چگونه در پیش فروش سرمان کلاه نرود؟

هم اکنون تبلیغات برای پیش فروش واحدهای مجتمع های بزرگ به خصوص در برخی مناطق آزاد کشور که میل بیشتری به سرمایه گذاری در آن از جانب صاحبان سرمایه وجود دارد، رواج خاصی یافته است. اما آیا میتوان به صرف انتشار گسترده آگهیهای پرزرق وبرق این شرکت ها و اعتبار رسانه هایی که این آگهیها در آن منتشر میشود، به شرکت های سازنده اعتماد کرد و تمام آنچه در مورد ساخت و همچنین آینده واحدهایپیش فروش میگویند، باور کرد؟ مسلم است، به رغم سودآوری معاملات ساخت وسازهای پیش فروشی برای طرفین (در برخی مناطق که بیشتر این گونه معاملات با هدف سرمایه گذاری انجام میشود و معمولاً مبالغ چند صد میلیونی و حتی چندمیلیاردی از سوی خریداران به سازنده بابت پیش خرید پرداخت میشود) همیشه شرکت هایی هم وجود دارند که نه تنها به تعهدات خود 100درصد وفادار نیستند بلکه با شگردهای مخصوص از مبالغ دریافتی از خریداران برای سرمایه گذاری در پروژه های دیگری استفاده میکنند. در حالی که براساس قانون و همچنین عرفی که برای معاملات پیش فروش وجود دارد، سازندگان حقیقی و حقوقی این دسته از واحدها، موظفند مبالغ را متناسب با پیشرفت فیزیکی کار از خریداران دریافت و همچنین وجوه دریافتی را تنها برای پیشرفت همان پروژه هزینه کنند اما کلاه بردارانی پیش فروش ساختمانی را هدف قرار داده اند.این سازندگان با تبلیغات گسترده برای پیش فروش واحدهای مسکونی، اداری، تجاری و… در شهرهای مختلف و در برخی مناطق آزاد که به دلیل بعد مسافت از محل زندگی سرمایه گذاران امکان نظارت و کنترل مستقیم و مداوم پروژه در فواصل کوتاه زمانی وجود ندارد، مبالغ دریافتی از خریداران را در دیگر پروژه ها سرمایه گذاری کرده و همین امر سبب میشود نه تنها قادر به تحویل به موقع واحدها نشوند، بلکه برخی از آنان حتی پروژه را در همان مراحل اولیه که خریدار آن را پیش خرید کرده، رها میکنند. 18 توصیه مهم حرفه ایهای بازار پیش فروش و پیش خریدحرفه ایهای بازار پیش فروش و پیش خرید برای کسانی که قصد دارند سرمایه خود را به این بازار وارد کنند 18 توصیه مهم دارند:مشاهده و تأیید سند مالکیت- قبل از اینکه هرگونه مبلغی به عنوان پیش خرید به سازنده بپردازید، سند مالکیت ملک موردنظر را ببینید و تأییدیه آن را از سازمان ثبت در شهرهای عادی و سازمان مناطق آزاد در این مناطق، دریافت کنید.اخذ سند و مجوز قانونی ساخت- اگر مبایعه نامه خرید را امضا کردید، حتماً پیگیر دریافت و انتقال سند رسمی از مراجع ذیصلاح باشید. در مواردی مشاهده شده حتی پس از تحویل واحدها و سکونت افراد در آنها به علت نداشتن سند و همچنین بدهیهای کلانی که این سازندگان به بانک ها دارند، واحدها مصادره شده است.اخذ آخرین ترازنامه حسابرسی شرکت سازنده- ترازنامه حسابرسی شرکت ها نشان دهنده میزان دقیق بدهی شرکت ها نسبت به داراییهای آنها چقدر است. در ترازنامه حسابرسی اغلب شرکت های ساخـتــمانی کــلاه بردار، نســبت داراییها به بــــدهیها منــفی است که این امر نشان دهنده ورشکستگی کامل آن شرکت سازنده است.