تبعات فرمول جدید مالیات بر مسکن

هفته گذشته هیئت دولت فرمول جدید مالیات بر ساخت وسازهای مسکونی را ابلاغ کرد. جزئیات این فرمول از تغییر پایه مالیات بر ساخت مسکن حکایت دارد که مطابق آن، به جای ارزش منطقه ای ملک ، سود سازنده ، مبنای محاسبه و دریافت مالیات جدید قرار می گیرد. بر اساس این مصوبه همچنین سازنده ها به سه گروه سازنده حقیقی (اعم از بسازوبفروش ها و افراد عادی)، سازنده حقوقی (شرکت های ساختمانی) و تعاونی های مسکن تقسیم می شوند، برای سازندگان حقیقی مبلغ مالیات معادل 15 تا 25 درصد سود حاصله از ساخت وساز به عنوان میزان مالیات دریافتی تعیین می شود؛ این مالیات برای اشخاص حقوقی و شرکت های ساختمانی 25 درصد و برای تعاونی های مسکن معادل 75/ 18 درصد از سود حاصله محاسبه می شود. موضوع ماده 77 قانون مالیات های مستقیم بر ساخت و فروش املاک در برنامه گفتگوی ویژه خبری با حضور تقوی نژاد، مدیرکل امور مالیاتی کشور و فرشید پور حاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان کشور بررسی شد. میزان مالیات سازندگان حقیقی و حقوقی به گزارش خبرنگار پیام ساختمان سید کامل تقوی نژاد در رابطه با آیین نامه اجرایی ماده 77 قانون مالیات های مستقیم که در هیئت دولت به تصویب رسید اظهار داشت: این قانون در سال 94 به تصویب مجلس رسید و دولت مکلف شد که تا 1 سال بعد آیین نامه آن را بنویسد. وی افزود: درگذشته مالیات 10 درصدی از سازندگان واحد های مسکونی که 2 سال از اخذ پایان کار آن ها گذشته بود، اخذ می شد. تغییری که در حال حاضر اتفاق افتاده به نفع سازندگان و مردم شده است. چراکه از حالت مقطوع به متغیر تغییریافته است. بر این اساس اگر سه سال از پایان کار ساختمان مربوط به شخص حقیقی گذشته باشد، باید 10 درصد به عنوان مالیات به صورت علی الحساب پرداخت کند و بعد از ارائه اظهارنامه مالیاتی توسط شخص حقیقی یا حقوقی در پایان سال به امور مالیاتی، بسته به سود یا ضرر از فروش ساختمان نسبت به پرداخت مالیات 15 تا 25 درصدی و یا دریافت 10 درصد مالیات اقدام خواهد کرد. بنابراین اگر کسی ضرر کند نه تنها مالیاتی پرداخت نمی کند که حتی 10 درصدی که به صورت علی الحساب پرداخت کرده را پس می گیرد. رئیس سازمان امور مالیاتی ادامه داد: اشخاص حقیقی تا 50 میلیون سود، 15 درصد مالیات پرداخت می کنند و اگر میزان سود بین 50 تا 100 میلیون تومان بود، 50 میلیون تومان دوم با 20 درصد مالیات محاسبه می شود و اگر میزان سود بالاتر از 100 میلیون تومان باشد، مازاد بر 100 میلیون به نرخ 25 درصد محاسبه خواهد شد. اشخاص حقوقی هم نسبت به میزان سودشان 25 درصد مالیات می پردازند. این نکته را اشاره کنم که اگر فردی درگذشته سود یا زیان می کرد باید مالیات پرداخت می کرد اما هم اکنون اگر کسی سود نکند، مالیاتی پرداخت نمی کند. تبصره ها تقوی نژاد گفت: برخلاف گذشته در آیین نامه جدید شهر های زیر 100 هزار نفر استثنا شده اند و مالیاتی پرداخت نمی کنند. ضمن اینکه کسانی مشمول آیین نامه اجرایی قانون مالیات های مستقیم می شوند که پروانه آن ها بعد از 1/1/ 95 اخذشده باشد. بنابراین خیال سازندگان قبلی را راحت کرده ایم. با فرمول جدید مالیات ها افزایش نمی یابد رئیس سازمان امور مالیاتی کشور خاطرنشان کرد: قیمت اصلی املاک در شهر های بزرگ ناشی از زمین است و ما قیمت زمین را برای رعایت حال سازندگان به قیمت فروش محاسبه می کنیم. فرض کنید کسی زمینی با متری 2 میلیون خریداری کرده است و چند سال دیگر باقیمت هر مترمربع 30 میلیون تومان به فروش می رساند. ما در