روابط موجر و مستأجر

کد مطلب: 2575یکی از معضلات بسیار حاد در شرایط کنونی، کمبود اطلاعات در مورد روابط فیمابین موجر و مستأجر و آنچه که این دو باید در این رابطه بدانند، میباشد. ندانستن نکات مربوطه بارها باعث ضرر و زیان هنگفتی برای هردو طرف شده است؛ بنابراین بدون کندوکاو و مطالعه دقیق این نکات نمیتوان به نتیجه ای رسید و آگاهی از این روابط از اهم مطالعات موضوعی میباشد. در این مطلب به اختصار حقوق مالک و مستأجر در قبال همدیگر جهت اطلاع مخاطبان و با استناد به قوانین مصوب آمده است:* فصل اول کلیات (قانون روابط موجر و مستأجر) مصوب 2/5/1356ماده 1- هر محلی که برای سکونت یا پیشه و تجارت و یا به منظور دیگری اجاره داده شود و یا برحسب تراضی با موجر و یا نماینده قانونی او اجاره گرفته شود اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون میباشد.ماده 2: موارد زیر مشمول مقررات این قانون نیست:1ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی2ـ اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها و باغ ها که منظور از اجاره بهره برداری از محصول آنهاست3 ـ ساختمان ها و محل هایی که عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده شود4ـ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها5 ـ خانه های سازمانی و سایر محل های مسکونی که از طرف وزارتخانه ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقوقی یا حقیقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن قرار میگیرد6 ـ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار میشود.* فصل دوم میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آنماده 3- در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قیدشده و درصورتیکه قیمت اجاره بها قید نشده باشد اجاره بها با توافق و به نرخ عادلانه روز تعیین میشودماده 4- موجر یا مستأجر میتوانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنمایند دادگاه با جلب نظر کارشناسان اجاره بها را به نرخ عادلانه روز تعدیل خواهد کرد و حکم دادگاه در این مورد قطعی است.ماده 5- موجر میتواند مابه التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نمایدماده 6- مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه ظرف مدت ده روز به آخر هرماه اجاره املاک را به موجر یا نماینده قانونی آن بپردازد.* فصل سوم: تنظیم اجاره نامهماده 7- در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده و یا اگر شد مدت آن منقضی گردیده هریک از طرفین میتوانند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از روی تقدیم دادخواست تعیین میکند.ماده 8- دادگاه شرط اجاره نامه جدید را طبق شرط موسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرط مندرج در اجاره نامه سابق را با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.ماده 9-درصورتیکه مستأجر در مهلت مقرر از پرداخت مال الاجاره خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه ظرف مدت ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد ، موجر میتواند از دفترخانه با اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.ماده 10: مستأجر نمیتواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد.ماده 11- دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شوند نکات زیر را در اجاره نامه تصریح نمایند:شغل مستأجر و موجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخصنشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه ازلحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر میباشد.عین مستأجره در تصرف کدامیک از طرفین میباشد.مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره بها منتهی به ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بوداجاره به منظور سکنی یا کسب پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد و قید آن به طور صریحمستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیرتعهد مستأجر به پرداخت اجرت المثل.* فصل چهارم: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجرهماده 12- در موارد زیر مستأجر میتواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند. درصورتیکه عین مستأجر با اوصافی که در اجاره نامه قیدشده، منطبق نباشد و اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود و...ماده 13- هرگاه مستأجر به علت انقضای مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادرشده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع نماید مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. درصورتیکه موجر ظرف مدت پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر میتواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورداجرا را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند و از این تاریخ رابطه استیجاری قطع میشود و...ماده 14- در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست، دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.ماده 15- علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه از دادگاه جایز است.ماده 16- هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه،از تحویل مورد اجاره خودداری نماید مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.گردآورنده: بهروز کاویانپو