با دست پس می زنند با پا پیش می کشند

کد مطلب: 3223 لیلا موسوی مهماندوستاموال و املاک مازاد بانک ها سرمایه های قفل شده ای است که با فروش آنها میتوان بخشی از کمبودهای منابع بانک ها جهت وام دهی و تامین اعتبار را جبران کرد. اما فروش این اموال و املاک با موانعی روبه روست. مشکلاتی از قبیل رکود مسکن و عدم استقبال از خرید املاک بانک ها یا استقبال کم بانک ها از فروش املاک مازاد از یک سو و از سوی دیگر ناهمگن بودن بازار سرمایه کالایی چون مسکن مانع از حضور چنین کالایی در بورس کالای کشور است، در حالی که برخی از کارشناسان بازار سرمایه بیان میدارند اکنون نیز کالاهای غیرهمگن در تالار فرعی بورس کالا در حال مبادله است و استدلال غیرهمگن بودن کالاها برای دادوستد در بورس استدلالی قدیمی است، در نتیجه راه اندازی بورس مسکن در کشور شدنی بوده و در واقع شرایط رکودی بازار مسکن مانع از آن شده که فعالان حوزه مسکن و مالکان پذیرای ورود مسکن به بورس کالای کشور باشند به همین دلیل بانک ها برای جلوگیری از متضرر شدن خود در این عرضه تعلل میورزند.به گزارش پیام ساختمان، اواخر نیمه اول سال 93 رئیس کل بانک مرکزی در نامه ای به مدیران بانکی و مؤسسات اعتباری در راستای تحقق سریع اهداف تعیین شده برای خروج از رکود و افزایش ظرفیت تسهیلات دهی بر مهلت یک ماهه تهیه جدول فروش اموال غیرمنقول بانک ها تأکید کرد. در این بین همزمان با انتشار این نامه از سوی بانک مرکزی، مدیرعامل بورس کالای ایران از آغاز فروش املاک مازاد بانک ها و اموال غیرمنقول آنها در بورس کالا خبر داد اما از آن زمان تاکنون بورس کالا موفق به عرضه هیچیک از اموال غیرمنقول بانک ها در بورس کالا نشده است.اما به راستی چرا با گذشت بیش از یک سال از تأکید بانک مرکزی بر فروش اموال غیرمنقول مازاد بانک ها و اعلام آمادگی بورس کالا برای عرضه املاک بانک ها تاکنون هیچ ملکی از طریق بورس کالا به فروش نرسیده است؟!ظاهر امر آن است که بانک ها باید لیست داراییهای غیرمنقول خود را به بانک مرکزی ارائه دهند و هر ساله 20 درصد از این داراییهای غیرمنقول مازاد خود را به فروش رسانند اما مشکل اینجاست که اموال غیرمنقول بانک ها در صورت های مالی خود رقمی را در برابر املاک و مستغلات خود قرار داده اند که فروش این املاک به بهای در نظر گرفته شده در صورت های مالی در شرایط کنونی بازار مسکن که ما از آن به عنوان شرایط رکودی یاد میکنیم، امکان پذیر نیست.به عبارت دیگر شاید رقم قیدشده املاک مازاد بانک ها در صورت های مالی این نهادها بر مبنای ارزش حقیقی این کالاها باشد اما شرایط کنونی بازار مسکن به نوعی نیست که این اموال را بتواند بر مبنای بهای موردنظر بانک ها به فروش رساند.در این بین باید عنوان داشت که بانک مرکزی و اقتصاددانان از اموال غیرمنقول بانک ها در صورت های مالی آنها به عنوان داراییهای سمی یاد میکنند چراکه این داراییها تنها صورت مالی ترازنامه را مثبت جلوه میدهند اما در عمل به دلیل رکود در بازار مسکن، این نوع اموال به دلیل حبس بخشی از منابع و نقدینگی بانک ها، قدرت تسهیلات دهی بانک ها را تضعیف کرده است.حال ازآنجا که داراییهای رسمی در صورت های مالی بانک ها قابل ملاحظه است و برای آنکه قدرت تسهیلات دهی بانک ها افزایش یابد، دولت بانک ها را برای فروش اموال و داراییهای رسمیشان که اغلب مستغلات و زمین است تحت فشار قرار داده اما بررسی رفتار بانک ها برای فروش داراییهایشان چه در بورس (بورس کالا) و چه در خارج بورس (شرکت فروش اموال مازاد بانک ها) نشان میدهد که بانک ها و مؤسسات اعتباری اساساً تمایلی به فروش اموال غیرمنقول خود در شرایط رکودی بازار ندارند.شرکت فروش اموال مازاد بانک ها (فام) بر اساس مصوبه هیئت وزیران و تحت نظارت وزارت امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و مشارکت و سهم 10 بانک دولتی کشور در تاریخ 1387.9.3 فعالیت خود را آغاز کرد.این شرکت در زمینه های مختلف ملکی از جمله کار شناسی (توسط کار شناسان رسمی دادگستری)، آماده سازی، اخذ استعلامات، بازاریابی (از طریق جراید، اینترنت، پیامک، پلاکارد و...)