حکایت نرخهای بالای سود بانکی و بازار مسکن

تجربه چند سال اخیر حاکی از آن است که کاهش نرخ سود رسمی بانکی، بازیِ نظام بانکی با افکار عمومی است؛ کما اینکه علیرغم کاهش نرخ سود سپرده گذاری بانک ها به 15 درصد در سال گذشته، در عمل، بانک ها مصوبه خودشان را دور زدند و با لطایف الحیلی سودهای غیررسمی بالای 20 درصد پرداخت نمودند. طبیعی است که وقتی که بانک، منابعش را با هزینه بالاتر تأمین می کند مجبور است تسهیلاتش را نیز با نرخ سود بالاتر بدهد. در چنین شرایطی مطالبات مشکوک الوصول بانک افزایش می یابد. بنابراین، انتظار از بانک مرکزی کاهش سود رسمی سپرده ها به زیر 15 درصد نیست بلکه انتظار، رساندن سودهای غیررسمی به سود رسمی (15 درصد) است. نکته ای که نباید از آن غفلت کرد، مهیا بودن بستر انحصار چندجانبه برای نظام بانکی کشور، به رغم تعدد و تکثر تعداد بانک هاست که این مسئله لزوم اصلاح ساختار و قواعد نظارتی را دوچندان می کند. البته اینکه بانک مرکزی انگیزه و توان چنین کاری را دارد یا خیر، بحث دیگری است. هم اکنون بانک ها با مشکلات متعددی دست به گریبان اند. به عنوان نمونه بانک ها روی تسهیلاتی که پرداخت می کند، به صورت تعهدی سود شناسایی می کند اما سودی که به سهامدار و سپرده گذار پرداخت می نمایند نقدی است که نتیجه طبیعی آن تضعیف بانک هاست. ضمن اینکه با رکود بازار مسکن طی سال های اخیر، منابع بسیاری از بانک ها در بازار املاک و مستغلات قفل شد. وضعیت ترازنامه بانک ها، نگران کننده و مملو از دارایی های سمی است. در چنین شرایطی، تعدادی بانک ِ بد، قواعد بازی را تخریب مضاعف می کنند و مشتریان بانک های دیگر را با وعده پرداخت سودهای بالاتر به سمت خود می کشانند. درواقع این بانک ها به علت پیشتاز بودن نرخشان، مشتری قاپی می کنند و به منابع بانک های دیگر دست اندازی می کنند. شرایط این بانک ها همانند غریقی است که دیگران را نیز با خود به زیرِ آب می کشد! به این ترتیب، مسابقه ای شکل گرفته که بانک ها برای حفظ بازار خود، ناچار از پرداخت نرخ غیراقتصادی سود سپرده هستند؛ درحالی که منابع بانک ها در سال های گذشته به شدت تضعیف شده و بانک ها منبعی برای دادن این نرخ های سود ندارند. اما سؤال قابل طرح این است که نرخ های بالای سود بانکی، چه تأثیراتی بر بازار مسکن دارند. در پاسخ باید گفت مهم ترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است؛ به طوری که جابه جایی نقدینگی میان مسکن-بانک بسیار قوی تر از جابه جایی نقدینگی میان مسکن-بورس یا مسکن-طلا و ارز است. با نرخ های بالای سود بانکی، انگیزه سپرده گذاری در بانک، افزایش یافته و از حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن جلوگیری می شود. این مسئله باعث کم تحریکی در بازار مسکن می شود. این پدیده بر این مبنا استوار است که مسکن و حساب های پس انداز بانکی، دارایی های جایگزین هستند؛ ازاین رو هر زمان که بازدهی یکی از این دارایی ها افزایش می یابد، از تمایل تقاضا به سمت دارایی رقیب جلوگیری می کند. هرچند در سمت عرضه نرخ بالای سود می تواند موجب افزایش هزینه تمام شده ساخت مسکن شود، بااین حال به نظر می رسد اثر تغییرات بهره بانکی بر سمت تقاضا، به مراتب قوی تر از سمت عرضه است. درمجموع، میان صاحب نظران اقتصادی، درباره این موضوع که نرخ های بالای بهره، موجب کاهش تحرک بازار مسکن می شود، اجماع نظر نسبی وجود دارد. بنابراین علیرغم اینکه با تعیین دستوری نرخ ها در اقتصاد مخالفم ولی هم اکنون با شکست بازار پول مواجه هستیم. در چنین شرایطی اگر بانک مرکزی مداخله و نظارت ننماید هزینه اصلاح نظام بانکی در آینده بیشتر می شود. فراموش نکنیم آن زمانی که بانک مرکزی چشمش را به تخلف بانک های بد بسته بود، هزینه کاهشِ نرخ سود در آینده را افزایش داد. بانک مرکزی باید هر چه زودتر تصمیمِ کبرا بگیرد. بدون تردید این تصمیم نباید کاهش نرخ رسمی سپرده های مردم به زیر 15 درصد باشد بلکه می بایست کاهش نرخ های غیررسمی بانک ها به نرخ رسمی 15 درصد باشد. نرخ های بالای سود بانکی، توان کمر راست کردن را از اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن گرفته است. بانک مرکزی دولت دوازدهم می بایست با شجاعت و تدبیر، این مسئله را حل نماید. در اقتصاد، آمپول بدون درد نداریم. بهروز ملکی، کارشناس مسکن