- مطالبه گزارش دقیق و منظم در خصوص مدیریت پروژه که نشان دهنده میزان پیشرفت فیزیکی کار و نحوه مدیریت پروژه است.- بازدید مکرر از محل پروژه و مشاهده میزان پیشرفت فیزیکی کار متناسب با پرداخت ها و تعهد سازنده (بعد مسافت نباید مانع از بازدیدهای به موقع شود).بررسی آخرین تغییرات مربوط به اعضای هیئت مدیره شرکت- در برخی موارد هویت اعضای هیئت مدیره شرکت های کلاه بردار صوری است. به این معنی که مدیرعامل شرکت، شخص دیگری است که به علت بدهی و ورشکستگی قادر به فعالیت نیست و شخص دیگری به صورت صوری به عنوان مدیرعامل معرفی میشود. فریب تبلیغات متعدد در خصوص پیش فروش واحدها که از طریق بنرها، بیلبوردها، رسانه های مکتوب، دیداری و شنیداری، مهمانیها و جشن ها و… صورت میگیرد را نخورید.- دام های مختلفی از سوی برخی از این شرکت ها برای جذب خریدار گسترده میشود که از جمله آنها میتوان به جذب برخی افراد سرشناس در حوزه های گوناگون به عنوان خریداران اولیه یا دادن بلیت های قرعه کشی و جوایزی مانند اتومبیل به خریداران اشاره کرد.- خرید را به صورت اقساطی انجام دهید و هر چند وقت یک بار پیشرفت کار را از نزدیک نظاره کنید.- خسارت تأخیر را در قرارداد طوری محاسبه و لحاظ کنید که حداقل ضرر و زیان ناشی از 60 درصد تورم را پوشش دهد.- پیشنهاد میشود پروژه هایی را برای پیش خرید انتخاب کنید که بیش از 60 درصد پیشرفت فیزیکی داشته اند. این امر به معنای احداث پروژه با سرمایه ثابت صاحب یا سازنده آن است. پیش خرید واحدهایی با صفر درصد پیشرفت فیزیکی یا واحدهایی که کمتر از 60 درصد پیشرفت داشته اند ریسک بزرگی است و به هیچ وجه توصیه نمیشود.- در پیشنهاد بهتری، خرید از واحدهای تکمیل شده از یک پروژه، توصیه میشود.بررسی وضعیت برند شرکت ساختمانی برند در اینجا به معنای شهرت و سابقه شرکت است که در مناطق آزاد از طریق سازمان مناطق آزاد و در شهرهای دیگر از طریق اداره کل راه و شهرسازی استان قابل وصول است. توجه داشته باشید که ملک موردنظر شما به هیچ علتی در گرو بانک نباشد. حتی در زمان تحویل، سند ملک را دریافت کنید و به مبایعه نامه اکتفا نکنید. توجه داشته باشید که گاه انبوه سازانی که مبادرت به پیش فروش میکنند مشکل نقدینگی دارند و بدون اینکه درصد قابل توجهی از پروژه انجام شده باشد مبادرت به پیش فروش میکنند. مراقب این انبوه سازان باشید و از آنها خرید نکنید.- برخی از این انبوه سازان وکلایی دارند که فعالیت های غیرقانونی و خلاف آنها را با ترفندهایی، قانونی و قابل توجیه جلوه میدهند تا طعمه های خود را در صورت شکایت و عدم تحویل واحدها، مغلوب کنند. به استدلالات این وکلا توجه نکنید و شکایت خود را از مراجع قانونی پیگیری کنید.- پیشنهاد میشود قبل از خرید واحدهای تجاری، اداری، مسکونی و… که قیمت بالایی دارند حتماً با مشاور حقوقی و مالی مشورت کنید.- به علت وجود تورم، خرید واحدهایی که قرار است مدت زمانی طولانی برای دریافت آنها صبر کنید و زمان تحویلشان طولانی است، مقرون به صرفه نیست. شما میتوانید به جای خواب سرمایه خود در این پروژه ها، در مکان های امن تری سرمایه گذاری کنید که زودتر هم به بازدهی برسید.