، برگزاری مزایده (با شرایط نقد و اقساط)، عقد قرارداد، تحویل ملک، تهیه مقدمات انتقال سند و نهایتاً انتقال سند به نام خریداران، خدماتی متمایز به سیستم بانکی کشور ارائه کرده است.کار این شرکت فروش اموال مازاد بانک ها به سفارش خودشان است. با وجود پیگیریهای دولت همچنان بانک های کشور بخش مهمی از املاک مازادشان را در اختیار دارند. بر اساس آخرین آمار شرکت «فام» متولی فروش اموال مازاد بانک ها، از سال 87 تاکنون این شرکت درمجموع 41 مزایده برای فروش 1300 ملک به ارزش 4200 میلیارد ریال برگزار کرده که نسبت به کل املاک بانک ها، رقم چندان قابل توجهی نیست.دراین بین در حالی شرکت فام در فروش املاک بانک ها ناکام بوده است که بورس کالای ایران ایده ای تحت عنوان راه اندازی بورس مسکن در این بورس را پیشنهاد داد تا املاک بانک ها در این بورس آگهی و کشف قیمت شده، اما چون بانک ها تمایلی به فروش اموال خود ندارند یا حداقل در شرایط کنونی تمایلی به فروش این داراییها ندارند، موجی از مخالفت ها را علیه ایده راه اندازی بورس مسکن به راه انداختند.اما به راستی چرا بانک ها مخالف راه اندازی بورس مسکن هستند و اصلاً ورود مسکن به بورس چه اثری میتواند بر عملکرد بانک ها داشته باشند.در کشورهای نفتی و تک محصولی چون ایران که سال های سال است به بیماری اقتصادی به نام بیماری هلندی مبتلا هستند در اثر اتفاقاتی که در چرخه اقتصاد میافتد، هرچند سال یک بار بخش زمین و مسکن با افزایش قیمت قابل ملاحظه ای روبه رو میشوند، یعنی اگر یک سرمایه گذار بخشی از دارایی خود را در بخش مسکن سرمایه گذاری کند به طور خودکار از نوسان های بخش مسکن و حرکت سینوسی قیمت ها در این بخش بدون هیچ گونه علم، استراتژی و زحمتی منتفع میشود.دراین بین بانک های کشور ازآنجاییکه صاحبان بزرگ ترین منابع و نقدینگی در کشور هستند نیز به شکل سنتی بخشی از منابع خود را خودکار در بخش زمین ومستغلات سرمایه گذاری میکنند تا از این محل علاوه بر فعالیت بانکی خود سود قابل ملاحظه ای به دست آورند.حال بانک مرکزی در شرایطی بانک ها را ملزم به فروش املاک و داراییهای مازاد خود کرده است که بانک ها با هدف بهره مندی از نوسان های هر چند سال یک بار قیمت زمین و مستغلات در این بخش سرمایه گذاری کرده اند و از سوی دیگر در صورت های مالی خود و به طور مشخص در ترازنامه خود ارزش و رقمی را در برابر مستغلات و زمین های خود در نظر گرفته اند که در شرایط کنونی بازار این رقم ها بابت املاکشان حاصل نمیشود.به عبارت دیگر اگر املاک و مستغلات بانک ها در بازار بورس کالا یا خارج از این بازار به فروش رسد به دلیل رکود در بازار مسکن نه تنها ارقام مورد انتظار بانک ها یا همان ارقامی را که بانک ها در صورت های مالی قید کرده اند، محقق نمیکند، بلکه صورت های مالی بانک ها را با چالشی به نام تراز منفی روبه رو میکند، ازاین رو بانک ها اساساً تمایلی به عرضه املاکشان در شرایط کنونی بازار ندارند.دراین بین، از عدم شفافیت در بازار املاک بسیاری از بخش ها منتفع میشوند، به طور نمونه هنوز قیمت گذاری مسکن به شکل کاملاً سنتی توسط بخشی به نام مشاوران املاک انجام میگیرد؛ در حالی که به دلیل محدودیت فایل های تحت اختیار مشاوران هیچ گاه این افراد نمیتوانند کشف قیمت مناسبی برای املاک داشته باشند، از سوی دیگر خود بانک ها نیز ازآنجاییکه این بخش تسهیلات کلانش را با وثایق ملکی پرداخت میکند کار ارزیابی بهای ملک را انجام میدهند و هیچ گاه دوست ندارند این کار ارزیابی به واسطه ورود مسکن به بازار بورس از دست و سلطه آنها خارج شود.هرچند طبق قانون و دستور بانک مرکزی بانک ها موظف به این کار هستند به نظر میرسد به عنوان متولی اصلی تأمین مالی اقتصاد تمایل چندانی برای عرضه مسکن در بورس یا خارج از بورس ندارند وهمه اینها در صورتی است که روزانه شاهد آکهی های تبلیغاتی بی شمار ومتعدد بانک ها در روزنامه های کثیرالانتشارهستیم و این رفتار به حکایت و ضرب المثل “با دست پس می زنند و با پا پیش می کشند”،می ماند که هم خود و هم طرف مقابل را در بلاتکلیفی می گذارد.