستأجر برای تخلیه ملک میدهد، کدام ضابط، مجری تخلیه ملک یا بازپس گیری وجه قرض الحسنه از موجر به مستأجر میشود؟.اجرای چنین حکمی با نیروی انتظامی و عوامل اجرایی شورای حل اختلاف است ولی همان طور که اشاره کردم در مورد اجاره نامه تنظیم و ثبت شده در دفتر اسناد رسمی، دایره اجرای ثبت (سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) مجری خواهد بود.رایج ترین اختلافات موجر و مستأجر در چه مواردی بروز میکند؟.گمان میکنم بیشترین میزان اختلاف، مربوط به تخلیه نشدن واحد مسکونی استیجاری پس از پایان مدت موردتوافق، پرداخت نکردن اجاره بها از جانب مستأجر و سرانجام، انتقال به غیر مورد اجاره بدون رضایت موجر باشد.البته دیگر اشکالی که ممکن است برای مستأجر پیدا شود، خودداری مالک از بازپرداخت قرض الحسنه داده شده در شرایطی است که مستأجر مایل به تخلیه ملک شده است.چه راه حل هایی را در برخورد با این مشکلات پیشنهاد میکنید؟.استفاده از اسناد مالی نظیر چک و سفته، پیش بینی ضمانت و اجرای قاطع احکام مربوط به این موارد و اعمال جرائم سنگین در برابر این تخلفات میتواند تا حدی چاره ساز باشد