سرمایه گذاری درمسکن پساتحریم

کد مطلب : 3141درحالی که به امضا رسیدن توافق هسته ای دورنمای روشنی از اقتصاد داخلی نشان داد ، اما هرچه از تاریخ توافق دورتر می شویم آن چنان که بایدوشاید رغبتی در فعالان ساخت وساز و به طورکلی سرمایه گذاران داخلی بازار مسکن مشاهده نمی شود .در کنار آن ، سهم ناچیز دولت در سرمایه گذاری های بخش مسکن ازیک طرف و سهم قابل ملاحظه هزینه تأمین مسکن در بودجه خانوار منجر به این شده تا پروسه تولید مسکن و ساخت وساز به یک استراحت طولانی برود . اگرچه پیش تر وزیر راه و شهرسازی علت رکود به وجود آمده را هرج ومرج در حوزه سیاست گذاری و مداخله بی اندازه دولت های گذشته در بازار مسکن عنوان کرد که نتایج آن ناهنجاری هایی همچون اغتشاش در حوزه تأمین مالی مسکن بوده است ، اما آیا موانعی ازاین دست برطرف شده است .به گزارش پیام ساختمان ، این بی رغبتی در سرمایه گذاری در شرایطی است که طبق پیش بینی کارشناسان در فاصله 11 سال آینده ، جمعیت کشور 16درصد افزایش می یابد و از 75 میلیون نفر کنونی به 87 میلیون نفر می رسد؛ اما نرخ رشد خانوار ها حدود 33 درصد خواهد بود . با این وجود ، همچنان تسهیلات بانکی به بخش مسکن در کمترین حالت ممکن پرداخت می شود و در برخی حوزه ها همچون بافت فرسوده به طورکلی متوقف شده است .اما حالا وزیر راه و شهرسازی از ایجاد زمینه های سرمایه گذاری خارجی در انواع بخش های حمل ونقل و مسکن ، خبر داده و گفته است : 121 پروژه سرمایه گذاری در انواع بخش ها عرضه می شود که این پروژه ها معادل حدود 25 میلیارد یورو است . ازجمله در حوزه عمران و بهسازی شهری سه پروژه بزرگ و در حوزه توسعه شهرهای موجود سه پروژه طراحی شده که بناست به سرمایه گذاران خارجی و داخلی معرفی شود .آخوندی مبنای اصلی کار را مشارکت بخش عمومی و بخش خصوصی عنوان کرده است . البته علی رغم آنچه مسئولان در برهه های مختلف زمانی از سرمایه گذاری و مشارکت بخش خصوصی عنوان می کنند ، همچنان در مسیر خود با سنگلاخ هایی همراه است که حضور این بخش را کمرنگ می کند .بخش خصوصی توان رقابت را از دست دادهمعاون توسعه فناوری و ساخت شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن ، در گفتگو با پیام ساختمان ، در خصوص کمرنگ بودن رقابت بخش خصوصی برای سرمایه گذاری های در بخش مسکن معتقد است : در سال های قبل و در دوران ایجاد حباب قیمتی عده ای به دنبال سودهای کلان بودند و سفته بازان بازار را تحت تأثیر قرار می دادند اما سازنده واقعی به دنبال رونق کسب وکار خود و به دست آوردن سود واقعی است . در وضعیت فعلی و به دلیل رکود ، گرچه یک پروژه ساختمانی به طورمعمول 24 ماه زمان برای اتمام آن نیاز دارد اما با توجه به پیش فروش واحد ها ، سازنده می تواند کمبود نقدینگی را جبران نموده و زودتر از زمان معین پروژه را تحویل دهد .متأسفانه با افزایش هزینه های زیرساخت مثل انشعابات ، عوارض شهرداری و . . . که هر سال رخ می دهد و نیز افزایش قیمت زمین و ابلاغیه جدید قانون پیش فروش ساختمان ، بخش خصوصی توان رقابت را ازدست داده است و تنها امید آن دارد تا سیاست های دولت بتواند به رونق بازار کمک کند .محسن قالیچه باف یزدی با اشاره به سازوکارهای حمایت از واحدهای تولیدی و جذب سرمایه های داخلی در بخش مسکن اظهار کرد : در درجه اول حمایت دولت از سازندگان مسکن به صورت تسهیلات ساخت با بهره کم و تبدیل آن به فروش اقساطی، کمک به تأمین روش های مالی از قبیل صکوک استصناع و صندوق های زمین و ساخت ، مستثنی نمودن قانون هائی مثل قانون پیش فروش ساختمان برای انبوه سازان و یا شرکت های ساختمانی که سهام آنها در بورس و فرابورس عرضه شده ، ازجمله راهکارهای حل این مسئله است .وی معتقد است : مهم ترین بخش در اقتصاد کشور که قابلیت جذب بالای سرمایه گذاری را دارد ، مسکن است . اگرچه در وضعیت رکود فعلی که تقاضای سفته بازی از بازار مسکن حذف شده است ، تقاضای مصرفی و سرمایه گذاری نیاز به تحرک دارد که در بخش تقاضای مصرفی هنوز متقاضیان منتظر کاهش بیشتر قیمت ها هستند و به این باور نرسیده اند که قیمت مسکن به کف رسیده است .