مسکن گرفتار پارادوکس عرضه و تقاضا

بخش مسکن با پارادوکس های آشکاری، در هر دو مقوله عرضه و تقاضا روبروست و تظاهر ناصحیح شاخص های بخش مسکن، می تواند سیاست گذاری را به مسیر نادرست معطوف کرده و موجب هرج ومرج در نظام برنامه ریزی و نهایتاً عدم احساس تعلق و آرامش در شهروندان شود. به گزارش پیام ساختمان، بخش مسکن را می توان یکی از مهم ترین بخش های توسعه در هر جامعه دانست. در اهمیت بخش مسکن همین بس که بخش قابل توجهی از ثروت و درآمد ملی را به خود اختصاص داده است. این بخش با ابعاد وسیع اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست محیطی و کالبدی، اثرات گسترده ای در ارائه ویژگی ها و سیمای جامعه به مفهوم عام دارد. با عنایت به سهم بری بخش مسکن از اقتصاد خانوار و اقتصاد ملی و به منظور حفظ تعادل بازار، اتخاذ سیاست های مناسب در هر دو سوی عرضه و تقاضا و تدوین یک برنامه جامع در این بخش، حائز اهمیت فراوان است. دستیابی به این مهم، مستلزم شناسایی کامل و تجزیه وتحلیل عمیق ابعاد و عوامل مؤثر بر آن است. در این میان شاید بتوان پرداختن به شاخص های بخش، برآورد صحیح تغییرات هر یک از شاخص ها و پیش بینی آن و شناخت صحیح وضعیت موجود بازار را کلیدی ترین ابزار برنامه ریزی و سیاست گذاری در این بخش، دانست. همچنین تجزیه وتحلیل آمار و اطلاعات در بخش مسکن و تدوین سیاست های درست، مستلزم تخصص و تجربه در این بخش، به عنوان یک حوزه تخصصی و حساس در اقتصاد کلان است. از یک سو توجه به عواملی همچون عوامل جمعیتی، اجتماعی (پیش بینی رفتار خانوارها) و اقتصادی خانوارها در فرآیند برنامه ریزی بسیار حائز اهمیت بوده و از سوی دیگر در یک فرآیند برنامه ریزی منطقی و کارا، توجه به مسائل فرا بخشی و شاخص های کلیدی و مهم اقتصاد کلان ازجمله ظرفیت های اقتصادی و محدودیت منابع شایان توجه است. بررسی روند تاریخی سیاست گذاری در حوزه مسکن طی سال های اخیر، حاکی از رویکردهای مختلف به مقوله مسکن و انجام برخی خطاهای استراتژیک در این بخش است. ازاین روست که پیدا کردن نقطه تعادل سیاست گذاری بسیار بااهمیت و مقوله ا ی پیچیده است. در حال حاضر بخش مسکن با پارادوکس های آشکاری، در هر دو مقوله عرضه و تقاضا روبروست. به عنوان نمونه بر اساس سرشماری سال 1395، موجودی مسکن کل کشور (بدون احتساب واحدهای مسکونی خالی) بیش از 22.8 میلیون واحد مسکونی و تعداد خانوار 24.19 میلیون واحد است. همچنین تراکم خانوار در واحد مسکونی، حدود 1.05 است. درحالی که تعداد خانه های خالی با بیش از 55 درصد رشد، از 1.66 میلیون واحد در سال 90 به 2.58میلیون واحد، در سال گذشته افزایش یافته است، که محل بسی تأمل است! علی رغم، وجود بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور، حدود 30درصد از جمعیت شهری کشور در بافت های فرسوده و سکونت گاه های غیررسمی زندگی می کنند و از دارا بودن مسکن مناسب، ایمن و بهداشتی رنج می برند. همچنین در حالی بخشی از اقشار جامعه در مسکن های لوکس و با متراژ بالا زندگی می کنند و نیز بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی گران قیمت، فاقد متقاضی است که تقاضا برای مسکن کوچک و ارزان قیمت بالا بوده و اقشار کم درآمد از تأمین مسکن حداقلی عاجز هستند. این موارد گویای برخی پارادوکس ها در بازوهای عرضه و تقاضای مسکن و نمونه ای از نمود ناصحیح و احتمال برداشت ناصواب از شاخص های آماری بخش مسکن است (مشخصا تعداد خانه های خالی که تصور عدم نیاز به مسکن را در کشور دیکته می کند). تظاهر ناصحیح شاخص های بخش مسکن، می تواند سیاست گذاری را به مسیر نادرست معطوف کرده و موجب هرج ومرج در نظام برنامه ریزی و نهایتاً عدم احساس تعلق و آرامش در شهروندان شود. در توضیح این مطلب، لازم به ذکر است که علی رغم خالی بودن بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی در کشور (با فرض صحت اطلاعات)، برآوردهای جمعیت شناختی از رشد خانوار و تقاضای انباشته مسکن، نیاز به نوسازی و بهسازی در بافت های فرسوده شهری و تطابق آن با توان اقتصادی خانوارها نشان می دهد که برای بهره مندی همه خانوارها از مسکن منحصر به خود، می بایست سالانه حدود 900 هزار واحد مسکونی در کشور تولید شود و وجود خانه های خالی به معنای عدم نیاز به تولید مسکن نیست (پدیده بدمسکنی هنوز یکی از معضلات اصلی و مهم در این بخش است). از سوی دیگر بررسی های کارشناسی نشان می دهد که عامل تحرکات در بخش مسکن همواره از سوی تقاضا شروع شده و به تدریج به بخش عرضه سرایت می کند. همچنین عدم امکان نقد شوندگی واحدهای مسکونی ساخته شده ناشی از کمبود تقاضا و کاهش قدرت خرید خانوارها، یکی از دلایل مهم سکون و عدم تحرک پذیری بخش مسکن در شرایط جاری بوده است. تمامی این موارد سبب شده که سیاست های معطوف به توانمندسازی و حمایت تقاضا در گام اول و به تدریج در گام های بعدی تقویت سوی عرضه، همچنان سیاست بهینه در بخش مسکن باشد و به تدریج بتواند این بخش را در مسیر تعادل قرار دهد. از طریق این سیاست، امکان حرکت در مسیر دستیابی تمامی اقشار جامعه به مسکن مناسب و ایجاد توازن در الگوی عرضه و تقاضا، بسیار محتمل است. از دیگر موارد قابل توجه در این بخش، روند سرمایه گذاری مسکن طی سال های اخیر است که همواره منفی بوده و پروانه های اخذشده عمدتاً معطوف به مسکن بزرگ متراژ بوده اند. این موضوع نیز در کنار وجود تقاضای بیشتر برای واحدهای کوچک متراژ، نمود دیگری از عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضاست و صحه ای بر سیاست های حمایت از سوی تقاضاست. بدون شک مشارکت آحاد جامعه، استفاده از ظرفیت ها و استعدادهای همگان، بهره برداری حداکثری از منابع مادی و معنوی کشور، نیروی شتاب دهنده به پیشرفت و شکوفایی هر بخش اقتصادی و درنتیجه پیشرفت جامعه به شمار می رود، این مهم در سیاست گذاری و تعیین خط مشی بخش مسکن نیز می بایست مدنظر قرار گیرد. علی چگنی-مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن