افزایش شدید هزینه ساخت با ابزار مالیات

کاهش قدرت خرید مردم باعث شده تا عملا میزان معاملات مسکن به حداقل برسد. در چنین شرایطی سازنده ها تمایلی به حضور در بازار ساخت ندارند چراکه اولا سرمایه آن ها تبدیل به ساختمان هایی شده که فروش نمی روند و دوم اینکه گذشته از افزایش بدون ضابطه عوارض صدور پروانه برخی سیاست های موجود باعث افزایش هزینه ها در وضعیت رکود شده است. این روز ها سازندگان نگران مالیات هایی هستند که در قانون مالیات های مستقیم اعمال و اجرایی می شود. مالیات هایی که در شرایط رکود چندان عاقلانه به نظر نمی رسد. عمده ترین مواد قانون مالیات های مستقیم که با انتقاد سازندگان روبه رو شده اند مواد 59، 64 و 77 هستند. نگاهی به مواد 59، 64 و 77 قانون مالیات های مستقیم ماده 59: نقل وانتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ 5 درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ 2 درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می باشد. تبصره 1: چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود. ماده 64: تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل 2 درصد میانگین قیمت های روز منطقه تعیین کند. این شاخص هرسال به میزان دو واحد درصد افزایش می یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به 20 درصد میانگین قیمت های روز املاک برسد. ماده 77: درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون مالیات های مستقیم خواهد بود. تبصره 1: اولین نقل وانتقال ساختمان های مذکور علاوه بر مالیات نقل وانتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون، مشمول مالیات علی الحساب به نرخ 10 درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مؤدیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می شود. تبصره 2: شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. تبصره 3: شهرداری ها موظف اند هم زمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می گردد، گزارش کنند. زمین نباید مشمول مالیات شود ایرج رهبر، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران درباره اخذ مالیات های جدید از سازندگان به پیام ساختمان گفت: درگذشته فقط مالیات ها مربوط به نقل وانتقال بود اما در قانون جدید مالیات هم بر زمین و هم بر ساخت وساز بر اساس قیمت روز خواهد بود که هزینه ساخت را بالا خواهد برد و متعاقب آن سازنده باید این هزینه را به خریدار منتقل کند. وی افزود: زمانی که زمینی خریداری می شود، مالیات در زمان کارشناسی از خریدار اخذ می شود و نباید در زمان فروش ساختمان مجدد مالیات زمین از سازنده اخذ شود. این اقدام قطعا رکود را تشدید کرده و قدرت خرید را بازهم کاهش می دهد. مشکل مضاعف برای واحد های پیش فروش شده عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران اضافه کرد: یکی از عمده ترین چالش هایی که سازندگان را دچار سردرگمی کرده است، عدم ثبات قوانین است. بدین معنا که سازنده از همان ابتدا طرح توجیهی ساخت را باید در نظر می گیرد اما در انتهای فرایند ساخت، متوجه افزایش هزینه ها می شود و عملا طرح مربوطه توجیه اقتصادی خود را از دست می دهد. در چنین شرایطی سازندگانی که واحد هایشان را پیش فروش کرده اند، بیش از سایرین دچار مشکل می شوند چراکه باقیمت کمتر پیش فروش کرده اند و در انتهای کار باید مالیات های غیرمترقبه و سنگینی را بپردازند. مالیات ها 10 برابر شده است رهبر ادامه داد: تقریبا می توان گفت 10 درصد ارزش ملک را به عنوان مالیات می گیرند اما درگذشته این رقم 1 درصد هم نبود. یعنی مالیات 10 برابری. معتقدم اگر دولت به دنبال افزایش درآمد مالیاتی است اما این مالیات های سنگین باعث رکود ساخت وساز و کاهش درآمد دولت خواهد شد درحالی که دولت می توانست با رونق ساخت وساز همین مالیات را وصول کند. از طرفی این مالیات ها اشتغال را به شدت تحت تاثیر قرار می دهد. افزایش بی رویه عوارض صدور پروانه هم باعث رکود ساخت وساز شده است. نهایتا اگر کسی هم اقدام به ساخت وساز کند، تلاش می کند که این هزینه ها را به قیمت فروش ملک اضافه کند. تغییر مبنای مالیات های ماده 64 فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان نیز به پیام ساختمان گفت: ماده 64 در سال 94 دچار تغییراتی شد. درگذشته این مالیات نسبت به گذر و معبر و نوع کاربری تعیین می شد اما در تغییرات اخیر که در دستور کار مجلس قرار گرفت، متوسط قیمت مناطق را به عنوان ارزش معاملاتی املاک در نظر گرفتند. متأسفانه علیرغم تلاش های صورت گرفته توسط کانون در این نوع مالیات، عدالت رعایت نشده است. چرا ضرایب کاهنده اعمال نشده است؟! وی افزود: به طور مشخص قانون گذار دنبال شفافیت معاملاتی بود و تورم را در ارزش معاملاتی املاک، ملاک قرارداد اما این شاخص تحت هیچ شرایطی رعایت نشده و قیمت ها چندین برابر نرخ تورم افزایش یافته است. ضمن اینکه این مالیات مبنای برخی عوارض مانند عوارض ثبتی، تفکیک و افراز و حتی کارشناسی حوزه های بانکی است. پورحاجت ادامه داد: باید ضرایب کاهنده ای که زهر تورمی ماده 64 را می گرفت، اعمال می کردند اما تاکنون مورد بی توجهی قرارگرفته و این موضوع بازار مسکن را دچار چالش کرده است. درحالی که اگر تبصره 3 ماده 64 که توسط هیئت وزیران به تصویب رسیده را اعمال می کردند تا حدودی از این بی نظمی جلوگیری می شد. ماده 77 باید در مجلس بازبینی شود دبیر کانون سراسری انبوه سازان بابیان اینکه اجرای ماده 64 خلاف قانون است، اظهار داشت: در مورد ماده 77 قانون مالیات های مستقیم که مربوط به مالیات بر ساخت وساز است، نکاتی که به نظرمان می رسید را منعکس کرده ایم و منتظر تغییرات در کمیسیون اقتصادی دولت هستیم. بااین وجود اعتقادداریم در جهت رونق بازار مسکن و رفع موانع تولید و بهبود فضای کسب وکار ماده 77 قانون مالیات های مستقیم باید مجدد در مجلس مورد بازبینی قرار بگیرد. ماده 77 که قبل از سال 94 در کشور اجرایی می شد، صریح و شفاف بود اما در آنچه سال 94 به تصویب رسیده است، مشکلات عدیده ای دارد.