وی افزود : در بخش تقاضای سرمایه گذاری نیز متأسفانه سیاست های دولت هنوز منجر به ایجاد و تحریک تقاضا نشده تا سرمایه گذار با خیال آسوده به بازار مسکن وارد شود . ضمن اینکه درآمدهای نفتی نیز افزایش نیافته و تسهیلات مسکن نیز مورد استقبال واقع نشده است . بنابراین سرمایه گذاران اندکی در این بخش به امید رونق در مسکن مبادرت به سرمایه گذاری و ساخت پروژه می کنند .قالیچه باف با اشاره به عواملی که منجر به عدم رونق بخش تولید مسکن شده است ، گفت : همان طور که گفته شد تقاضای مصرفی هنوز در انتظار کم شدن بیشتر قیمت هاست ، از طرفی قدرت خرید هم به شدت کاهش یافته و رکود حاکم بر اقتصاد کشور در درجه اول مسکن را تحت تأثیر قرار داده است .وی افزود : از پروژه مسکن مهر نیز نباید غافل شد چراکه خیلی از متقاضیان در انتظار تحویل واحدهای خود هستند و درهرصورت اثر خود را در افزایش عرضه گذاشته است .معاون توسعه فناوری و ساخت شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن خاطرنشان کرد : نرخ سود بانک ها نیز بسیاری از سرمایه ها را جذب نموده و به دلیل ریسک کمتر تمایل مردم برای سپرده گذاری بلندمدت افزایش یافته است . گرچه این بخش به عنوان تقاضای مصرفی به حساب نمی آید اما در تحریک و رونق بازار مسکن مؤثر است .راهکار جذب سرمایه های داخلیبرای جذب سرمایه های داخلی در این بخش چه باید کرد . غلامرضا حیدری کرد زنگنه ، اقتصاددان ، معتقد است : عوامل مختلفی برای عدم رونق بخش تولید می توان ذکر کرد ، یک دلیل انباشت سرمایه است که دولت و بانک ها به نوعی این کار را می کنند .به گفته وی مشکل دیگر حال حاضر بخش تولید عدم حمایت از تولید و نداشتن فرهنگ تولید در کشوراست که باعث جلوگیری از رشد بخش خصوصی شده و تأثیر منفی بر تولید می گذارد چراکه متأسفانه سیستم بانکی از تولید و تولیدکننده حمایت نمی کند .کرد زنگنه افزود : من اعتقاد دارم بازارهای پولی و دولت همزمان اگر از تولید حمایت کنند رونق به بخش تولید باز می گردد و تولید نجات پیدا می کند . در شرایطی که بانک ها طبق قوانین بانکداری تا 40 درصد نمی توانند در بنگاه های اقتصادی سرمایه گذاری کنند ، اما در حال حاضر 70 درصد سرمایه بانک ها در بخش بنگاه های اقتصادی سرمایه گذاری شده و خود آنها تبدیل به یک تاجر شده اند . از طرف دیگر تولیدکنندگان هم نمی توانند با این بهره های سنگین با بانک ها رقابت کنند .محسن احتشام ، عضو اتاق بازرگانی ایران نیز در این باره معتقد است : عواملی که جلوی توسعه و رونق کسب کار را گرفته ، بخشی به دلیل قوانین مزاحم در فضای کسب وکار و بخش دیگر سیاست های تولیدی ناقص در این حوزه است و این عوامل دست به دست هم داده و باعث شده سرمایه گذار ، سرمایه خود را در حوزه های دیگر به جز تولید به کار گیرد . به گفته وی، نوسان قیمت ارز و بالا بودن بهره بانکی انگیزه ای برای تولیدکننده و سرمایه گذار برای فعالیت در بازار باقی نمی گذارد .وزارتخانه به دنبال فضای جدید سرمایه گذاریبر اساس این گزارش وزیر راه و شهرسازی به دنبال ایجاد فضای جدیدی برای رشد و توسعه سرمایه گذاری با استفاده از مشارکت بخش خصوصی است اما به شرط آنکه پیش تر موفق به برداشتن موانع فعالیت این بخش شود . اقدامی که حتی خیلی سخت تر از جذب سرمایه و اجرای پروژه های بزرگ است ! چراکه این روز ها با هر یک از سرمایه گذاران بازار ساخت وساز صحبت می کنید ، از دغدغه هایی می گویند که نه تنها برخلاف وعده های دولت برطرف نشده ، بلکه بر نگرانی های آن افزوده است .فعالان بخش خصوصی علی رغم اعتقاد بر حضور سرمایه گذاران خارجی، نسبت به نگاه تبعیضی دولت به سرمایه گذار خارجی نگران اند که مبادا خواسته های بخش خصوصی داخلی نادیده گرفته شود . نمونه آن ، پرداخت بدهی دولت به پیمانکاران بخش خصوصی است که برای عدم پرداخت آن همچنان دغدغه ها باقی است .همچنین ، موضوع دیگری که دغدغه بسیاری از فعالان بخش خصوصی است این است که با وجود سیاست های کلی اصل 44 و همچنین قانون بهبود مستمر محیط کسب وکار ، هنوز جایگاه بخش خصوصی و دولت مشخص نشده و بخش شبه دولتی هم در مقابل آنها قرار گرفته است.