روش 7 کشور در تامین مسکن کم درآمد ها

نقشه جهانی تأمین مسکن کم درآمدها که 7کشور پیشرفته اروپایی به عنوان مجریان موفق آن نتایج یک پژوهش علمی در خصوص تجارب جهانی الگوی برتر اجرای مسکن اجتماعی در 7 کشور پیشرفته اروپایی هم اکنون برای اجرای موفق این طرح در ایران، ضمن توصیه بر اجرای دست کم 10 پیشنهاد عملی در این زمینه، شرایط اثربخشی برنامه های تأمین مسکن برای سه دهک اول اقتصادی را شرح می دهد. این پژوهش علمی با بررسی نقشه جهانی تأمین مسکن کم درآمدها الگوی موفق کشورهای توسعه یافته و درحال توسعه را در قالب تجربه موفق 7 کشور اروپایی توسعه یافته شامل هلند، اتریش، دانمارک، سوئد، انگلستان، فرانسه و آلمان در ساخت و تأمین واحدهای مسکونی اجتماعی موردبررسی قرار داده و جزئیات این بررسی را به عنوان مبنای سیاست گذاری و اجرای این طرح در سراسر دنیا مورد تأکید قرار داده است. این پژوهش که به تازگی از سوی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشرشده است در سه بخش اصلی، وضعیت وخیم گروه های کم درآمد به لحاظ دسترسی به مسکن در ایران، نقشه برتر تأمین مسکن اجتماعی در دنیا با تکیه بر تجربه فراگیر 7 کشور توسعه یافته اروپایی و همچنین شرایط پیاده سازی این الگوی موفق در کشور را تشریح کرده است. نقشه مسکن کم درآمدها تجربه های برتر 7 کشور اروپایی و توسعه یافته از اجرای الگوی برتر تأمین مسکن کم درآمدها شامل هلند، اتریش، دانمارک، سوئد، انگلستان، فرانسه و آلمان نشان می دهد هم اکنون مسکن اجتماعی سیاست موفق و مشترک در کشورهای مختلف درحال توسعه و توسعه یافته است؛ مسکن اجتماعی هم اکنون بخش قابل توجهی از موجودی مسکن کشورهای موفق در عرصه تأمین مسکن کم درآمدها(متوسط 10 تا 20 درصد)است و مبنای دخالت دولت ها در این عرصه درواقع بر اساس میزان شکست بازار و همچنین حمایت مستقیم از گروه های کم درآمد تعیین می شود. بررسی های صورت گرفته از سوی دفتر اقتصاد مسکن نشان می دهد دست کم نیم میلیون مسکن اجتماعی در هر یک از 7 کشور اروپایی موفق در حوزه تأمین مسکن کم درآمدها در اختیار اقشار آسیب پذیر قرار دارد و به طورکلی 12 درصد از موجودی کل واحدهای مسکونی در اروپا مسکن اجتماعی است که این سهم در انگلیس و فرانسه به 18 درصد نیز می رسد. چهار ضلع مسکن اجتماعی مسکن اجتماعی در الگوی برتر اجرای این طرح در کشورهای توسعه یافته و درحال توسعه از سوی یک چهار ضلع مسئول در اجرای این طرح سیاست گذاری، اجرا و اداره می شود؛ اولین ضلع مداخله گر در مسکن اجتماعی دولت است که نه تنها بر بازار واحدهای استیجاری مسکن اجتماعی نظارت دارد، بلکه کل بازار اجاره در عمده کشورهای موفق در حوزه تأمین مسکن کم درآمدها را نظارت و کنترل می کند. مجری اصلی مسکن اجتماعی در الگوی برتر تأمین مسکن کم درآمدها شهرداری ها یا همان حکومت های محلی هستند که در این کشورها همواره دولت ها تلاش دارند اجرای مسکن اجتماعی را به طور کامل بر عهده آن ها قرار دهند؛ این در حالی است که انجمن های مسکن به معنای نهادهای مردمی و تشکل های مردم نهاد مسئولیت بهره برداری و اداره این واحدها را در اختیاردارند و درنهایت بخش خصوصی به عنوان سازنده مسکن اجتماعی ضلع چهارم عوامل مداخله گر در تأمین مسکن کم درآمدها را تشکیل می دهد. واگذاری امروز اجرایی به شهرداری ها واگذاری امور اجرایی مسکن اجتماعی به دولت های محلی از سوی دولت های مرکزی باهدف افزایش انگیزه و همچنین کاهش هزینه ها به صورت جدی در الگوی برتر اجرای مسکن اجتماعی مطرح است؛ درواقع هرچند دولت های مرکزی از ابتدای اجرای سیاست های اجتماعی تأمین مسکن کم درآمدها یعنی پس از اتمام جنگ جهانی دوم، نقش اصلی و کلیدی را در ساخت و بهره برداری از واحدهای مسکونی اجتماعی بر عهده داشت، اما به مرور و در حال حاضر بخش خصوصی به عنوان محور تولید و ساخت مسکن اجتماعی موردتوجه قرار گرفت. هم اکنون حد مداخله دولت ها در نقشه جهانی تأمین مسکن کم درآمدها عمدتاً مربوط به نظارت ها و سیاست گذاری های کلان و همچنین کمک به تأمین مالی مسکن اجتماعی است؛ طوری که در عمده کشورهای یادشده هم اکنون تسهیلات ساخت مسکن اجتماعی معادل 84درصد هزینه ساخت و با دوره بازپرداخت 30 ساله به بخش خصوصی