این وضعیت ارزش افزوده ای که به واسطه افزایش قیمت زمین حاصل شده را به عنوان سود سازنده محاسبه نکرده ایم و درواقع زمین را در محاسبه سود در نظر نگرفته ایم. استدلال من در کل این است که نه تنها مالیات های افزایش نمی یابد، که کاهش هم پیدا می کند. وی اضافه کرد: پارسال توانستیم از محل این مالیات ها 14 هزار میلیارد تومان به شهرداری ها کمک کنیم که سهم شهرداری تهران از این میزان 4 هزار میلیارد تومان بوده است. ضمن اینکه بر اساس بررسی های انجام شده، قانون جدید امور مالیاتی حداقل تا 3 سال آینده تأثیری در افزایش رکود مسکن نخواهد داشت. مالیات بر خانه های خالی تا سه سال دیگر تقوی نژاد با اشاره به اینکه بر اساس ماده 54 مکرر قانون، باید از خانه های خالی مالیات دریافت کنیم، گفت: در این زمینه تکلیفی متوجه وزارت مسکن و شهرسازی شده است که باید سامانه ملی زمین و مسکن تأسیس شود و در آن سامانه آمار و اطلاعات واحدهای مسکونی در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار می گیرد و البته وزارت راه و شهرسازی عنوان کرده که این سامانه تا سه سال دیگر آماده می شود. تحمیل بار سنگین مالیاتی بر مسکن در ادامه فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان کشور به صورت ویدیویی روی خط برنامه آمد و در پاسخ به اظهارات تقوی نژاد اظهار داشت: آن چیزی که در قانون آمده با اظهارات ایشان متفاوت است. در این روش پایه ارزش معاملات املاک جابه جاشده است و نحوه محاسبه سود و زیان بر اساس ارزش معاملاتی املاک نیست. آن چیزی که کارشناسان بررسی کرده اند این مالیات ها بار مالیاتی سنگینی بر مسکن تحمیل خواهد کرد. نقد من این است که چگونه آیین نامه یک هفته پیش تهیه و ابلاغ شده است، زمان اجرای قانون را 1/1/95 تعیین کرده اند؟ تکلیف کسانی که 15 ماه گذشته ساخت وساز کرده اند چیست؟ صنعتی که چهار سال رکود را طی کرده باید بسته های تشویقی برای آن در نظر گرفت نه مالیات. وی افزود: برداشت از قانون در آیین نامه متفاوت است. این مالیات باید بر نوع فعالیت باشد اما آنچه در آیین نامه اشاره شده مالیات بر سرمایه گذاری در مسکن است. بار مالیات ها بر دوش مردم پور حاجت اضافه کرد: آن چیزی که در ماده 12 آیین نامه قیدشده نسبت به اظهارات آقای تقوی نژاد متفاوت است. بخش خصوصی شفاف است و ما به دنبال عدالت محور بودن مالیات هستیم. اینکه اصولا مالیات بر حوزه مسکن تحمیل شود مخالف هستیم چراکه درنهایت بر مردم تحمیل می شود. قدرت خرید مردم به شدت افت کرده و با اعمال قانون مالیات ها به این مشکل دامن زده می شود. انتظار ما این است که ماده 77 در فضایی با حضور بخش خصوصی مجدد در مجلس شورای اسلامی بررسی شود. سازنده باید چند نوع مالیات بدهد؟! دبیر کانون سراسری انبوه سازان گفت: قطعا با اجرای این آیین نامه شاهد فرار سرمایه ها خواهیم بود. ضمن اینکه ما از مالیات ها استقبال کرده ایم. کما اینکه به مدل های مختلف مانند 9 درصد ارزش افزوده مالیات پرداخت می کنیم. علاوه بر این برای صدور پروانه های ساختمانی به شهرداری ها عوارض پرداخت می کنیم که در طرح های عمران و آبادانی شهر ها هزینه می شود. اما در کشور های توسعه یافته این گونه نیست که هم به شهرداری ها عوارض پرداخت کنند و هم مالیات های دیگری از سازندگان بگیرند. وی با انتقاد از نگاه قانون به سازندگان حقیقی و حقوقی اظهار داشت: انبوه سازانی که به صورت حقوقی در صنعت ساختمان فعالیت می کنند، بعد از یک سال باید مالیات 25 درصدی بدهیم اما برای حقیقی ها زمان سه ساله در نظر گرفته اند.