راه های افزایش عمر مفید ساختمان ها در ایران

پایین بودن عمر مفید ساختمان ها و خانه ها در ایران علاوه بر هدر دادن سرمایه های کشور، آمار تلفات ناشی از حوادث ساختمانی در کشور را نیز در سال های اخیر افزایش داده است. به اعتقاد صاحب نظران و متولیان امر یکی از مهم ترین دلایل این معضل، عدم حضور مجریان ذی صلاح در پروژه های ساختمانی به صورت واقعی است که باوجود تأکید صریح قانون، اراده ای بر رعایت آن از سوی مالکان، شهرداری و... وجود ندارد. به تازگی نیز حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی 4 عامل بی انظباطی شهری ، طراحی ، اجرای نامناسب و استفاده از مصالح غیراستاندارد را در کاهش عمر مفید ساختمان ها مؤثر دانسته و اعلام کرده است که با تدوین آیین نامه ها و مقررات، جلو مداخلات ناصحیح را می گیریم. فعالیت های سوداگرانه در ساخت وساز معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه عمر مفید ساختمان در ایران در مقایسه با کشورهای دیگر پایین است، تصریح کرد: به اعتقاد من مهم ترین دلیل، کم بودن عمر مفید ساختمان در کشور ما، فعالیت های سوداگرانه در عرصه ساخت وساز در شهرهاست، به این معنا که سفته بازی و کالایی شدن مقررات در عرصه ساخت وساز فرصتی را ایجاد کرده خانه ای که ساخته می شود باقیمت بالاتری عرضه و سود بیشتری را نصیب صاحب زمین کند و تنها چیزی اهمیت ندارد، این است که کیفیت ساختمان هایی که ساخته می شوند، چگونه است. وی افزود: این موضوع سبب شده ساختمان تبدیل به کالایی شود که می تواند ارزش افزوده ایجاد کند. این موضوع هم ناشی از بی انظباطی شهری است. به این معنا که قوانین شهری توسط نهادهای محلی یعنی شهرداری ها مورد هجوم قرارگرفته و می گیرند. عامل دیگر از جهت بعد فنی است. در این خصوص هم باید بگویم ساختمان ها در کشور ما در معرض آسیب قرار دارند. برای ساخته شدن یک ساختمان باکیفیت نیاز است آن ساختمان طراحی خوبی داشته باشد، مصالح استاندارد در آن به کاررفته باشد و درنهایت پروسه اجرا به خوبی انجام شده باشد. اشکال در هر یک از این مراحل می تواند عمر مفید ساختمان را کاهش دهد. طی 4ساله گذشته که بازار مسکن در رکود به سر می برده است تا حدی مسئله تخریب و نوسازی ساختمان های با عمر کم به دلیل کاهش چشمگیر سود سرمایه گذاری و ساخت وساز افت کرده است، اما این مسئله ممکن است بار دیگر و در سال های پیش رو دوباره ایجاد شود و سرمایه های ملی کشور از این طریق به هدر رود. عدم حضور سازندگان ذی صلاح مظاهریان با تأکید بر اینکه نبود سازندگان ذی صلاح در فرآیند ساخت وساز بر کاهش عمر مفید ساختمان ها در ایران بسیار مؤثر است، گفت: هدف ما در قانون نظام مهندسی ساختمان این است که سازندگان و مجریان فاقد صلاحیت به عرصه ساخت وساز ورود نکنند. وی همچنین در مورد وضعیت ایمنی ساخت وساز در کشور نیز گفت: در یک دهه گذشته ما شاهد افزایش کیفیت ساخت وساز بوده ایم، آمارها هم این موضوع را تأیید می کند. ساختمان ها هم پیچیده تر شده اند. 20سال قبل ساختمان ها در طبقات، تجهیزات و با پیچیدگی کمتری ساخته می شدند. اما امروز ساختمان ها به لحاظ ارتفاع و به لحاظ تجهیزات، گسترده تر و پیچیده تر شده اند. به نظر می رسد، باوجوداینکه شیب مثبتی را به سمت افزایش کیفیت ساخت وساز شاهدیم، همچنان با شرایط مطلوب فاصله داریم. از سوی دیگر کارشناسان حوزه ساخت وساز معتقدند، ساختمان های کشورمان به ویژه کلان شهرها دچار پیری زودرس شده اند که دو عامل نخست استفاده از مصالح بی کیفیت و دوم روش غیر اصولی ساخت را در این امر دخیل می دانند. درواقع اگر قرار باشد، تولیدکنندگان کالاهایی باکیفیت و ماندگاری پایین تولید و عرضه کنند و مصرف کنندگان هم مجبور به خرید و مصرف این گونه کالاها بشوند، استهلاک آن هم افزایش می یابد. در بخش مسکن و ساختمان، مقوله کیفیت و عمر مفید از اهمیت بالایی برخوردار است. بیمه کیفیت و شناسنامه فنی فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه در کشور ما عمر مفید، مدت بهره برداری از ساختمان و عمر استهلاک ساختمان پایین است، ادامه داد: درواقع پایین بودن عمر ساختمان ها در کشور ما به دلیل این نیست