افزایش وام مسکن کافی نیست

یک کارشناس مسکن معتقد است: در رابطه با میزان تأثیرگذاری وام مسکن در افزایش قیمت مسکن در ایران عموماً اغراق صورت می گیرد. مبانی نظری و تجربی مؤید تأثیر موقتی افزایش وام خرید بر قیمت مسکن است اما نمی توان افزایش وام خرید را علت افزایش قیمت مسکن تلقی کرد. به گزارش پیام ساختمان، بهروز ملکی تحلیلگر بازار مسکن اظهار داشت: تفکیک مجردها از زوجین در سبد جدید تسهیلات مسکن به نفع تقاضای مصرفی طبقه متوسط و مانعی برای ورود و خروج آزادانه تقاضای سوداگرانه است. او افزود: درمجموع تصمیمات دولت یازدهم درباره افزایش وام خرید مسکن را لازم ولی ناکافی ارزیابی می کنم؛ ازاین رو انتظار می رود در گام های بعدی، با افزایش وام خرید مسکن، شاهد تأثیرگذاری بیشتر آن بر قدرت خرید متقاضیان مسکن، به ویژه در کلان شهرها باشیم. ملکی در مورد تصمیم افزایش وام مسکن در آستانه انتخابات ریاست جمهوری گفت: این مسئله هیچ ارتباطی با انتخابات ریاست جمهوری ندارد. نگاهی به عملکرد چهارساله دولت یازدهم حاکی از توسعه ابزارهای مالی در بخش مسکن است. یکی از برنامه های دولت، افزایش نسبت مبلغ وام (تسهیلات) به ارزش واحد مسکونی (LTV) در سیستم تأمین مالی ایران است. باید توجه داشت نسبت اندک LTV موجب از بین رفتن اصلی ترین کارکرد نظام تأمین مالی مسکن (یعنی کمک به تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل) می شود. در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن، از محل وام بانکی تأمین می شود و خرید مسکن، عملاً از محل درآمد (پس انداز) های آتی و نه پس انداز گذشته خانوار صورت می پذیرد (خانوار با پول نقد، اقدام به ساخت یا خرید مسکن نمی کند). تجارب سایر کشورها به ویژه کشورهای توسعه یافته نشان می دهد نسبت LTV با توجه به رتبه اعتباری مشتری، 60 تا 80 درصد و برای مشتریان دارای ریسک اعتباری حداقل (بهترین مشتری) به صد درصد ارزش ملک نیز می رسد. در دولت نهم و دهم به دلایل گوناگون، ازجمله عدم توسعه بازار رهن و همچنین وجود برخی نگرانی ها درباره تأثیر افزایش وام خرید بر قیمت مسکن، سهم بسیار کمی از ارزش مسکن، به وسیله وام خرید مسکن تأمین مالی می شود و خانوارها مجبور بودند بخش عمده ای از ارزش مسکن موردنیاز خود را از طریق پس اندازهای گذشته و بازارهای غیر رسمی، تأمین مالی کنند. درمجموع تصمیمات دولت یازدهم درباره افزایش وام خرید مسکن را لازم ولی ناکافی ارزیابی می کنم؛ ازاین رو انتظار می رود در گام های بعدی، با افزایش وام خرید مسکن، شاهد تأثیرگذاری بیشتر آن بر قدرت خرید متقاضیان مسکن، به ویژه در کلان شهرها باشیم. تفاوت سبد سال 96 تسهیلات خرید مسکن با سبد سال های 94 و 95 او با اشاره به تفاوت های سبد سال 96 تسهیلات خرید مسکن با سبد سال های 94 و 95 اظهار داشت: در خصوص بانک های تجاری، ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن از سال 94 مرتفع شد و همه بانک ها مجاز به ارائه وام بدون سپرده مسکن به متقاضیان در سه سقف 60، 50 و 40 میلیون تومانی (به ترتیب در تهران، مراکز استان ها و همچنین شهرهای کوچک) شدند. در مصوبه جدید، بانک ها اجازه می یابند به زوجین متقاضی خرید مسکن در تهران، مراکز استان و شهرهای کوچک، به ترتیب 100 میلیون، 80 میلیون و 60 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن پرداخت کنند. اما در خصوص بانک مسکن، موضوع متفاوت است. در این بانک، سقف تسهیلات اوراق مسکن زوجین در تهران پیش تر، 110 میلیون تومان (تسهیلات خرید و تسهیلات جعاله) پرداخت می شد، اما هم اکنون سقف این تسهیلات به 140 میلیون تومان افزایش پیداکرده است. این 140 میلیون تومان از سه بخش تشکیل می شود: 100 میلیون تومان اوراق، 20 میلیون تومان جعاله و 20 میلیون تومان تسهیلات بدون اوراق است. تسهیلات اوراق خرید مسکن برای مجردها نیز که پیش تر، در تهران، 70 میلیون تومان (60 میلیون تسهیلات خرید و 10 میلیون تسهیلات جعاله) پرداخت می شد، به 90 میلیون تومان افزایش پیدا می کند که شامل 60 میلیون تسهیلات اوراق، 20 میلیون تومان تسهیلات جعاله و 10 میلیون تومان تسهیلات بدون اوراق است. برخی بانک ها نیازمند سیاست های بازدارنده ملکی در مورد توان پرداختی بانک ها گفت: متأسفانه نظام بانکی ما با مشکلات و کاستی های فراوانی مواجه است. به نظرم هیچ حرجی نیست اگر سیاست های بازدارنده در خصوص برخی از بانک ها اعمال شود و حتی سهامداران بانک ها ضرر کنند. نباید اجازه تقسیم سود به بانک های زیان ده داده شود. نباید اجازه داد سودهای دفتری که در نظام بانکی ما شناسایی می شود، نقدی به سهامداران پرداخت شود. تعدادی بانک بد نیز، قواعد بازی را تخریب مضاعف می کنند و مشتریان بانک های دیگر را با وعده پرداخت سودهای بالاتر ترغیب به خروج از آن بانک و سپرده گذاری در بانک خود می کنند. به این ترتیب، مسابقه ای شکل گرفته که بانک ها برای حفظ بازار خود، ناچار از پرداخت نرخ غیر اقتصادی سود سپرده هستند؛ در چنین شرایطی نباید به پرداخت تسهیلات مسکن با نرخ 18 درصد از طریق بانک ها (به جز بانک مسکن) خوش بین بود. تأثیر ورود خودخواسته بانک توسعه تعاون به بازار تسهیلات مسکن این کارشناس مسکن ورود بانک توسعه تعاون به بازار تسهیلات مسکن را ارزیابی کرد و افزود: با توجه به ورود خودخواسته بانک توسعه تعاون به بازار تسهیلات مسکن، دامنه پوشش متقاضیان، خصوصاً برای تعاونی های مسکن گسترده تر خواهد شد. این بانک می تواند تا 80 درصد هزینه ساخت، تسهیلات ساخت مسکن پرداخت کند و برای خرید نیز تسهیلاتی مشابه آنچه بانک های تجاری اجازه دارند، ارائه کند. ازآنجاکه بانک توسعه تعاون برای تأمین مالی بخش مسکن پیش قدم شده است، احتمال بیشتری برای پرداخت تسهیلات مسکن نسبت به بانک های تجاری دارد. ملکی اضافه کرد: تفکیک مجردها از زوجین در سبد جدید تسهیلات مسکن به نفع تقاضای مصرفی طبقه متوسط و مانعی برای ورود و خروج آزادانه تقاضای سوداگرانه است.