سایه رونق ملایم بر بازار مسکن 96

یک کارشناس مسکن معتقد است: محتمل ترین سناریو برای سال 96 ، رشد ملایم قیمت مسکن در حول وحوش نرخ تورم عمومی کنونی است، در این سناریو، انتظار می رود بازار مسکن تهران وارد دوره رونق ملایم شده و در پی آن، سایر شهرها نیز روند مشابهی را طی کنند. به گزارش پیام ساختمان، بهروز ملکی در مورد تأثیر افزایش وام خرید مسکن، بر ایجاد تبعیض میان بخش مسکن و سایر بخش های اقتصادی، اظهار داشت: بررسی سهم تسهیلات پرداختی بخش های اقتصادی، حاکی از آن است که برخلاف تصور غالب، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی طی سال های اخیر کاهش یافته است (در سال 95 حدود هشت درصد از تسهیلات اعطایی نظام بانکی به بخش مسکن اختصاص داشته است). تأثیر افزایش وام خرید مسکن بر تورم ملکی در مورد نحوه تأثیر افزایش وام خرید مسکن بر تورم گفت: در رابطه با میزان تأثیرگذاری وام مسکن در افزایش قیمت مسکن در ایران عموماً اغراق صورت می گیرد. مبانی نظری و تجربی موضوع نیز مؤید تأثیر موقتی افزایش وام خرید بر قیمت مسکن است و عمدتاً نمی توان افزایش وام خرید را علت افزایش قیمت مسکن تلقی کرد. البته توجه کنید که طی سال های 1384 تا 1392 که سقف وام خرید مسکن، تثبیت شده بود، قیمت مسکن حدوداً شش برابر شد. او سیاست های دولت یازدهم (افزایش قدرت خرید مسکن با افزایش میزان تسهیلات مسکن) را ارزیابی کرد و افزود: بسیاری از صاحب نظران اقتصاد مسکن بر این باورند که به موازات کاهش کسری تعداد واحدهای مسکونی نسبت به تعداد خانوارهای کشور باید وزن سیاست های سمت تقاضا، افزایش یابد. این در حالی است که طی دولت گذشته، سیاست های سمت تقاضا، کمرنگ شده و سهم وام خرید از قیمت مسکن، کاهشی بوده است؛ به طوری که قدرت خرید وام مسکن بانک مسکن در تهران که در سال 1384 حدود 30 مترمربع مسکن بود، در سال 1392 به 5 مترمربع مسکن کاهش یافت. براثر برنامه های دولت پیشین، سمت عرضه مسکن نیز همانند فردی شد که به دریافت غذاهای انرژی زا (دوپینگ پولی-مالی) عادت کرده و روز به روز چاق تر می شد و طبیعتاً نیاز حادتری به رژیم درمانی پیدا می کرد. شاهد این مدعا، رسیدن تعداد خانه های خالی از حدود 600 هزار واحد در سال 85 به حدود دو میلیون و 600 هزار واحد در سال 95 است! فراموش نکنیم که خانه خالی، به مثابه حبس سرمایه و مصداق عینی کاهش بهره وری در اقتصاد است. برای اینکه عمق مطلب درک شود، اگر قیمت متوسط هر خانه خالی را به طور متوسط 100 هزار دلار در نظر بگیریم، حجم کنونی حبس سرمایه در خانه های خالی کشور حدود 260 میلیارد دلار است! بدیهی است که وظیفه ذاتی علم اقتصاد، تخصیص بهینه منابع است. بر این اساس در این علم توصیه نمی شود سرمایه گذاری و ارزش افزوده همه حوزه ها باید به طور پیوسته مثبت باشد. مثلاً اگر در کشور با مازاد عرضه کالایی مثل سیمان، ماکارونی، سرامیک و... مواجه باشیم طبیعتاً نباید برای تولید بیشتر آن کالاها، سرمایه گذاری بیشتر کنیم. در حوزه مسکن هم وضعیت به این شکل است. باید توجه کنیم که اگر سمت عرضه مسکن در سال های پس از 92 نیز به روند سال های 89 تا 92 ادامه می داد آنگاه حجم خانه های خالی در سال 95 به بیش از چهار میلیون واحد می رسید! متأسفانه دولت نهم و دهم، در قواعد بازی بازار مسکن، اخلال ایجاد کرد که نتیجه آن، تحریک سوداگری مسکن و افزایش شدید قیمت مسکن، همچنین عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن و افزایش تعداد خانه های خالی است. به گفته ملکی، هیچ دولتی نباید به این موضوع افتخار کند که مثلاً به بهای افزایش 40 درصدی پایه پولی، طرحی را اجرا کرده باشد. دولت یازدهم هم می توانست همانند اسلاف خود، بانک مرکزی را مجاب یا اگر بخواهم دقیق تر بگویم، مجبور به تزریق پول پرقدرت به بخش مسکن، به عنوان ساده ترین و سریع ترین روش ممکن کرده، برنامه های پوپولیستی را در بخش مسکن اجرایی کند. سه گروه بازیگران مسکن در ارزیابی عملکرد دولت یازدهم در حوزه مسکن حتماً باید به بستری که دولت، سه سال قبل کار را تحویل گرفت توجه کنیم؛ ابتدای دولت یازدهم تورم نقطه به نقطه 45 درصد و رشد اقتصادی بالغ بر منفی 7 درصد بود. او در خصوص منتقدان دولت که عملکرد دولت یازدهم در بازار مسکن را موجب نارضایتی فعالان این بازار می دانند، گفت: نمی توان یک حکم کلی برای همه فعالان این بازار صادر کرد. باید بازیگران بازار مسکن را تفکیک کرد: یک گروه، متقاضیان مصرفی مسکن هستند که بدون تردید از ثبات چهارساله قیمت مسکن، نهایت رضایت را دارند. گروه دوم، تولیدکنندگان مسکن و صنایع وابسته هستند که از کاهش فعالیتشان ناراضی هستند که این کاهش، ناشی از بیش فعالی بخش مسکن در دولت پیشین است. گروه سوم نیز سوداگران و دلالان این بازار هستند که خاطره سودهای بادآورده بازار مسکن در سال های 86 و 91 را در سر می پرورانند و به طور طبیعی، دل خوشی از بازار ندارند. اگر منصفانه و کارشناسی به مسئله بنگریم خواهیم پذیرفت که عدم افزایش قیمت مسکن در چهار سال اخیر، مستحق نکوهش نیست. ملکی در مورد نرخ رشد قیمت در بازار مسکن گفت: با توجه به عواملی چون نرخ سود بانکی، نرخ رشد اقتصادی، تورم عمومی و قیمت نفت، سناریوهای متنوعی قابل وقوع است. سه سناریوی 1- کاهش، 2- ثبات و 3- شوک قیمت مسکن از احتمال وقوع اندکی برخوردارند. محتمل ترین سناریو برای سال 96، رشد ملایم قیمت مسکن در حول وحوش نرخ تورم عمومی کنونی است. در این سناریو، انتظار می رود بازار مسکن تهران وارد دوره رونق ملایم شده و در پی آن، سایر شهرها نیز روند مشابهی را طی کنند. البته عرض رونق (نرخ افزایش قیمت)، کمتر از دوره های گذشته خواهد بود.