رونق بازار مسکن در دولت دوازدهم

تأمین مسکن برای تمامی اقشار جامعه ازجمله شعارهایی بود که کمابیش در صحبت های شش نامزد انتخابات ریاست جمهوری دیده می شد اما کمتر در خصوص چگونگی تحقق این هدف با توجه به رکود فعلی بخش مسکن، برنامه ارائه شد. به هرحال مباحث مطرح در این زمینه به پایان رسید و حالا دولت تدبیر و امید با اتکا به اعتماد 23 میلیون و 500 هزار ایرانی باید بتواند چهار سال آینده گام های مؤثری برای کاهش انتظار خانه دار شدن خانواده های ایرانی از 12 به 8 سال بردارد. به گزارش پیام ساختمان، بررسی ها حاکی از آن است که کشور ایران طی سال های اخیر سالیانه به حدود یک میلیون مسکن نیاز دارد. اما این حوزه تحت تأثیر اقدامات انبساطی درون و برون بخشی دولت های نهم و دهم سرانجام در انتهای سال 1391 وارد رکود شد. مجموعه عواملی همچون تزریق 45 هزار میلیارد تومان برای رونق ساخت وساز دولتی منجر به این شد که طی سال های 1384 تا 1392 قیمت مسکن 500 درصد و قیمت زمین 700 درصد رشد کند. به همین دلیل فاصله ی شدیدی بین قدرت خرید مردم و قیمت مسکن به وجود آمد که دولت یازدهم هرچه تلاش کرد تا رقم وام را بالا ببرد نتوانست این فاصله را کوتاه کند. با این که سقف تسهیلات از حدود 20 میلیون تومان به 160 میلیون تومان رسید و سود آن پس از 25 سال تک رقمی شد، اقساط بالای 2 میلیون تومان برای متقاضیان سنگین است و به همین دلیل خروج مسکن از رکود به تدریج اتفاق خواهد افتاد. آمارها بر این نکته تأکید دارد که اجاره بین سال های 1384 تا 1392 حدود 3.4 برابر شده و از سال 1392 تا 1396 حدود 1.5 برابر شده است. این نشان می دهد هم اکنون شاهد باثبات ترین قیمت ها برای بازار مسکن هستیم که مبنایی برای حرکت اصولی به سمت آینده است. هم چنین طی سال های 1384 تا 1392 قیمت زمین از متری 640 هزار تومان به متری 5 میلیون و 500 هزار تومان در شهر تهران افزایش یافته که 700 درصد و معادل 8.6 برابر افزایش قیمت را نشان می دهد. اما از سال 1392 تا 1396 شاهد 2 درصد افزایش قیمت زمین هستیم. عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی بابیان این که در بخش مسکن از ویرانه های سیاست های دولت گذشته آواربرداری کردیم گفت: هرکسی که در این دوره وزیر مسکن می شد دو کار می توانست انجام دهد؛ یک کار این که به همان سیاست عوام فریبانه قبلی ادامه دهد و ملتی را گرفتار کند و دیگر این که صادقانه با مردم صحبت کند. البته هزینه صداقت در این زمینه برای سیاستمدار بسیار سنگین است. هم اکنون گفته می شود که 2.5 میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد که منجر به حبس 250 میلیارد دلار سرمایه در این بازار شده است. بااین حال عمده این خانه ها در دسترس متقاضیان واقعی مسکن قرار ندارد و تنها شاید با مالیات های سنگین بتوان بخشی از این تعداد را وارد بازار مصرفی کرد. سهم 12 درصدی مسکن و ساختمان در اشتغال مستقیم کشور از سوی دیگر بخش مسکن دارای رابطه پیشین با 78 بخش اقتصاد و رابطه پسین با 56 بخش اقتصادی با ضریب انتشار 1.2 است. یعنی به ازای هر یک اشتغال 1.2 اشتغال غیرمستقیم ایجادشده است. همچنین سهم مسکن و ساختمان در اشتغال مستقیم کشور حدود 12 درصد و تعداد شاغلان این بخش نیز 3.1 میلیون نفر هستند. به همین دلیل دولت می تواند از ظرفیت این بخش برای خروج از رکود استفاده کند. اما طی چهار سال دولت یازدهم به جز تکمیل واحدهای مسکن مهر، عملا دولت نتوانست تحرکی در بخش مسکن ایجاد کند. بااین وجود مسکن مهر به عنوان یکی از دو طرح دیابتی دولت قبل حالا به روزهای پایانی خود نزدیک شده است. به طورکلی از 2 میلیون و 262 هزار واحد مسکن مهر تاکنون یک میلیون و 830 هزار واحد افتتاح شده است و مابقی عمدتا در مرحله نازک کاری قرار دارد که مسئولان وزارت راه و شهرسازی قول داده اند واحدهای بلامعارض را تا پایان عمر دولت یازدهم تحویل دهند. بنابراین روزشمار برای مشاهده اقدامات دولت برای رونق دهی به ساخت وساز بخش خصوصی آغازشده است. قبل از انتخابات ریاست جمهوری نشانه هایی از ورود بخش مسکن به دوره پیش رونق دیده شد که با نزدیک شدن به زمان انتخابات فروکش کرد. اما پیش بینی می شود مجددا منحنی معاملات روند صعودی به خود بگیرد و نیمه دوم سال جاری رکود 4.5 ساله بخش مسکن به پایان برسد. با این که در فروردین ماه تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران 8.5 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافت، برآوردها