اصلاح قانون پیش فروش با لایحه دولت

اگرچه فقدان قدرت خرید مردم عمده ترین علت رکود معاملات مسکن به شمار می رود، اما این تنها مشکل صنعت ساختمان نیست. بعدازاینکه به علت وجود دعاوی ملکی، قانون پیش فروش در سال 89 با اصلاحاتی در مجلس شورای اسلامی تصویب و در سال 93 با حدود 5 سال تأخیر آیین نامه اجرایی آن توسط دولت تهیه شد، بسیاری از سازندگان و کارشناسان به انتقاد این قانون پرداختند و عنوان کردند که نه تنها اهداف موردنظر قانون گذار با شرایط موجود حاصل نمی شود که حتی این قانون باعث ایجاد اختلافات عمیق تری بین پیش فروشنده و پیش خریدار خواهد شد. بر طبق آنچه در آیین نامه پیش فروش ساختمان آمده است: ازاین پس تنظیم سند پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی که به پایگاه اطلاعات سراسر کشور دسترسی دارد، انجام شود و در کنار آن بدون ارائه شناسنامه فنی ملکی که در آن تمام مشخصات فنی ملک قیدشده باشد، امکان پیش فروش وجود ندارد. همچنین بیمه بودن ساختمانی که پیش فروش می شود و داشتن سند رسمی از دیگر ضوابط مورد تأکید در این آیین نامه است که باعث شده تا سازندگان و مشاوران املاک عنوان کنند که این قانون قابلیت اجرا ندارد، چراکه بستر های لازم فراهم نیست. در ادامه با ابلاغیه های بعدی وزارت راه و شهرسازی مانند دستورالعمل شناسنامه فنی ملکی (به عنوان یکی از مهم ترین موانع اجرا) و نحوه آگهی و تبلیغات پیش فروش سعی شد این موانع برداشته شود اما این اقدامات هم نتوانست انتظارات را برآورده کند. حالا آن طور که دبیر کانون سراسری انبوه سازان به پیام ساختمان می گوید، وزارت راه و شهرسازی در حال تهیه لایحه ای برای اصلاح قانون پیش فروش است. قانون پیش فروش دعاوی ملکی را افزایش داد فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان در رابطه با موانع اجرای قانون پیش فروش به پیام ساختمان گفت: قانون پیش فروش تکالیفی برای قوه قضاییه و بخش خصوصی و دستگاه های دولتی در نظر گرفته است. به جهت مشکلاتی که این قانون دارد، دولت و بخش خصوصی نتوانسته تکالیفش را انجام دهد و از طرفی در قوه قضاییه، این قانون 100 درصد توسط قضات اجرایی می شود. وی بابیان اینکه ذات تدوین قانون پیش فروش پیشگیری از جرم بوده است، افزود: در چند سالی که قانون پیش فروش اجرایی شده است، به نقل از مدیرکل پیشگیری از جرم قوه قضاییه بالغ بر 30 درصد حجم پرونده ها افزایش یافته است و این در حالی است که این صنعت در رکود بوده و تعداد معاملات بسیار در مقایسه با گذشته اندک است. دولت مکلف به اصلاح قانون پیش فروش شد این انبوه ساز ادامه داد: با توجه به پیگیری های کانون سراسری انبوه سازان و توجهی که ریاست محترم مجلس شورای اسلامی به رفع موانع تولید داشتند، به کمیسیون عمران مجلس مأموریت شد تا این قانون را بررسی کنند و خوشبختانه در جلسات این کمیسیون به اجماع رسیدند که قانون مذکور قابلیت اجرا ندارد و وزارت راه و شهرسازی مکلف شده که ظرف یک ماه لایحه اصلاحی را به کمیسیون عمران ارائه کند. ما هم در جلساتی که در اتاق ایران، دفتر پیشگیری از جرم قوه قضاییه و وزارت راه و شهرسازی برگزارشده مشکلات بند های این قانون را احصا و تقدیم کرده ایم. قفل شدن مهم ترین ابزار ساخت وساز دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور گفت: در این قانون وظیفه دلالی که کار مشاوران املاک است به دفاتر اسناد رسمی تفویض شده و عملا مشاوران املاک را از این چرخه حذف کرده اند. همچنین انبوه سازانی که پیش فروش یکی از مهم ترین ابزار های ساخت وسازشان بود، دچار چالش