بازار مسکن به سمت واقعی شدن قیمت ها

کد مطلب : 2966گروه گزارش: رفتار بازار مسکن مطابق انتظارات پیش نمیرود! این جمله شاید چکیده ای از سخنان کارشناسان مختلف و متعدد حوزه بازار املاک و مستغلات باشد و جالب آنکه همه و هرکدام دلایلی برای این پدیده ذکر میکنند. در مروری کوتاه همه آنچه رخ داده طی دو سال اخیر ازاین قرار است:کاهش درآمد دولتدرآمدهای دولت که یا از مالیات تأمین میشوند و یا از نفت در دو سه سال اخیر، به علت تحریم های بین المللی وضعیت خوبی نداشته است. در خصوص درآمدهای نفتی توجه به این نکته ضروری است که تا چند سال پیش روزانه دو و نیم میلیون بشکه نفت 100 دلاری صادر میکردیم و امروز یک میلیون بشکه نفت 40 دلاری! یعنی هم در حجم و هم در قیمت صادرات نفت خام، کاهش بیش از 50 درصدی داشته ایم. از سوی دیگر همه این منابع هم در اختیار دولت قرار نمیگیرند. نتیجه نهایی اینکه میزان درآمدهای دولت نسبت به سال های گذشته بسیار کاهشیافته است.قطع ریزش نقدینگی به بخش ساختمانبرخلاف دولت گذشته که خط اعتباری 50 هزار میلیارد تومانی برای طرح های مسکنی در نظر گرفته شده بود و بنا به اعلام بانک مرکزی، سرریز آن حجم پول داغ افزایش تورم تا بالای 40 درصد را موجب شد، از اولین کارهای دولت جدید و سیاست های مسکنی دولت یازدهم، انسداد واریزی نقدینگی به بازار مسکن بود؛ عملی که به تعبیر وزیر راه و شهرسازی در راستای خروج حباب مسکن صورت گرفت.کاهش ساخت وسازکاهش حاشیه سود ساخت وساز موجب شد تا سرمایه ها از بازار مسکن خارج شده و به سمت بازارهای موازی حرکت کنند. آمارهای متعدد از مراجع رسمی نشان از آن دارد که صدور پروانه های ساختمانی طی دو سال گذشته سیر نزولی داشته و در برخی از ایام سال به نسبت ایام مشابه در سال های قبل تا حتی بیشتر از نصف کاهش داشته است.ارزانی و فراوانی مصالحبرخلاف یک سال انتهایی دولت دهم که افزایش قیمت نهاده های ساخت وساز به حدی بود که عملاً پیشرفت پروژه های مسکن مهر را به صفر نزدیک کرد، در دو سال ابتدایی دولت یازدهم کاهش ساخت وساز موجب مصرف کمتر مصالح ساختمانی شد و درنتیجه علاوه بر پر شدن انبارهای تولیدکنندگان، قیمت مصالح نیز کاهش یافت، به نحویکه الآن بسیاری از کارخانه داران حاضرند حجم زیادی از مصالح را در قبال چک و اقساط بلندمدت به سازندگان تحویل دهند.فراوانی خانه های خالی از تأثیرات تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر در دولت یازدهم، افزایش تعداد خانه های خالی بود. حضور پر رنگ این واحدها در بازار به حدی است که مجلس به تازگی در قانون عرضه مالیات های مستقیم برای خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی مالیاتی وضع کرده که به شکل پلکانی افزایش مییابد.رکودِ بیحدوحساببرخلاف ادعای سازندگان و انبوه سازان مبنی بر اینکه کاهش عرضه مسکن موجب جهش ناگهانی قیمت ها خواهد شد، مشاهدات بازار نه تنها هیچ اثری از انفجار قیمت ها که حتی رشدی معقول و منطقی را هم نشان نمیدهد. بیایید دوباره مرور کنیم: درآمدهای دولت کاهشیافته است، درنتیجه دولت پولی برای هزینه کرد در صنعت ساختمان ندارد، حتی هنوز نتوانسته طلب پیمانکارانی که پروژه های دولتی را اجرا کرده اند به طور کامل پرداخت کند، سرمایه ها در حال خروج از صنعت ساختمان هستند و در بهترین حالت به سمت پروژه های راه سازی میروند، ولی علیرغم همه این مقدمات، بازار خرید، فروش، رهن و اجاره در سردترین ایام خود به سر میبرد! جالب آنکه نامشخص بودن ریشه رکود حاکم بر بازار مسکن برخی را به گمانه زنیهای غیب و غریب وا داشته است نظیر اینکه یکی از روزنامه های صبح کشور در مطلبی تخیلی خبر از کمپینی مردمی ولی نانوشته برای نخریدن خانه توسط مردم با هدف ارزان تر شدن آن داده است!این قیمت ها واقعی استشاید بهتر باشد به جای توسل به تحلیل های من درآوردی و عجیب، این واقعیت را بپذیریم که با خارج شدن حباب های غیرواقعی، قیمت ها در بازار مسکن در حال حرکت به سمت واقعی شدن است. به عبارتیدیگر طی دو سال گذشته قیمت ها کاهش نیافته، بلکه املاک به ارزش واقعی خود نزدیک تر شده اند. ازاین رو میتوان نتیجه گرفت نخریدن خانه توسط مردم کمپینی زیرپوستی! نیست، بلکه نتیجه سیاست های دولت در خروج حباب از مسکن است.سؤالی که کمتر مسئولی در حوزه صنعت ساختمان تابه حال از خود پرسیده این است که در شهری که متوسط درآمد ماهانه افراد شاغل و عائله مند، کمتر از یک میلیون تومان است چرا باید متوسط قیمت یک متر زمین در آن شهر بیشتر از چهار میلیون تومان باشد؟ آیا قیمت هشت تا 10 میلیون تومان برای یک متر واحد مسکونی معقول است؟.اگر قائل به این باشیم که دولت در خارج کردن حباب از بازار مسکن موفق بوده که منجر به کاهش قیمت در بازار مسکن شده است، گام بعدی افزایش توانمندی مردم و متقاضیان برای خرید است که اتفاقاً دولت در این زمینه هم برنامه ریزیها را انجام داده و زمینه را برای اعطای تسهیلات 40، 60 و 80 میلیون تومانی فراهم کرده است.