چگونگی استفاده اداری از املاک مسکونی

تقسیم بندی املاک به کاربری های مختلف راهی است برای مدیریت استفاده از ساختمان ها در فضای شهری. اما تفاوت قیمتی که زمین در کاربری های مختلف دارد باعث شده که برخی با نادیده گرفتن این کاربری ها و به جان خریدن برخی تخلفات، از املاک استفاده ای مخالف با کاربری تعیین شده برای آن داشته باشند. البته در این خصوص استثناهایی هم وجود دارد که بحث را پیچیده تر کرده است.

در ادامه سلسله مقالات حقوقی مسکن در این شماره به بررسی ابعاد تخلف تغییر خودسرانه کاربری مسکونی خواهیم پرداخت. تعیین کاربری وظیفه شهرداری است. در خصوص این موضوع اولین سؤالی که پیش میآید این است که کاربری یک ملک اداری چگونه تعیین میشود؟

شهرداری اصلی ترین متولی مدیریت شهری است. یکی از مصادیق ایجاد نظم در یک جامعه شهری، جداسازی واحدهای مسکونی از واحدهای اداری، تجاری و صنعتی است. طبیعتاً جایی که برای سکونت اختصاص داده می شود، باید از یک آرامش نسبی برخوردار باشد تا بتوان از این آرامش برای استراحت و در کنار خانواده بودن استفاده کرد. اما طبیعت اماکن تجاری و اداری و صنعتی رفت وآمدهای بسیار، سروصدا، شلوغی و... است که به هیچ عنوان با اماکن مسکونی سنخیت ندارد. به همین خاطر یکی از وظایف شهرداری به عنوان متولی مدیریت شهری، تعیین و تفکیک واحدهایی برای سکونت و واحدهایی برای کسب وکار است.

در همین خصوص شهرداری هنگامی که برای ساخت یک بنا پروانه و مجوز ساخت می دهد در پروانه صادره نوع کاربری ساختمان را قید می کند. قانون تأکید میکند که از یک واحد آپارتمان احداثی منحصراً همان استفاده ای می تواند انجام بگیرد که در کاربری قید شده است. در این راستا تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، وظیفه ای خطیر را به عهده شهرداری ها گذاشته است.

شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهری برای آنها تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. نادیده گرفتن کاربری تعیین شده درصورتیکه برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح می کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند در مورد تعطیلی محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می گیرد. این تصمیم به وسیله مأموران شهرداری اجرا می شود و کسی که عالماً از محل مزبور پس از تعطیل، برای کسب و پیشه یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می شود.

البته دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک استفاده تجاری محسوب نمی شود. تغییر کاربری قانونی برای تغییر کاربری به صورت قانونی اخذ نظریه و ارائه موافقت اصولی، در صورت تغییر کاربری از مسکونی به بهداشتی، ورزشی، فرهنگی و هتل از متولیان امر شامل وزارت بهداشت، اداره کل تربیت بدنی، وزارت ارشاد و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری لازم است.

علاوه بر آن باید نظریه مهندسان مشاور منتخب منطقه، ارائه آلبوم نقشه های معماری به همراه جدول سطح و سطوح کاربری های هر طبقه که به تأیید متولیان طرح رسیده و کنترل کلی شده است، پرونده شهرسازی ملک موردنظر، الصاق تصویر توافق نامه های مربوطه درصورتی که پیش تر با مالکان توافق به عمل آمده باشد، نظریه مهندسان مشاور اعلام ضرایب K، T (در مناطق 4 الی 20) چنانچه تقاضای بلندمرتبه سازی بیش از 10 طبقه روی زمین یا 350 درصد تراکم وجود داشته باشد لازم است.

یکی دیگر از مدارکی که در این خصوص نیاز هست، گزارش کامل مهندسان مشاور تهیه کننده طرح به همراه نقشه های طرح تفصیلی، نقشه های وضع موجود و نقشه های پیشنهادی در مقیاس 2000/1 جهت بررسی طرح های تفصیلی و طرح های موضعی پیشنهادی یا پروژه های شهرسازی و پروژه هایی در اراضی با مساحت بیش از 10 هزار مترمربع که توسط شهرداری مناطق و سایر موارد ذیربط به امور معاونت فنی دبیرخانه کمیسیون ماده 5 ارسال می شود.

به انضمام گزارش و نظریه اداره کل برنامه ریزی، طرح های شهرسازی به منظور بررسی پروژه هایی با مشخصات مشروحه فوق و تعیین کاربری اراضی فاقد کاربری (محدوده های بالای 3 هزار مترمربع) است. صلاحیت تغییر کاربری در اختیار شهرداری است و مدارک و اسناد مختلفی برای موافقت با آن لازم است. نظر همسایه ها چنانچه در مجتمع مسکونی فعالیت غیرمسکونی انجام شود تا زمانی که دیگر مالکان از نظر شهرداری معترض به فعالیت نباشند، بلامانع است؛ در غیر این صورت مانع قانونی برای فعالیت است چون مستأجر هنگامی می تواند منافع مورد اجاره را استفاده کند که مزاحمتی برای دیگر سکنه نداشته باشد.

مقررات قانونی راجع به کاربری ملک یک وکیل دادگستری نیز در رابطه با مقررات قانونی راجع به کاربری ملک، ذکر چند نکته را مهم میداند.

نخست اینکه برای تصمیم گیری کمیسیون و تعطیل واحدهای تجاری موردبحث، مهلت های 2 ماهه و 1 ماهه مندرج در تبصره با عباراتی بیان شده که به لحاظ طرز تنظیم اشتباه برانگیز است و پس از دقت کافی و توجه به سایر موارد احکام معلوم می شود که مهلت 1 ماه برای رسیدگی و صدور رأی به وسیله کمیسیون بعد از ارجاع پرونده است و مدت 2 ماه مهلت مناسب است که پس از ابلاغ رأی برای تعطیل واحد خلاف در نظر گرفته شده است.

نکته دوم به طریقه اجرا مربوط است؛ به نظر میرسد چنانچه در مهلت 2 ماهه مذکور مفاد رأی به وسیله خود مالک یا مستأجر به اجرا گذارده شود، نیازی به اقدامات اجرایی مأموران شهرداری نباشد. چنانچه ذینفع تمکین نکند، چاره کار درنهایت اجرای مفاد رأی به وسیله مأموران شهرداری است. از عبارت قانون به سختی میتوان این ترتیب را استنباط کرد، ولی نگرش دقیق به مجموع اوضاع واحوال حاکم بر ترتیب فوق دلالت دارد.

نکته سومی که این کارشناس حقوقی مورداشاره قرار میدهد، مربوط به مجازات کیفری است که مقنن برای دایرکننده عامد و عالم واحد تجاری بعد از تعطیل اولیه منظور کرده است.از میزان مجازات حبس و غرامت (نه جریمه) معلوم میشود که قانون گذار توجه کافی به توالی فاسد این نوع اقدام جسورانه متخلفان داشته است. به اضافه صلاحیت رسیدگی در این مرحله به جای کمیسیون با دادسرا و دادگاه کیفری محل وقوع جرم است و غرامت مورد حکم به خزانه دولت واریز خواهد شد نه به حساب شهرداری. مسلم به نظر میرسد که اجرای احکام کیفری پس از قطعیت در این مورد نیز با دادسرای محل خواهد بود و مأموران شهرداری صلاحیت اجرای آن را ندارند.