افزایش اجاره بها با کمبود مسکن

رکود طولانی و بیش ازحد ساخت وساز مسکن در 3 یا 4 سال گذشته این روزها خود را به شکل کم شدن فایل های اجاره مسکن در دفاتر مشاوران املاک نشان می دهد به طوری که اکثر مشاوران املاک اعلام می کنند که این کمبود عرضه باعث شده تا نرخ اجاره بها افزایش قابل ملاحظه ای یابد. جهش و افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال های 85 و 86 و بعدازآن 90 و 91 باعث شد تا بسیاری از سرمایه داران و انبوه سازان با طمع زیاد و به این امید که در دهه 90 هم می توانند با ساخت وساز سودهای کلانی ببرند وارد عرصه ساخت وساز شدند. برخی از سازندگان مسکن که اصلاً تجربه ای در این بخش نداشتند و این کار را شغل دوم خود می دانستند اقدام به ساخت وساز کردند به این امید که با ساخت وساز سودهای کلانی ببرند. اما این اقدامات در حالی صورت گرفت که اکثر سازندگان به یک موضوع توجه نکرده بودند و آن اینکه رشد و جهش قیمت مسکن در اواخر دهه 80 قدرت خرید متقاضیان را به شکل قابل توجهی کاهش داده بود. این کاهش قدرت خرید باعث شد تا به یک باره بازار مسکن با تولید و عرضه واحدهای مسکونی که متقاضیان توان خرید آن ها را ندارند مواجه شود. این وضعیت، رکودی مطلق بر بازار مسکن حاکم کرد که در نوع خود بی سابقه بود. طولانی شدن رکود ساخت وساز از یک سو و پایین بودن قدرت خرید از سوی دیگر باعث شد تا بازار مسکن به یک باره در یک بلاتکلیفی شدید به سر برد. بی رغبتی سازندگان باعث شد تا ساخت وساز به شکل قابل توجهی کاهش یابد و عدم توانایی خرید مسکن از سوی متقاضیان نیز باعث شد تا واحدهای تولیدشده روی دست سازندگان بماند. هرچند اکثر سازندگان، بنا به دلایلی مثل داشتن چک های سررسیده شده مجبور به کاهش قیمت های پیشنهادی شدند اما بازهم واحدهای مسکونی به فروش نرفت. بر اساس این گزارش، آخرین سرشماری مرکز آمار نشان می دهد که دو میلیون و 500 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که حدود 400 هزار واحد آن در استان تهران است،اما هنوز مشخص نیست که این واحدهای مسکونی در کدام مناطق ساخته شده اند که به فروش نمی روند و یا وارد بازار اجاره نمی شوند. مسئولان وزارت راه و شهرسازی نیز اعلام کرده اند که منتظر جزئیات این گزارش از سوی مرکز آمار هستند که این واحدهای مسکونی خالی از سکنه در کدام مناطق احداث شده اند. عرضه با تقاضا همخوانی ندارد جهانبخش مالکی یکی از مشاوران املاک گفت: بازار مسکن این روزها به دلیل آغاز ماه مبارک رمضان راکدتر شده است اما قیمت ها نسبت به گذشته ثبات بهتری دارد، نکته ای که بازار مسکن از آن رنج می برد این است که عرضه با تقاضا همخوانی ندارد. وی افزود: قدرت خرید متقاضیان پایین است و اکثر سازنده ها با علم به این موضوع سرمایه خود را در بانک ها سپرده گذاری کرده اند و اتفاقاً با فرمولی که فقط خود بانک ها از آن اطلاع دارند سودهای 24 درصدی به این سپرده های میلیاردی پرداخت می کنند. مالکی ادامه داد: پس وقتی بانک ها سودهای بالای 24 درصد به سپرده گذاران پرداخت می کند نباید انتظار داشته باشیم که ساخت وساز رونق بگیرد. وی اضافه کرد: تنها کالا و یا بخشی که قیمت آن افزایش نیافته، مسکن است اما سایر بخش ها مثل انشعاب آب، برق و گاز و مصالح ساختمانی و حتی هزینه صدور جواز ساخت وساز افزایش یافته است، تحت این شرایط که قیمت مسکن بالا نمی رود و خریدوفروش آن نیز راکد است سازنده نیز رغبتی برای ورود به بازار مسکن از خود نشان نمی دهد. یک طبقه بیشتر و تشکیل شورا غیرقانونی است مالکی بابیان اینکه نرخ اجاره بها بیش از 20 درصد افزایش یافته است، گفت: نبود عرضه مسکن این روزها باعث شده تا نرخ اجاره بها بیشتر ازآنچه انتظارش راداریم افزایش یابد و کنترل نرخ اجاره بها نیز در اختیار وزیر مسکن و یا رئیس اتحادیه نیست چراکه مالکان، سازندگان و متقاضیان مسکن به نرخ تورم و شرایط اقتصادی کشور نگاه می کنند و بر اساس آن نرخ اجاره را افزایش می دهند. کمبود محسوس مسکن در بازار سلطان محمدی، یکی دیگر از مشاوران املاک در منطقه 19 می گوید: نرخ اجاره بها این روزها به دلیل کمبود عرضه افزایش یافته است و نسبت به سال گذشته 30 درصد رشد داشته است. وی افزود: امسال تا حدودی ساخت وساز وضعیت بهتری به خود گرفته است اما بیش از یک سال طول می کشد تا این واحدها به بازار فروش و یا اجاره عرضه شوند. سلطان محمدی خاطرنشان کرد: فایل اجاره مسکن به حدی کاهش یافته است که وقتی متقاضیان مسکن تقاضای مسکن اجاره ای می کنند بدون مراجعه به فایل اجاره، وضعیت اجاره مسکن را برای متقاضیان مسکن بازگو و تشریح می کنیم. افزایش اجاره ها بالاتر از تورم این گزارش حاکی است اجاره بهای مسکن از رشدی بیش از نرخ تورم برخوردار شده و به گفته اکثر مشاوران املاک، متقاضیان به دلیل بالا بودن نرخ اجاره بهای واحدهای نوساز تمایل خود را به سمت واحدهای مسکونی قدیمی نشان می دهند. در منطقه ای مانند یوسف آباد یک آپارتمان 110 متری 15 سال ساخت 50 میلیون ودیعه و ماهانه 5/1میلیون تومان اجاره داده می شود. در منطقه سنایی نیز یک واحد آپارتمان 80 متر نوساز 120 میلیون تومان رهن کامل است. یک واحد آپارتمان نوساز 80 متری در میدان خراسان 90 میلیون تومان رهن کامل می شود. ساخت وساز در تناقض بر اساس این گزارش گذری بر بنگاه های مشاور املاک این روزها مردم را با تناقض عجیبی روبرو می کند، این که بالاخره کشور با انبوه واحدهای خالی از سکنه بدون مشتری روبه رو است که طبق عرف بازار در نبود خریدار باید اجاره بروند، یا اینکه اساساً با کمبود مسکن مواجه است و باید آستین ها را برای ساخت وساز بالا زد؟ پرسشی که قرار بود بررسی کارشناسانه تر نتایج سرشماری سال نودوپنج توسط مسئولان وزارت راه و شهرسازی به آن پاسخ دهد و هنوز نداده است.