این است که این نزول تحت تأثیر تعلیق معاملات به بعد از انتخابات صورت گرفته و مشتریان به مرور وارد بازار مصرف می شوند. بخشی از این مشتریان 165 هزار سپرده گذاری هستند که از طریق تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم اقدام به خرید مسکن خواهند کرد. هم اکنون در این حساب رقمی حدود 3500 میلیارد تومان وجود دارد. این سپرده ها تعهدی است و بانک موظف است آن را انجام دهد. برآورد این است که ظرف یک سال آینده بانک باید دو برابر این رقم را تجهیز منابع کند و با اضافه کردن 7000 میلیارد تومان آن را به حدود 10000 میلیارد تومان به بازار مسکن تزریق شود. اهمیت این 10000 میلیارد تومان این است که متکی به بودجه دولت نیست و توسط مردم انجام می شود. بنابراین توسعه پایداری را تضمین می کند؛ زیرا تقاضاها به تدریج وارد بازار مسکن خواهند شد و شوک قیمتی ایجاد نخواهند کرد. دولت دو وظیفه را در این شرایط بر عهده دارد؛ اول جلوگیری از جهش قیمت مسکن و دوم رونق دهی به ساخت وساز. در حال حاضر بخش مسکن با پارادوکس های آشکاری، در هر دو مقوله عرضه و تقاضا روبه رو است. به عنوان نمونه بر اساس سرشماری سال 1395، موجودی مسکن کل کشور (بدون احتساب واحدهای مسکونی خالی) بیش از 22.8 میلیون واحد مسکونی و تعداد خانوار 24.19 میلیون واحد است. همچنین تراکم خانوار در واحد مسکونی، حدود 1.05 است. درحالی که تعداد خانه های خالی با بیش از 55 درصد رشد، از 1.66 میلیون واحد در سال 1390 به 2.58 میلیون واحد، در سال 1395 افزایش یافته است. اجرای 279 پروژه نوسازی و بهسازی در مناطق ناکارآمد علی چگنی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن دراین باره می گوید: علی رغم وجود بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور، حدود 30 درصد از جمعیت شهری کشور در بافت های فرسوده و سکونت گاه های غیررسمی زندگی می کنند و از دارا بودن مسکن مناسب، ایمن و بهداشتی رنج می برند. همچنین درحالی که بخشی از اقشار جامعه در مسکن های لوکس و با متراژ بالا زندگی می کنند و نیز بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی گران قیمت، فاقد متقاضی است، تقاضا برای مسکن کوچک و ارزان قیمت بالا بوده و اقشار کم درآمد از تأمین مسکن حداقلی عاجز هستند. این موارد گویای برخی پارادوکس ها در بازوهای عرضه و تقاضای مسکن و نمونه ای از نمود ناصحیح و احتمال برداشت ناصواب از شاخص های آماری بخش مسکن است (مشخصا تعداد خانه های خالی که تصور عدم نیاز به مسکن را در کشور دیکته می کند). تظاهر ناصحیح شاخص های بخش مسکن، می تواند سیاست گذاری را به مسیر نادرست معطوف نماید و موجب هرج ومرج در نظام برنامه ریزی و نهایتاً عدم احساس تعلق و آرامش در شهروندان شود. با این توصیف پیداست که اولویت باید حاشیه نشینان و ساکنان بافت های ناکارآمد باشند. مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری به اجرای بیش از 279 پروژه نوسازی و بهسازی در مناطق کمتر برخوردار و ناکارآمد اشاره کرد و گفت: در دولت یازدهم طرح های پروژه محور، کمی، کالبد مبنا، غیر منعطف و بی توجه به خواست و نیاز مردم کنار گذاشته شده است. محمد سعید ایزدی یکی از گام های تحقق این هدف را تدوین برنامه جامع بازآفرینی شهری برای 2700 محله عنوان و تصریح کرد: در 495 شهر مشتمل بر 60 هزار هکتار بافت های میانی بالغ بر 1000 محله، در 168 شهر با وسعت 25 هزار هکتار بافت تاریخی بالغ بر 600 محله و در 91 شهر با وسعت 45 هزار هکتار سکونتگاه غیررسمی و 1100 محله و همچنین تهیه برنامه عملیاتی برای 272 محله در 83 شهر در سال 1395 ( 58 محله تاریخی، 27 محله ناکارآمد میانی و 187 محله در سکونتگاه های غیررسمی) مطالعات دقیقی صورت گرفت. برنامه دیگر دولت برای کمک به اقشار پایین، مسکن اجتماعی است که اسفندماه سال گذشته جزییات آن ابلاغ شد. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در دو قالب مسکن حمایتی (کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی و کمک بلاعوض) و مسکن اجتماعی (کمک به ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک اجاره و وام قرض الحسنه) باید این طرح را پیش ببرد که درمجموع به تأمین سالیانه 100 هزار واحد مسکونی اقدام خواهد کرد. مابقی ساخت وسازها باید توسط بخش خصوصی انجام شود که نهادهای مالی باید وظیفه شارژ و تأمین نقدینگی آن را بر عهده بگیرند.