قسمت مشترک و اختصاصی آپارتمان ها

قسمت مشترک و اختصاصی آپارتمان ها به طورکلی و به موجب قانون تملک آپارتمان ها، مالکیت در آپارتمان های مختلف شامل دو قسمت است: مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک. قسمت های مشترک عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان مخصوص نیست و به کلیه مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آن ها تعلق می گیرد. به طورکلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده، از قسمت های مشترک محسوب می شود؛ مگر آنکه عرفاً قسمت اختصاصی به عمل بیاید. قسمت های اختصاصی عبارت است از قسمت هایی که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین شده یا برای قائم مقام او تخصیص یافته باشد. سؤال: چنانچه سقف یک ساختمان مشکلی پیداکرده باشد، برای پرداخت هزینه تعمیر، آیا باید سقف را جزء قسمت های مشترک دانست یا اختصاصی؟ چنانچه پشت بام را جزء قسمت های اختصاصی بدانیم، هزینه تعمیر آن با بالاترین واحدی خواهد بود که سقف آن، همان سقف ساختمان تلقی می شود. برای تشخیص مصادیق این قسمت ها، یک راه این است که به مفاد اسناد مالکیت مراجعه کنیم. به موجب قانون تملک آپارتمان ها، علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ ها و پارک ها، برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود و مشخصات کامل قسمت اختصاصی ازلحاظ حدود طبقه ، شماره ، مساحت قسمت های وابسته ، ارزش و غیره باید در سند قید شود. اما صورت عدم تصریح به این موارد، می توان از متن قانون استفاده کرد. به موجب ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن ها که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورداستفاده تمام شرکا است، قسمت های مشترک محسوب می شود و نمی توان حق انحصاری برآن ها قائل شد. با این استدلال و ازآنجاکه پشت بام ساختمان به صورت غیرمستقیم مورداستفاده تمامی واحدها است، می توان گفت که این قسمت، قسمت مشترک است. همچنین قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است ، هرچند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و لذا صرف اینکه پشت بام دقیقاً سقف واحد آخر محسوب می شود، دلیلی بر اختصاصی بودن آن نیست. ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها می گوید: قسمت های مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها عبارت است از: الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرارگرفته باشد؛ ب ـ تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه ، رختشوی خانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی ، انبار عمومی ساختمان ، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن ، چاه های فاضلاب ، لوله ها از قبیل لوله های فاضلاب ، آب ، برِق، تلفن ، حرارت مرکزی ، تهویه مطبوع ، گاز، نفت ، هواکش ها، لوله های بخاری، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره پ ـ اسکلت ساختمان؛ ت ـ درها، پنجره ها، راهروها، پله ها و پاگردها که خارج از قسمت های اختصاصی قرارگرفته اند؛ ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی ، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آن ها؛ ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث شده است؛ ح ـ نمای خارجی ساختمان؛ خ ـ محوطه ساختمان ، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد. هلدینگ حقوقی رادیو وکالت