های اساسی شده اند. قانون بدون کارایی که سردفتران را منتفع می کند وی بابیان اینکه این قانون فقط یک بوروکراسی سنگین بدون کارایی است، اظهار داشت: دلیل ادعای بنده این است که بعد از شش سال هنوز اجرایی نشده و نخواهد شد. کانون سردفتران به عنوان نهادی که از این قانون ذی نفع است، دنبال این هستند که به هر طریقی قانون را اجرا کنند. قانون مند شدن مورد تأیید همه انبوه سازان است اما برخی دنبال این هستند تا به هر وسیله ای اهدافشان را پیش ببرند. خریدار می تواند پروژه را تا چند سال متوقف کند پور حاجت به دیگر مشکلات این قانون اشاره کرد و اظهار داشت: خاطرنشان کرد: قیدشده است که تسهیلات را به پیش خریدار می دهند درصورتی که تسهیلات را باید پیش فروشنده و سازنده از بانک دریافت کند. در قانون پیش فروش جدید کافی است یک نفر از پیش خریداران یک پروژه 300 واحدی اجازه دریافت تسهیلات ندهد، در این صورت عملا کار ساخت وساز قفل خواهد شد. علاوه بر اینکه اگر هرگونه اختلافی بین خریداران و سازنده پیش بیاید، خریدار می تواند کاری کند که پروژه تا چند سال متوقف شود. وقتی مهندس ناظر قاضی می شود دبیر کانون سراسری انبوه سازان در ادامه با انتقاد از تکالیفی که برای مهندسان ناظر دیده شده است، افزود: ناظر ساختمان در این قانون احکامی را می تواند صادر کند که فقط در ید و قدرت دادگستری است و حتی راسا اختیار ابطال قرارداد را هم دارد. درحالی که همه می دانیم که احتمال تبانی ناظر با پیش فروشنده بیشتر است تا پیش خریدار. وی اضافه کرد: از دیگر مشکلات این قانون تعیین داوری است. درحالی که کانون های داوری جز اطاله وقت چیزی را نصیب خریدار و فروشنده نخواهد کرد و مجددا تمامی احکام قابل طرح در دادگاه های عمومی است. شناسنامه ای غیرقابل صدور پور حاجت در خصوص شناسنامه فنی ملکی گفت: متأسفانه در آیین نامه کلمه شناسنامه فنی تبدیل به شناسنامه فنی ملکی موضوع موادی از قانون نظام مهندسی شده است. این شناسنامه در قانون نظام مهندسی مبتنی بر صفر تا 100 فرایند کار است اما آن چیزی که مراد قانون گذار بوده است، شناسنامه ای است که باید در ابتدای پروژه برای هر واحد به طور مجزا تهیه و تحویل پیش خریدار شود. به همین جهت وزارت راه و شهرسازی دستورالعملی را برای حل مشکل تهیه کرد اما به هرحال باید آیین نامه هم اصلاح شود. راه حل اصلاح قانون پیش فروش دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان کشور بابیان اینکه مسئولان محترم در قوه قضاییه و وزارت راه و شهرسازی به این نتیجه رسیده اند که قانون موردنظر نیاز به بازنگری دارد، اظهار داشت: ذات تصویب قانون پیش فروش به دلیل پیشگیری از چند بار فروشی و جلوگیری از مشکلات حقوقی ناشی از عمل نکردن به تعهدات بوده است. به نظر می رسد این قانون راحت تر می تواند نوشته شود تا بدون بوروکراسی اداری و سردرگمی اجرایی شود. می توان همین دستورالعملی که وزیر راه و شهرسازی در خصوص شناسنامه فنی ساختمان داده اند، به عنوان یک سند بهادار دارای کد رهگیری در زمان صدور پروانه ساختمان تحویل پیش خریدار داد تا از چند بار فروختن واحد مسکونی جلوگیری شود. پیش فروش ابزاری مفید در کمبود نقدینگی وی در پایان بابیان اینکه حتی در این قانون حقوق پیش خریداران هم تضییع شده است، گفت: همه مسئولان اذعان دارند که در حوزه پولی دچار مشکل هستیم و بانک ها شرایط سختی برای تولید به وجود آورده اند؛ هرچند بانک ها هم مشکلاتی هم دارند. بااین وجود بحث پیش فروش ابزار مالی برای پیش فروشنده است و در شرایط کمبود نقدینگی می تواند بسیار راهگشا باشد.