مسکن منتظر نشانه های رونق

کد مطلب: 2975بازار معاملات مسکن پس از توافق هسته ای، برای بسیاری از فعالان امیدوارکننده شد، به طوریکه تحرکی هرچند کوتاه مدت نیز در وضعیت عرضه و تقاضا به وجود آمد و گزارش هایی مبنی بر تغییر رفتار خریدار و فروشنده در بازار مسکن و مراجعه به بنگاه های املاک شهر تهران رسید. بااین حال همچنان بخش تقاضای مصرفی در بازار مسکن، منتظر باز شدن مسیرهای وام بانکی است.اقتصاددانان میگویند، عرضه و تقاضا دو آیتم اصلی تشکیل دهنده بازار مسکن است و کارکرد صحیح بازار در تعادل این دو آیتم است. بنابراین ایجاد هرگونه خللی در هریک از این دو آیتم میتواند موجودیت بازار را با چالش مواجه کند. اما کمک به تنظیم و تعادل عرضه و تقاضای موجود جزو وظایف دولت است، در راستای آنچه طبق اصل 31 قانون اساسی دولت ها موظف به تأمین و عرضه مسکن برای مردم هستند.بااین حال، گزارش جدید بانک مسکن درباره آخرین وضعیت پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن نشان میدهد در یک سال اخیر متناسب با تشدید رکود مسکن، سهم این بخش از کل تسهیلات بانکی کاهش پیداکرده است. طبق همین آمار، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی پرداخت شده توسط همه بانک ها، از 2/ 12 درصد در سال 92 به 8/ 11 درصد در سال 93 و درنهایت، 10 درصد در دو ماه اول سال 94 نزول کرده است. مرکز آمار نیز دو سال پیاپی از کاهش صدور پروانه ساختمانی خبر میدهد، که این خود نشان میدهد موازی با کاهش تسهیلات بانکی، عرضه و تقاضا در بازار با کاهش مواجه شده است.ممانعت بانک ها؛ عامل ایجاد محدودیت در بازاربررسی نحوه تعادل عرضه و تقاضا در بازار فعلی مسکن و راهکارهای تقویت تقاضا از طریق بازنگری در نحوه پرداخت وام های بانکی به متقاضیان، موضوعی است که یک اقتصاددان و صاحبنظر در حوزه مسکن بر آن تأکید دارد.یک صاحب نظر در حوزه مسکن، با اشاره به ارزیابی محدودیت های مربوط به بخش تقاضا و عرضه مسکن گفت: در بخش تقاضا واقعیت جدی و مسئله مهم این است که در حال حاضر تقاضای مسکن در شهرها بسیار پایین است و به دلیل شکاف درآمدی جامعه شهری نیاز به تأمین مسکن تبدیل به تقاضای مؤثر نمیشود بنابراین مستلزم پرداخت تسهیلات بانکی است که اگرچه تسهیل هم شده ولی به مرحله اجرا و عملیاتی در نمیآید.حجت الله میرزایی در گفتگو با پیام ساختمان افزود: اگر پرداخت وام خرید 60 و حداکثر 80 میلیون تومانیاجرا شود، در عمل بخشی از شهروندانی که نیازمند واحدهای کوچک مسکونی هستند، میتوانند این نیاز را تبدیل به تقاضا نموده و به این ترتیب زمینه رونق مسکن شهری فراهم شود.به گفته وی، همچنان با توجه به قیمت مسکن در بخش هایی از تهران یا سایر شهرهای بزرگ امکان صاحب خانه شدن بخشی از متقاضیان وجود دارد و از این طریق رونق در بازار مسکن نیز ایجاد میشود. ضمن آنکه نگرانیهای فعلی دولت در حال حاضر یکی ایجاد تورم و دیگری محدودیت منابع بانکی برای اعطای تسهیلات است. به باور من نگرانی جدی در ایجاد تورم وجود ندارد، اما عملاً ادامه عدم پرداخت تسهیلات، خروج از رکود را در بخش صنعت کالایی و مسکن با مشکل و محدودیت مواجه میکند. بنابراین تسهیلات بانکی همزمان با تقویت نقدینگی متقاضیان برای خرید مسکن به رونق معاملات در بازار مسکن نیز میانجامد.این کارشناس حوزه مسکن افزود: در بخش عرضه مسکن نیز محدودیت هایی وجود دارد که یکی از این محدودیت ها پایین بودن حاشیه سود مسکن است بنابراین سازندگان تمایلی به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی ندارند و دیگری نیز محدودیت زمین است که با رونق بازار حاشیه سود نیز شکل میگیرد.میرزایی با بیان اینکه مسئله مهم این است که هیچ معامله ای در بازار مسکن صورت نمیگیرد، تأکید کرد: اگر معاملات افزایش یابد و بازار با رونق مواجه شود خودبه خود این حاشیه سود شکل میگیرد، به ویژه آنکه بنگاه های تأمین کننده مصالحی نظیر سیمان و فولاد در شرایط فعلی با رکود و افزایش موجودی انبار مواجه اند و این واحدهای تولید مصالح تمایل دارند با شرایط مناسبی که تأمین کننده منافع سازندگان باشد مصالح خود را عرضه کنند.