کاهش قیمت مسکن و اجاره بها

کد مطلب: 3145سهم بالای بخش مسکن در اقتصاد و تأثیر رکود و رونق آن بر رکود و رونق اقتصادی بر کسی پوشیده نیست. در بعد کلان اقتصاد ارتباط آن با صنایع پایین دستی مانند فلزات، سیمان و ... همچنین اشتغال زایی بالای این بخش موردتوجه است. از طرفی بخش عمده ای از هزینه خانوار را هزینه مسکن تشکیل میدهد. هرچند این سهم هزینه ای برای همه خانوار یکسان نیست لیکن به طور متوسط حدود 40 درصد هزینه خانوار را تشکیل میدهد. در رابطه با بازار تقاضای مسکن و تأثیر قانون مالیات بر این بازار و مسکن در دوران پساتحریم و راهکارهای رونق بازار و پیش بینی رونق در سایر بازارها با یاسر زارع، عضو کانون فارغ التحصیلان اقتصاد دانشگاه شهید بهشتی گفتگویی انجام داده ایم که در ادامه میخوانید.بازار تقاضای مسکن- اعم از تقاضای واقعی و سفته بازی را چگونه ارزیابی میکنید؟بازار مسکن نیز همچون سایر بازارها متشکل از دو بخش عرضه و تقاضا میباشد. به دلیل ویژگیهای خاص مسکن، تقاضای سرمایه گذاری و یا سفته بازی نیز علاوه بر تقاضای مصرفی در این بازار دیده میشود که البته این تقاضا نقش تعیین کننده ای در تعیین قیمت مسکن دارد. نکته جالبی که در سال های اخیر با آن روبه رو بودیم عدم کاهش چشمگیر قیمت مسکن علیرغم مازاد عرضه آن بود که علل و عوامل متعددی را میتوان برای این موضوع ذکر کرد.مسکن یک کالا (یا محصول ) ناهمگن است. این موضوع ناشی از مسائل مختلف ساخت ، متراژ ساخت و همچنین جنس مصالح مورداستفاده میباشد. آمارهای منتشره از مرکز آمار نشان میدهد ؛ متوسط زیربنای واحدهای مسکونی که از سال 1393 پروانه ساخت دریافت کرده اند حدود 150 متر است حال آنکه عمده تقاضا در بازار به دلیل کاهش قدرت خرید برای واحدهایی با متراژ 60 تا 70 متری است. همین موضوع یکی از علل عدم توازن عرضه و تقاضا بوده است. همچنین بررسیها نشان میدهد که پراکندگی واحدهای آماده عرضه عمدتاً در مناطق خاصی از شهر میباشد که این مناطق نیز به دلیل محدودیت هایی نمیتوانند تقاضای لازم را جذب کنند. لذا در سال های اخیر عمده تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی بوده نه خرید آن.به نظر شما اجرایی شدن قانون مالیات تأثیری بر عرضه مسکن خواهد گذاشت؟این قانون را چگونه ارزیابی میکنید؟قدرت مالی انبوه سازان و عدم عرضه واحدهای خالی موجود توسط صاحبان این واحدها ازجمله عواملی است که از کاهش قیمت مسکن در این مدت جلوگیری کرده است.به نظر میرسد اگر مالیات بر این خانه ها به نحوی باشد که هزینه نگه داری این واحدها برای صاحبانش افزایش یابد و آنها را به عرضه برای فروش و یا اجاره ترغیب کند، میتوان در کوتاه مدت به کاهش قیمت مسکن و اجاره بها امیدوار بود. اینگونه مالیات ها میتواند خطر کاهش سرمایه گذاری در این بخش را نیز داشته باشد که در سال های آینده اثر خود را نشان خواهد داد. البته به نظر نمیرسد قانون مالیاتی اخیر بتواند تأثیر بسزایی داشته باشد چراکه به اعتقاد بسیاری از کارشناسان زیرساخت های اجرای این قانون مالیاتی در کشور فراهم نیست.مسکن در دوران پساتحریم چه سرنوشتی خواهد داشت؟گشایش های سیاسی و دوران پسا تحریم هرچند مستقیماً اثر خاصی بر بخش مسکن نخواهد داشت اما میتواند یک نقطه قوت برای خروج از رکود بخش مسکن باشد. اگر دولت و صنایع از فرصت پیش آمده به نحوی استفاده کنند که منجر به رشد اقتصادی و خروج از رکود شود، بخش مسکن نیز میتواند به عنوانی جزئی از اقتصاد کشور همراه با سایر بخش ها از رکود خارج شود. ورود تکنولوژیهای جدید در عرصه صنعت ساختمان نیز میتواند به کاهش هزینه های ساخت و همچنین افزایش سرعت عرضه واحدهای مسکونی کمک شایان توجهی کند. این عوامل میتوانند ثبات قیمت مسکن در دوران پسا تحریم را در پی داشته باشد.بازار بورس و طلا را چگونه پیش بینی میکنید. آیا رقیبی برای بازار مسکن به شمار میروند ؟یکی از اهدافی که دولت یازدهم همواره برای رسیدن به آن تلاش کرده جلوگیری از نوسانات شدید اقتصادی و ایجاد یک ثبات نسبی در قیمت ارز بوده است. بنابراین برای سال آینده نیز نمیتوان نوسانات زیادی را برای بازار ارز و همچنین طلا متصور بود . بازار مسکن نیز همچنان در شرایط رکودی خواهد بود و برای این بخش اقتصاد نیز انتظار ثبات نسبی قیمت را داریم. البته ممکن است تغییرات قیمتی در واحدهای کوچک و نوساز داشته باشیم اما عمدتاً ثبات قیمت برای این بخش پیش بینی میشود. در صورت گشایش های سیاسی اقتصادی ناشی از برجام یکی از بهترین گزینه های سرمایه گذاری در یک سال آینده میتواند بازار سرمایه باشد.چه راهکاری برای رونق بازار مسکن وجود دارد؟بخش عمده ای از هزینه یک واحد مسکونی هزینه زمین است و کاهش این هزینه میتواند یکی از راهکارهای کاهش قیمت مسکن و خروج از رکود برای این بخش تلقی شود.بنابراین در این شرایط بهتر است به سمت ساخت آپارتمان هایی با متراژ 60 تا80 متر و با تراکم بالای 5-6 طبقه باشیم. به نظر میرسد اگر دولت به دنبال رونق بخش مسکن است باید به فکر از بین بردن حباب مثبت این بخش باشد. آغازگر این حرکت بزرگ نیز میتواند عرضه مستقلات بانک ها و مؤسسات مالی باشند. این کار علاوه بر آزاد شدن دارایی بانک ها از این بخش موجب چابکی بانک ها و مؤسسات خواهد شد و به پویایی هر چه بیشتر آن ها نیز کمک خواهد کرد. البته تسهیلات بلندمدت و با نرخ مناسب توسط لیزینگ مسکن و بانک های عامل نیز میتواند راهگشایی برای آب شدن یخ رکود باشد.