مفاهیم حقوقی بیع زمانی یا تایم شر چیست؟

بیع زمانی یا تایم شر، اولین بار در استفاده از رایانه ها مطرح شد، بعدها به روشی برای استفاده از اموال، مخصوصاً اموال غیرمنقول، تبدیل گردید. تایم شر، امکان استفاده افراد متعدد را از مال واحد، در دوره های زمانی مشخص، فراهم میآورد و زمینه استفاده حداکثری از اموالی را که به طور مستمر موردنیاز مصرف کننده واحد نیستند، ایجاد میکند. تایم شر یک نهاد حقوقی جدید نیست، بلکه یک روش استفاده که ممکن است در قالب بیع، اجاره یا هر عقد دیگری، متناسب با نهادهای پذیرفته شده در حقوق داخلی، مورداستفاده قرار گیرد.در این مقاله میخواهیم بدانیم تایم شر یا آنچه اصطلاحاً در ایران با عنوان بیع زمانی مطرح شده، چیست. مهم ترین مسئله ای که حقوقدانان داخلی با آن روبه رو هستند، نبود تصویری صحیح از این نهاد تازه تأسیس حقوقی و بلکه وجود تصویری نادرست از تایم شر است. نبود تصویری صحیح از تایم شر، با توجه به جدید بودن این بحث در کشور ما، تعجب انگیز نیست. چرا که خود کشورهای صاحب تایم شر نیز در ابتدا با چنین مشکلی مواجه بوده اند. برای نمونه میتوان گفت تصور عموم حقوقدانان ایران، این است که تایم شر نوعی عقد است؛ درحالیکه این ذهنیت کاملاً خطاست. تایم شر نه یک عقد بلکه نهادی است که در آن عقود مختلف وجود دارد.تعریف تایم شربرای تایم شر تعاریف زیادی ارائه شده که همه آنها بیان کننده یک مطلب هستند و تفاوت زیادی با هم ندارند:تایم شر دربردارنده مالکیتی است که از خرید دوره مشخصی از زمان یا درصد مشخصی از استفاده (یک محل اقامتی) حاصل میشود. تایم شر میتواند در یک ساختمان، آپارتمان یا قایق باشد.به طورکلی باید گفت در تایم شر حقی برای خریدار تایم شر در استفاده از مال موضوع تایم شر که معمولاً (در تعاریف فوق خصوصاً) یک ملک است، ایجاد میگردد، اما این حق موقت است؛ یعنی در محدوده زمانی مشخص، قابل اعمال است که در نتیجه، از یک مال، تعداد افراد زیادی میتوانند استفاده کنند.انواع تایم شردر مورد انواع تایم شر، تقسیم های مختلفی صورت گرفته که میتوان مبنای همگی آنها را، حق ایجادشده برای خریدار در استفاده از مال موضوع تایم شر دانست؛ لذا به نظر میرسد بهترین تقسیم بندی انواع تایم شر بر اساس نوع حق ایجادشده برای فرد عبارت است از:الف: تایم شر مالکیتی: در این نوع از تایم شر، فرد، مالک یک هفته ای (دوره زمانی مشخص) یک واحد مسکونی است. در واقع در این نوع از تایم شر، فرد یکی از مالکین متعدد واحد مسکونی است که این مالکیت، با توجه به سهم هر مالک، براساس زمان بین آنها تقسیم شده است؛ لذا مالک تا آخر عمر، حق استفاده از واحد مسکونی را دارد و پس از مرگ او، این واحد به ورثه خواهد رسید. همچنین او میتواند به هر طریق که میخواهد از ملک خود استفاده کند یا آن را به دیگران انتقال دهد. البته اختیارات مالک در تایم شر هیچ گاه کامل نیست و در واقع او مانند خریدار آپارتمان، با برخی محدودیت های قانـونی و قراردادی، در استفاده از واحد خود، برخوردار است.ب: تایم شر اجاره ای: در این نوع تایم شر، همانند تایم شر اول، شما حق استفاده از یک واحد مسکونی را به دست میآورید؛ ولی این حق به تعداد معدودی سال محدود میشود. در واقع، محدود بودن حق استفاده ایجاب میکند که این حق از طریق حق اجاره ایجاد شود و پس از پایان مدت، مشتری هیچ حقی نسبت به موضوع قرارداد نخواهد داشت.اگر هفته های تایم شر در طول سال ثابت باشند، باید آن را تحت عقد اجاره بیاورید اما اگر هفته ها متغیر باشند شاید بهتر باشد آن را تحت حق انتفاع قرار دهیم. در جایی که اجاره برای مدت طولانی صورت میگیرد و از 60 تا 99 سال به طول میانجامد، معمولاً برای تایم شر سند صادر میشود.ج: تایم شر براساس حق انتفاع: در این نوع تایم شر، برای خریدار تایم شر هیچ حق مالکیتی نسبت به مکان خاصی ایجاد نمیشود، همچنین او مالک منافع هم نیست، لذا عقد اجاره هم موضوعیت ندارد. این نوع تایم شر همانند اجاره است و شاید اجاره را نیز بتوان نوعی حق استفاده دانست، ولی قواعد خاص اجاره بر آن بار نمیشود بلکه بیشتر تابع توافق طرفین است؛ لذا میتواند زمان با استفاده از روش رزرو تعیین شود، اختصاص به یک واحد مسکونی خاص نداشته باشد و مواردی مانند آن.