وی افزود: از هم اکنون تعداد زیادی از سازندگان یا صاحبان ساختمان های فرسوده کار خود را برای تخریب و نوسازی شروع کرده اند و منتظر علائم رونق بازار هستند.میرزایی با بیان اینکه تنگنای محدودیت عرضه زمین واقعیت مهمی است، گفت: زمین برای احداث ساختمان در بسیاری از کلانشهرها به ویژه در تهران پایانیافته یا رو به اتمام است اما به این معنا نیست که امکان توسعه بخش مسکن وجود ندارد، برای اینکه یک ذخیره قابل توجه و بزرگ در محدوده بافت های فرسوده کشور وجود دارد که در صورت سیاست گذاری مناسب و همین طور رونق بازار، خودبه خود میتواند بستر مناسبی برای عرضه واحدهای مسکونی جدید از مسیر تبدیل و افزایش زیربنا در واحدهای موجود شود.افزایش دوره بازپرداخت و کاهش مقدار اقساطمیرزایی با اشاره به اینکه در شرایط فعلی تقویت عرضه به رونق بازار کمک نمیکند، افزود: مشکل جدی حال حاضر تقویت تقاضا در بازار مسکن است، متأسفانه برای تعداد زیادی از واحدهای مسکونی که از پیش ساخته شده، هنوز خریداری وجود ندارد، از طرفی سازندگان هم فعلاً تمایلی برای ساخت واحدهای جدید مسکونی ندارند.وی در پاسخ به اینکه سیاست های دولت چقدر در تحریک تقاضا مؤثر بوده است، گفت: وزارت راه و شهرسازی تلاش کرده تا با پیگیری جدی وام خرید مسکن 60 تا 80 میلیونی، رونقی در بخش مسکن ایجاد کند که متأسفانه به دلیل طفره رفتن نظام بانکی به شیوه های مختلف نظیر محدودیت منابع مالی، در عمل هنوز اجرایی نشده است.دولت اکنون درباره وام 80 میلیون تومانی صحبت میکند که با احتساب سود 25 درصد، اقساط ماهیانه آن 1میلیون و 700 هزار تومان خواهد بود که تنها دهک 9 و 10 از عهده پرداخت آن برمیآیند و با احتساب سود 14 درصد، حدود 1میلیون و 200 هزار تومان میشود، بنابراین توان خانوارها سنجیده نشده است.میرزایی دراین باره گفت: البته برخی عملاً اقساط را جایگزین اجاره واحد مسکونی میکنند، اما بنده معتقدم که باید دوره بازپرداخت وام ها افزایش و مقدار اقساط کاهش یابد. بنابراین گروه های نیازمندی همچون دهک های سوم و چهارم را میتوان به شرط طولانی شدن بازپرداخت آن، که توان پرداخت اقساط را دارند ،خانه دار کرد؛ همانند بسیاری از کشورها که منطبق بر دوره فعالیت مردم حداقل یک دوره 20 ساله برای بازپرداخت اقساط بانکی تعریف میشود و به این ترتیب مبلغ اقساط کاهش مییابد، درنتیجه امکان صاحب خانه شدن این گروه ها نیز فراهم شود. محاسبات هم نشان میدهد از دهک پنجم تا هفتم میتوانند از تسهیلات با این شرایط استفاده کنند.این کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: توصیه من این است که مسئولان به طورجدی ارائه تسهیلات مسکن را موردتوجه قرار دهند، اما به شرط آنکه حتیالامکان دوره بازپرداخت طولانیتر شود تا گروه های کم درآمد بتوانند از این تسهیلات استفاده کنند. شخصاً نسبت به تأمین منابع مالی این وام خوشبین هستم چراکه نهایتاً دولت مجبور میشود برای حل مشکل بازار مسکن مسیر پرداخت تسهیلات را باز کند اما نسبت به افزایش زمان بازپرداخت خوش بینی ندارم ولی پرداخت وام با همان شرایط فعلی هم میتواند بخشی از متقاضیان بازار مسکن به خصوص گروه های مسکن ارزان قیمت در شهر تهران و شهرهای بزرگ را به خرید مسکن ترغیب کرده و رونق را به این بازار بیاورد.بررسیهای پیام ساختمان حاکی است: فعالان بخش خصوصی در ساخت وساز شرایط فعلی را هم از جهت عرضه و هم از جهت تقاضا در کشور نامناسب میدانند و معتقدند: طرف عرضه با مشکلات بسیاری مواجه است و تولیدکنندگان شرایط نامناسبی دارند. آنان معتقدند علیرغم سیاست های تحریک تقاضا از سوی دولت، هنوز رونقی در بازار خریدوفروش مسکن به وجود نیامده است. هرچند فعالان و سازندگان این امیدواری را دارند که پس از پشت سر گذاشتن شش ماهه اول سال، در نهایت بازار مسکن راه خود را به سمت رونق باز کند اما این تغییر شرایط را مبتنی بر گام های دولت در این مسیر میدانند.