موافقت مشروط وزارتخانه با افزایش قیمت تراکم

گروه ساخت و ساز: ازآنجاکه بخش قابل توجهی از درآمد شهرداری ها از محل عوارض ساختمانی تأمین می شود، شهرداری تهران تصمیم گرفت لایحه ای را برای افزایش 50 درصدی « قیمت صدور مجوز تراکم و تغییرکاربری» به شورای شهر تقدیم کند. البته ظاهراً شهرداری تهران اوایل امسال این لایحه را تهیه کرده بود اما تلاقی ارائه لایحه با روزهای پایانی فعالیت شورای قبلی، مانع تصویب یا رد آن شد.شورای شهر تهران هم افزایش یکباره 50 درصدی قیمت تراکم و تغییر کاربری در شهر تهران را تصویب نکرد اما با نصف این درخواست موافقت کرد تا از ابتدای سال 93 به طور میانگین در محله های مختلف شهر تهران، قیمت تراکم و تغییر کاربری 24 درصد افزایش یابد. تصویب افزایش 24 درصدی قیمت تراکم در حالی است که از سال 81 تا 89 هزینه صدور این مجوز فقط 13 درصد رشد کرده بود و از سال 89 تاکنون نرخ آن ثابت مانده بود. بر اساس این گزارش متوسط قیمت تراکم پایه در حال حاضر 130 هزار تومان در هر مترمربع است (تراکم در مناطق جنوبی شهر مترمربعی 30 هزار تومان و مناطق شمالی شهر مترمربعی 200 هزار تومان قیمت گذاری می شود) که با ابلاغ این مصوبه، به طور میانگین 24 درصد افزایش پیدا خواهد کرد. البته این رقم فقط برای طبقات ابتدایی است و برای طبقه پنجم و بیشتر یک ساختمان قیمت تراکم برای هر مترمربع از 500 هزار تومان هم بیشتر می شود. به این ترتیب، با مصوبه شورای شهر تهران همان طور که قیمت ملک در نقاط مختلف شهر تهران، متفاوت است، درصد افزایش ارزش تراکم مازاد پایه مالی هم در همه نقاط شهر یکسان نخواهد بود و این ارزش گذاری بر اساس ارزش ملک در 164 بلوک پایتخت تعیین شد، به گونه ای که صاحبان املاکی که در مناطق کم برخوردار قرار دارند، هزینه کمتری برای افزایش تراکم ساختمان خود تا سقف مجاز تعیین شده بپردازند. موافقت ضمنی وزارتخانه گرانی تراکم و تغییر کاربری در حالی اتفاق می افتد که شورای عالی معماری و شهرسازی اخیراً انتقاد های زیادی را متوجه مدیریت شهری کرده است. دبیر شوری عالی معماری و شهرسازی به شدت از روند تراکم فروشی و درآمد های بی حساب وکتاب شهرداری تهران انتقاد کرده بود و یکی از دلایل مخالفت پیروز حناچی این بود که تراکم فروشی های بی رویه ظرفیت پذیرش جمعیت زیادی را در تهران به وجود آورده است. معاون معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی در پاسخ به سؤال خبرنگار پیام ساختمان مبنی بر اینکه آیا با افزایش قیمت تراکم توسط شهرداری تهران موافق هستید، گفت: چنانچه این افزایش قیمت منجر به کاهش فروش تراکم شود، با آن موافقیم؛ بنابراین به نظر می رسد شهرداری ترفند خوبی را انتخاب کرده باشد؛ یعنی افزایش قیمت تراکم به جای افزایش فروش تراکم. درخواست افزایش 50 درصدی قیمت تراکم توسط شهرداری در حالی صورت گرفت که شورای عالی معماری و شهرسازی در حال بازبینی طرح تفصیلی تهران و کاهش میانگین تراکم هایی است که پیش بینی شده و شهرداری حساب ویژه ای روی درآمد حاصل از آن باز کرده بود. البته نماینده شهرداری تهران در جلسه شورای شهر با اشاره به میزان تورم در شهر تهران بر اساس آمار رسمی بانک مرکزی گفت: طی 10 سال گذشته یعنی از سال 81 تا 91 حدود 187 درصد تورم در شهر تهران داشتیم و ما اگر می خواستیم بر اساس نرخ تورم ارزش تراکم مجاز را بالا ببریم باید 120 درصد افزایش قیمت می دادیم، اما پیشنهاد شهرداری میانگین افزایش 50 درصدی است. سؤالی که اینجا مطرح می شود این است که افزایش متوسط 24 درصدی قیمت تراکم در تهران چه تأثیری روی قیمت مسکن و ساخت و ساز ها خواهد گذاشت؟کارشناسان پاسخ می دهند: باعث رکود نمی شود احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن دراین باره به خبرنگار ما گفت: طبیعی است که هر گونه افزایش قیمت در ساخت وساز از جمله افزایش تراکم قیمت ها را تحت تأثیر قرار می دهد و مالکان قیمت ملکشان را افزایش می دهند. وی با بیان اینکه سود این افزایش قیمت به شهرداری می رسد و ضررش به خریداران مسکن، گفت: این افزایش قیمت از سوی شهرداری باعث به وجود آمدن یک جو روانی در بازار مسکن می شود که انتظارات تورمی را بالا می برد و همین امر در افزایش غیرمنطقی قیمت ها موثر است. سرحدی در پاسخ به سؤال خبرنگار ما مبنی بر اینکه افزایش قیمت تراکم چقدر باعث رکود می شود، گفت: ساخت وساز تابع گرانی و ارزانی نیست. ساختمان سازی تابع عرضه و تقاضاست که همیشه بوده و به نظر نمی رسد تا 10 سال آینده هم عرضه و تقاضا به تعادل برسد. ضمن اینکه بازار های موازی هم می تواند در کاهش یا افزایش ساخت وساز موثر باشد. وی خاطرنشان کرد: به دلیل رکودی که امسال در ساختمان سازی شاهد بودیم، صدور پروانه ها توسط شهرداری تا حدود 25 درصد کاهش داشت و قطعاً با افزایش قیمت تراکم به نوعی کاهش صدور پروانه ها جبران می شود. بی تأثیر است یزدانی، کارشناس مسکن اما نظری متفاوت با سرحدی دارد و معتقد است : افزایش قیمت تراکم تأثیری بر قیمت مسکن نمی گذارد. متوسط قیمت تراکم پایه نسبت به قیمت مسکن اصلاً قابل توجه نیست و حتی باعث کاهش ساخت وساز هم نمی شود و در کل هیچ تأثیری بر بازار مسکن نمی گذارد. متن کامل این گزارش در نشریه 177 پیام ساختمان به چاپ می رسد.