د: تایم شر براساس عضویت در باشگاه یا طرح های مبتنی بر سیستم اماکن: در این نوع یک باشگاه تایم شر وجود دارد؛ یعنی یک مجموعه تفریحی که افراد مختلف میتوانند عضو آن شوند، یعنی حق استفاده از تسهیلات آن مجموعه را پیدا کنند؛ بنابراین هیچ حقی مانند مالکیت عین یا مالکیت منفعت یا حق استفاده از یک واحد خاص برای فرد ایجاد نمیشود، بلکه او به عضویت باشگاهی درمیآید که بر اساس پرداخت حق عضویت و سایر مواردی که معمولاً به صورت قراردادی تعیین میشود، حق استفاده از امکانات و تسهیلات آن باشگاه را، معمولاً بر اساس سیستم رزرو، پیدا میکند.در این نوع تایم شر معمولاً باشگاه های مختلف به یکدیگر ملحق میشوند و این امکان برای اعضای هر باشگاه ایجاد میشود که بتواند با پرداخت حق عضویت خود، از تسهیلات فراهم آمده در باشگاه های دیگر نیز استفاده کند.این نوع از تایم شر جدیدترین نوع تایم شر و حاصل تلاش صاحبان صنعت تایم شر برای بیشتر انعطاف پذیر کردن تایم شر است. تایم شر در عملامروزه تایم شر از حالت ساده و سنتی خود درآمده و در دست شرکت های بسیار بزرگی که هر روز با محصولات جدید خود، انواع پیچیده تری از تایم شر را به دنیا معرفی میکنند، قرار گرفته است. در این بخش قصد نداریم به طور مفصل چگونگی شکل گیری و اجرای یک قرارداد تایم شر متعارف و معمولی را به طور جزئی بررسی کنیم، ولی داشتن تصویری کلی از آنچه در عالم خارج اتفاق میافتد، میتواند به ما در فهم و درک هر چه بهتر این صنعت جدید کمک کند.معمولاً مجموعه های تایم شر قدیمی از هتل ها، متل ها، مجموعه های آپارتمانی اجاره ای یا مناطق مسکونی شخصی تشکیل میشدند؛ اما امروزه این روند کاملاً تغییر کرده است. مجموعه های تایم شر، ساختمان هایی هستند که کاملاً متناسب با هدف آنها، یعنی مکانی برای گذران تعطیلات، طراحی و ساخته شده اند؛. لذا اولین مزیت تایم شر بر سایر اقامتگاه ها این است که در تایم شر، تمامی تسهیلات و امکانات لازم و فضای مناسب برای کسی که قصد استفاده از تعطیلات خود را دارد، فراهم آمده است.از دیگر مزایای تایم شر این است که قیمت تمام شده آن برای خریدار، کمتر از سایر اقامتگاه هاست؛ چرا که خریدار، حق استفاده از محل اقامت برای چندین سال را بهیک باره به دست میآورد. این مطلب میتواند برای خریدار تایم شر سود اقتصادی نیز در پی داشته باشد، چرا که او ممکن است بتواند حق اقامت خود را در سال های بعد به چند برابر قیمت خرید بفروشد. اما باید اذعان داشت که تایم شر معایبی نیز دارد که در روش های جدید سعی شده تا این معایب برطرف گردد. برای مثال اگر شما تایم شر خریداری کنید، چه از حق خود استفاده کنید و چه از حق خود استفاده نکنید، باید هزینه ای را به عنوان هزینه های جاری به طور سالیانه بپردازید. همچنین شما با خرید تایم شر، خود را پایبند به یک منطقه خاص کرده اید.اما در روش های جدید این مشکلات برطرف شده است. مثلاً امروزه با تشکیل بانک تایم شر، شما میتوانید هفته تایم شر خود را در بانک ذخیره کنید و در هر زمان که تمایل داشتید از آن استفاده نمایید یا آن را بفروشید. همچنین با استفاده از سیستم اماکن، شما میتوانید هر سال، محلی متفاوت با محل سال قبل را برای گذران تعطیلات انتخاب کنید.امروزه معمولاً برای به وجود آمدن تایم شر، شرکت های سازنده که میتوان آنها را با شرکت های انبوه ساز ساختمانی مقایسه کرد، با اخذ مجوزهای لازم از نهادهای مربوطه، اقدام به سرمایه گذاری در یک منطقه نموده و ساختمان های مناسب برای اقامت گردشگران را طراحی کرده و میسازند. سپس با اعلام طرح تایم شر، هرگونه که خود متمایل باشند، حق استفاده از این مناطق را به خریداران منتقل میکنند. پس از آنکه حداقل درصد مشخصی از حق استفاده از مجموعه به خریداران منتقل شد، فروشنده تایم شر اقدام به تشکیل مجمعی متشکل از صاحبان تایم شر در آن مجموعه مینماید.