تعلق می گیرد. انجمن ها؛ بازیگران اصلی مسکن اجتماعی همچنین بازیگر اصلی مسکن اجتماعی در نقشه جهانی این طرح انجمن های مسکن هستند. دولت محلی به عنوان پای ثابت حمایت مالی از برنامه های تأمین مسکن کم درآمدها، زمین موردنیاز را برای اجرای مسکن اجتماعی در اختیار بخش خصوصی قرار می دهد همچنین دولت های محلی در عمده این کشورها 14درصد هزینه ساخت مسکن اجتماعی را پرداخت می کنند. درحالی که مبنای اجرای برنامه مسکن اجتماعی در الگوی برتر تأمین مسکن کم درآمدها، واگذاری واحدهای ارزان قیمت استیجاری به گروه های کم درآمد است، مبنای دریافت اجاره بها در عمده کشورهای توسعه یافته و درحال توسعه ای که از این الگو پیروی می کنند بر اساس هزینه تمام شده مسکن اجتماعی ، درآمد خانوارها و کیفیت مسکن اجتماعی (قیمت مسکن)از سوی دولت تعیین می شود. همچنین در 7 کشور هلند، اتریش، آلمان، سوئد، انگلستان، فرانسه و آلمان به عنوان مجریان موفق مسکن اجتماعی، افزایش اجاره سایر واحدهای مسکونی علاوه بر مسکن اجتماعی نیز به وسیله دولت کنترل می شود و دولت در تنظیم آن نقش داشته و بر آن نظارت می کند. . تقسیم کار مشخص برای عوامل مختلف مسکن اجتماعی و نقش محوری تشکل های مردم نهاد و بخش خصوصی ، مکان یابی مناسب برای پروژه های مسکن اجتماعی ، سهم فراوان مسکن اجتماعی از کل موجودی مسکن(معادل 10 تا 20 درصد) و سیاست های پایدار مالی در مسکن اجتماعی مهم ترین دلیل موفقیت الگوی جهانی مسکن اجتماعی محسوب می شود. 10 مؤلفه برای اجرای موفق این پژوهش علمی همچنین با تشریح 10 علت عمده عدم موفقیت برنامه های تأمین مسکن گروه های کم درآمد در ایران، مدل مناسب تأمین مسکن اجتماعی برای دست کم دو دهک اول جامعه را پیشنهاد می کند. براین اساس، دخالت شدید دولت ها در ساخت مسکن برای گروه های کم درآمد، نبود سیستم و نهاد متولی مسکن گروه های کم درآمد، عدم استفاده از ظرفیت بخش خصوصی و تشکل های مردم نهاد، تجمیع گروه های کم درآمد در پروژه های اجراشده و به وجود آمدن آسیب های اجتماعی ناشی از آن، سیاست گذاری شهری نامناسب و نادیده گرفتن نحوه تأمین مسکن گروه های کم درآمد در طرح های جامع شهری بخشی از این دلایل محسوب می شود. همچنین غلبه سیاست ساخت مسکن ملکی(مسکن حمایتی)بر مسکن اجتماعی(مسکن استیجاری ارزان قیمت)، نبود ارتباط و پیوستگی کافی میان سیاست های کلان اقتصادی باسیاست های تأمین مسکن گروه های کم درآمد، محرومیت گروه های کم درآمد از تأمین مالی در حوزه مسکن به دلیل اختصاص تسهیلات خرید مسکن به گروه های درآمدی متوسط و ناتوانی گروه های کم درآمد از پرداخت اقساط، اقدامات پراکنده، مقطعی و جزیره ای در حوزه تأمین مسکن کم درآمدها و همچنین تعریف اشتباه و اقتباس ناقص از سیاست ها و الگوهای برتر مسکن اجتماعی از دیگر دلایل عدم موفقیت سیاست تأمین مسکن برای گروه های کم درآمد طی سال ها و دهه های گذشته محسوب می شود. محققان در این پژوهش همچنین توصیه می کنند برای اجرای موفق مسکن اجتماعی در کشور پیاده سازی الگوی برتر و نقشه جهانی تأمین مسکن کم درآمدها با در نظر گرفتن 10 مؤلفه به سیاست گذار و متولی بخش مسکن پیشنهاد می شود. نهادسازی و ایجاد سیاست پایدار و بلند مدت برای مسکن اجتماعی، استفاده از ظرفیت نهادهای مردم نهاد و خیرین در اداره مسکن اجتماعی، به حداقل رسیدن مداخله دولت در ساخت و بهره برداری از مسکن اجتماعی مهم ترین مؤلفه های پیشنهادشده در این زمینه است. همچنین سیاست گذاری صحیح شهری برای جلوگیری از تجمیع توده های فقیر در محلات شهری، اولویت قرار دادن مسکن اجتماعی نسبت به سایر سیاست های تأمین مسکن، ایجاد ارتباط و پیوستگی مناسب میان سیاست های کلان اقتصادی و برنامه های تأمین مسکن گروه های کم درآمد، فراهم آوری شرایط دسترسی گروه های کم درآمد به تسهیلات بانکی و توانمندسازی آن ها برای پرداخت اقساط، اجرای مسکن اجتماعی به عنوان برنامه ای بلند مدت و پرهیز از اقدامات کوتاه مدت و مقطعی، درک درست از نقشه جهانی مسکن اجتماعی و شناخت ابعاد مختلف آن و واگذاری مسئولیت ساخت و اجرای مسکن اجتماعی به بخش خصوصی و نهادهای محلی(شهرداری ها) از دیگر مؤلفه های پیشنهادشده برای اجرای درست نقشه جهانی مسکن اجتماعی است.