که واحدی ساخته شده باشد و عرضه و تقاضا ایجاب کند که ساختمان ها با عمر کمتر از 10 تا 20 سال تخریب شوند و واحدهای جدید و مرتفع تر ساخته شوند؛ بلکه این اتفاق به دو دلیل نبود بیمه کیفیت ساختمان و موضوع شناسنامه فنی اتفاق می افتد. بیضایی تأکید کرد: زمانی که این دو موضوع مطرح شده اجرا شوند، کیفیت ساختمان ها و به دنبال آن عمر ساختمان ها نیز افزایش پیدا می کند. مدیر مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت ایران در خصوص میزان تخریب واحدهای مسکونی با عمر کم برای ساخت واحدهای جدید از سوی سوداگران در دوره رکود نیز گفت: تا قبل از اینکه دوره رکود آغاز شود، تخریب و ساخت واحدهای مسکونی با عمر پایین برای ساخت واحدهای جدید زیاد بود، اما در دوره رکود از شدت این مسئله به دلیل کمبود تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی کاسته شد. درواقع با کاهش میزان تقاضا از شدت تخریب ساختمان هایی که عمر متوسط دارند و هنوز به پایان عمر مفید خود نرسیده اند، کم می شود. وی افزود: درصورتی که اصول بیمه کیفیت ساختمان ها در کشور ما اجرا شود، به دلیل آنکه شرکت بیمه از همان ابتدا مهندس ناظری را برای نظارت بر امر ساخت مسئول می کند و پس از تکمیل ساختمان در صورت تأیید این مسئول، شرکت بیمه، بیمه کیفیت در مقابل بلایای طبیعی و مشکلات احتمالی فنی در تأسیسات داخلی را صادر می کند، می توان به کیفیت ساخت امیدوار بود. قوانین حامی سوداگری محمدی، یکی دیگر از کارشناسان حوزه مسکن نیز در خصوص علل کاهش عمر مفید ساختمان ها در ایران گفت: یکی از عوامل مؤثر بر کوتاه شدن عمر متوسط ساختمان ها در ایران علاوه بر استاندارد نبودن مصالح، ضعیف بودن قوانین ساخت و مجریان فاقد صلاحیت، سودجویی است. این کارشناس مسکن افزود: هنگامی که قوانین به گونه ای وضع می شوند که طرح تفصیلی برای بارگذاری در شهر خریدوفروش می شود (تراکم فروشی) و بر این اساس ساختمان هایی که دارای استاندارد ساخت هستند با دریافت تراکم توسط سودجویان تخریب شده و با تعداد طبقات بیشتر دوباره ساخته می شوند، موجب می شوند نه تنها عمر مفید بلکه عمر متوسط ساختمان ها در کشور پایین بیاید. وی ادامه داد: نکته مهمی که باید در نظر گرفته شود، این است که امکان دارد بسیاری از ساختمان هایی که بر اساس تراکم فروشی توسط سودجویان تخریب می شوند، هنوز 20-15 سال از عمر مفیدشان باقی مانده باشد و صرف دلیل سوداگری این ساختمان ها تخریب می شوند که موجب می شود متوسط عمر مفید واحدهای مسکونی در کشور کاهش پیدا کند. این کارشناس در خصوص اهمیت کیفیت مصالح ساختمانی در کاهش عمر مفید ساختمان ها نیز گفت: درصورتی که سازندگان و مجریان ساخت از همان ابتدا از مصالح باکیفیت بااینکه گران تر هم هستند، برای ساخت ساختمان ها استفاده کنند علاوه بر اینکه از ضررها و هزینه هایی که بعدها براثر استفاده از مصالح بی کیفیت در ساختمان به وجود می آید، کاسته می شود تا حد زیادی موجب افزایش عمر مفید این ساختمان ها نیز خواهد شد. وی همچنین در مورد اهمیت بیمه کیفیت ساختمان ها گفت: موضوع بیمه کیفیت ساختمان ها در تمام کشورها بسیار مهم است، اما این موضوع برخلاف روندی که در خصوص صدور بیمه کیفیت در کشورهای اروپایی و امریکا اتفاق می افتد در کشور ما اجرا نمی شود. او ادامه داد: در تمام کشورها برای صدور بیمه کیفیت، مهندس ناظری که از سوی شرکت بیمه انتخاب شده بر فرآیند ساخت ساختمان نظارت دارد و پس از پایان ساخت بر اساس استانداردهایی که در طول ساخت رعایت شده، شرکت بیمه ساختمان را بیمه می کند. درصورتی که در کشور ما فرآیند صدور بیمه تنها به صورت صوری انجام می شود، به طوری که پس از پایان ساخت ساختمان، مجری یا سازنده ساختمان با مراجعه به مراجع ذی ربط و با تکمیل فرمی که موارد استاندارد ساختمان ها در آن ذکرشده است، برای دریافت بیمه کیفیت اقدام می کنند. وی تأکید کرد: درواقع بیمه کیفیتی که در ایران به ساختمان ها داده می شود، در فرآیند بدون ملاحظه فنی و کارشناسی انجام می شود و به همین خاطر است که اکثر ساختمان هایی که این بیمه را دریافت می کنند کیفیت بالایی ندارند و عمر مفیدشان نیز پایین است.