راههای ترمیم بازار مسکن

برنامه های کوتاه مدت پیش روی دولت شامل تجهیز مالی دهک های 1تا 6، رونق بخشی به بازار پیش خرید، فعال سازی بیشتر ابزارهای نوین تأمین مالی مسکن، تعیین تکلیف نرخ سودهای بانکی است. با اجرای این برنامه ها دولت می تواند پیگیر برنامه های بلند مدت مانند مهار ساخت وسازهای بیگانه با الگوی تقاضای مصرفی (توجه به ساخت وسازهای متراژ و قیمت متوسط)، اجرای طرح تأمین مسکن کم درآمدها (مسکن اجتماعی)، توجه به بافت های فرسوده (کاهش نرخ سود تسهیلات بافت های فرسوده از 18 درصد به نرخ 4 درصد مسکن مهر)، کاهش خانه های خالی (اخذ مالیات با استفاده از تجربیات کشورهای موفق) و رفع و توجه به زیرساخت های شهرهای جدید (در حال حاضر به علت نبود زیرساخت های جامع کلان شهری این مناطق توانایی پذیرش جمعیت مطلوب را نداشته اند) و درنهایت توزیع جمیعت به شهرهای کوچک و متوسط باشد. به عقیدهِ کارشناسان اجرای این طرح ها نیازمند نقدینگی بالاست. تا زمانی که بانک های خالی از نقدینگی باشند نمی توان امیدی به پیشرفت و حل این مشکلات داشت. کارشناسان بر این باورند که یکی از بزرگ ترین مطالبات مردم یعنی بخش اقتصاد حاصل از رکود نسبی مسکن بوده است و در دوره دوم دولت روحانی، وضعیت مسکن به شکل سابق نخواهد بود. چراکه رئیس جمهور منتخب و گروه اقتصادی دولت دوازدهم به این مهم آگاه اند که مسکن موتور محرکه بیش از 110 صنعت وابسته است و با این نگاه، دولت جدید مجبور است به هر نحو ممکن چرخ این صنعت را به حرکت دربیاورد و به ناچار باید سیاست های تشویقی در نظر بگیرد و اجرایی کند. افزایش تولید مسکن در کنار تسهیلات بانکی جمشید پژویان بازار مسکن ایران را مورد ارزیابی قرارداد و گفت: مسکن به عنوان جزئی از کل اقتصاد در کشور ما، به عنوان یک indication در اقتصاد کاربرد دارد. در کشور ما اقتصاد وابسته به سرریز درآمدهای نفتی است و با افزایش درآمدهای نفتی و سرریز شدن آن در بخش خصوصی یا صندوق های پس انداز قدرت خرید مردم افزایش می یابد که معمولا برخی خانه اولی و برخی دیگر صاحب خانه بهتر از اولی می شوند. به گفته او، اقتصاد ایران مشابه اقتصاد امریکا و کاملا غیرمشابه اقتصاد اروپاست. مسکن در ایران و امریکا که تأمین اجتماعی قوی را به دنبال ندارند فقط به عنوان یک سرپناه مورداستفاده قرار نمی گیرد بلکه نقش دارایی یا پس انداز را ایفا می کند. به همین دلیل در این دو کشور مردم در تلاش اند در اولین فرصت صاحب خانه شوند. این در حالی است که بر اساس آمار بیش از 80 درصد ایرانی ها مالک هستند اما در اروپا این آمار برعکس است و 80 درصد مردم اجاره نشین شهرداری ها و دولت هستند. پژویان ساختار اقتصاد مسکن در کل اقتصاد کشور را تشریح کرد و افزود: در کشور ایران انواع دارایی ها مانند طلا، ارز و گاهی حتی اتومبیل به عنوان دارایی محسوب می شوند به همین دلیل ارزش آن ها با تورم افزایش پیدا می کند. بنابراین، درجایی که درآمدی سرریز می شود تقاضای مردم به خانه دار شدن افزایش پیدا می کند، مسکن پر رونق و حتی قیمت ها نیز صعودی می شود. در چرخه بازار مسکن معمولا باگذشت دوران رونق، رکود بازار مسکن آغاز می شود و در یک زمینه بازار مسکن ایران با آمریکا متفاوت است چون در شرایط رکود، قیمت های مسکن در آمریکا با کاهش مواجه می شود و مردم قسمتی از قیمت مسکن را از طریق وام تهیه می کنند اما در ایران قیمت ها کاهش نمی یابد و تنها راکد باقی می ماند. در شرایطی که نمی توان افزایش قیمت نفت را پیش بینی کرد و تورمی که می تواند قیمت دارایی های طلا، ارز و ... را افزایش دهد و حتی نمی تواند در شرایط مبادله با مسکن قرار گیرد در کنار تقاضای مسکنی که به دلیل نیاز جامعه، افزایش جمعیت و تشکیل خانواده همیشه صعودی است تقاضا باید از بالقوه به بالفعل تبدیل شود. بنابراین تا نکات مطرح شده محقق نشود شاهد رونق مسکن نخواهیم بود و دوران رکود نیز طولانی تر خواهد شد. او اظهار داشت: در حال حاضر مردم در انتظار افزایش تولید مسکن در کنار تسهیلات دولتی هستند که آن ها را قادر به تهیه مسکن کند. در شرایط کنونی بعد از انتخابات مردم بیشتر متقاضی مسکن هستند تا رونق بازار. به گفته این اقتصاددان، در دنیا و بخصوص در کشورهای پیشرفته ساختاری وجود دارد که توسط نظام بانکی شرایطی فراهم می شود که مردم قادر شوند بخش غالبی از قیمت ارزش مسکن را از طریق وام های بلندمدت تأمین کنند. اما در کشور ما که مسکن دارایی محسوب می شود معمولا با پس انداز چندماهه قابل تهیه نیست و مدت طولانی تری را می طلبد. بنابراین با فراهم شدن وام و اعتبار قابل توجه برای تهیه مسکن و بازپرداخت تدریجی و مناسب قیمت مسکن برای مثال طی مدت 20 الی 25 سال می تواند کمک کننده باشد. پژویان ادامه داد: متأسفانه ما ساختار پرداخت وام با بازپرداخت طولانی مدت را در نظام بانکداری خود نداریم و این مهم ترین عاملی است که دسترسی مردم بخصوص جوان ها به مسکن در شرایط بیکاری را به یکی از بزرگ ترین معضلات اقتصاد کشور تبدیل کرده است. دولت با سیاست گذاری دقیق تر و امکان سنجی های بهتر می تواند میزان تولید مسکن را توأم با امکانات بهره برداری از آن افزایش دهد تا انتظار مردم برآورده شود.