قولن امه معارض

کد مطلب : 2765در ایران غالبا اشخاص غیرمتخصص در تنظیم قولنامه دخالت می کنند . هنگامی که یک قولنامه برای فروش غیرمنقول میان فروشنده و خریدار امضا می شود ، فروشنده تعهد می کند در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی حضور یابد و ملک را با سند رسمی به خریدار انتقال دهد . ممکن است فروشنده به دلایل گوناگونی مانند انجام نشدن تعهدات خریدار و یا افزایش بهای مورد معامله ، قولنامه دیگری در مورد همان ملک با خریدار دوم امضاء کند . این دو قولنامه که پی درپی در مورد یک ملک امضاء شده اند ، معارض هستند . این دو قولنامه می توانند هردو عادی باشند و یا آنکه فروشنده در پی امضای قولنامه دوم ، مورد معامله را با سند رسمی به خریدار دوم منتقل کرده باشد .اما بحث در آنجاست که مالک با خریدار دوم به توافق رسیده و سند انتقال را به نام او تنظیم می کند و در این صورت یک قولنامه عادی مقدم و یک قولنامه مؤخر به تنظیم سند رسمی داریم که با یکدیگر تعارض دارند . برای بررسی و تجزیه وتحلیل این مبحث باید نظام ثبتی ایران را مدنظر قرار داد . در ایران نظام ثبتی بر پایه دفتر املاک استوارشده است و با اعلانات اداره ثبت و انجام تشریفات مشخص ، اشخاص درخواست ثبت می کنند و ملک موردنظر در دفتر املاک به نام آنها به ثبت می رسد ، اساس این سیستم که در حقوق به نام «سیستم دفتر املاک» معروف است از آلمان گرفته شده است ولی در فرانسه به جز پاره ای استان های آن که مجاور آلمان هستند چنین سیستمی رایج نیست .ماده 22 قانون ثبت ایران در این زمینه می گوید : تنها کسی مالک شناخته میشود که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد و در دنباله این ماده میگوید کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده است .پس دفتر املاک معیار مالکیت یا دیگر حقوق عینی است که اشخاص روی ملک غیر دارند مانند حق رهن و حق ارتفاق و بر همین اساس ازنظر قانونی ما برتری را به شخصی می دهیم که توانسته از فروشنده سند انتقال رسمی بگیرد (یعنی خریدار دوم ) . یعنی اگر شخصی مالی را با سند عادی به دیگری منتقل کند و سپس در قرارداد دوم همان مال را با سند رسمی به فرد دیگر منتقل نماید بر پایه اصول قانون ثبت ، مالکیت برای خریدار دوم به وجود می آید . اما برای اینکه جلوی چنین سوءاستفاده هایی گرفته شود ، در قانون ثبت برای چنین اشخاصی که معامله معارض میکنند کیفر شدید تعیین شده است و میگوید هرکس به موجب سند رسمی و عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیرمنقول حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض حق مزبور بنماید ، به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد .بنابراین ضمانت اجرای کیفری پیش بینی شده در ماده 117 قانون ثبت برای این است که اشخاص از انعقاد معامله معارض خودداری نموده و توجه داشته باشند اگر از قرارداد عادی اولیه تخلف کنند و با قرارداد دوم و سند رسمی راه را برای اجرای قرارداد اول ببندند مرتکب جرم شده و باید چنین کیفر سنگینی را متحمل شوند .پس طبق ماده 117 قانون ثبت معامله دوم صحیح تلقی می شود . زیرا خریدار دوم که از قولنامه اول خبر ندارد و بر اساس استعلام ثبتی و با اعتماد به سند مالکیت و مندرجات دفتر املاک با فروشنده وارد معامله شده باید موردحمایت قرار بگیرد و تنها راه حل قانون برای این قبیل معاملات معارض ، تعیین کیفر برای فروشنده است .در این گونه موارد از عنوان کلاهبرداری نمی توان استفاده کرد؛ زیراکسی که معامله دوم را انجام داده سند رسمی دارد و شاکی نیست ولی خریدار اول که قولنامه عادی در دست دارد ، چون در تاریخ امضاء قولنامه اول فروشنده سوءنیت نداشته ، نمی تواند از این بابت از فروشنده شکایتی بکند . لازم به ذکر است؛ طبق قانون تخلف از انجام یک قرارداد و تعهد را نمی توان جرم کلاهبرداری تلقی کرد .تنها راه حل برای خریدار اول طبق ماده 117 قانون ثبت دعوای ضرر و زیان بابت پولی که پرداخت کرده یا بهره آن به عنوان خسارت تأخیر تأدیه می باشد . در حقیقت دست او از عین مال کوتاه است و نمی تواند دعوی ضرر و زیان ناشی از جرم بکند اما فرض دیگر مسئله آن است که خریدار دوم از قولنامه اول اطلاع دارد و با سوءنیت با فروشنده تبانی کرده است . در این صورت آیا راهی برای ابطال سند مالکیت وجود دارد یا خیر ؟.البته باید توجه داشت در این مسئله دادگاه در مورد دو معامله معارض تصمیم گیری نمی کند بلکه بین بستانکار و یک خریدار قولنامه ای و خریدار با سند رسمی تصمیم گیری میکند و به قولنامه ترتیب اثر می دهد که خریدار بخش عمده ثمن را پرداخته و حق الزام فروشنده به تنظیم سند را به دست آورده است .شاید فکر دفاع از قولنامه اول برقراری عدالت باشد اما همیشه باید از دید کلان و نظم عمومی با قضایا برخورد کرد.