قیمت مسکن در آستانه جهش

رکود 5 ساله بازار مسکن که ارزش افزوده و اشتغال این بخش را بشدت تحت تأثیر قرار داده و بر دامنه بیکاری در کشور افزوده اینک بر دوراهی رونق و رکود ایستاده است. بنابر اظهارات کارشناسان سه عامل انباشت تقاضا، سود بالای بانکی و مالیات 10 درصدی فروش مسکن قیمت مسکن را افزایش خواهد داد و این در حالی است که برخی دیگر نیز معتقدند شیب قیمت مسکن ملایم خواهد بود. به گزارش پیام ساختمان، نگاهی به گزارش مرکز پژوهش های مجلس که به بررسی رشد ارزش افزوده بخش ساختمان پرداخته نشان می دهد که این بخش از سال 1391 تاکنون وارد رکودی پنج ساله شده، به گونه ای که رشد این بخش در دوره 1391-1394 به ترتیب برابر با 6/3-، 1/3-، 4/0-، 5/13- بوده است. طبق داده های مرکز آمار، زیرگروه ساختمان از بخش صنعت در سال 95 نیز کماکان در رکود شدید دست وپا زده و نرخ رشد منفی 11درصدی را از سر گذرانده است. این رکود که به عنوان یک تنش اقتصادی مطرح است، سرمایه های حوزه خانه سازی را به بازار سکه و ارز و بخش های زودبازده کشانده و عملاً این عرصه که 140شغل از مهندسی تا کارگری ساده را پشتیبانی می کند به حال خود رها کرده است. این در حالی است که بافت جمعیتی ایران سالانه یک میلیون تقاضا برای خرید مسکن دارد و می تواند هزاران میلیارد تومان چرخش مالی در این بخش به عنوان محرک اقتصاد ملی عمل کند. بااین حال چشم انداز بازار مسکن در سال 96، به گونه ای ابهام آمیز باقی مانده و درحالی که عده ای تحول در این حوزه را تا مرز انفجار پیش بینی می کنند و معتقدند در موعدی که دولت به بخش ساختمان سرمایه تزریق می کند، شاهد رشد مهارناپذیر در این بخش هستیم، عده ای دیگر بر این باورند تا فضای غبارآلود اقتصادی روشن نشود آبی از این اجاق گرم نخواهد شد و فروشندگان و خریداران همچنان به معامله مسکن با دیده تردید می نگرند. انباشت تقاضای مسکن رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران از رکود طولانی چهارساله در مسکن می گوید و معتقد است تاکنون سایه ای به این سنگینی بر سر صنعت ساختمان نیفتاده بود، معمولاً انتظار برای رونق یک تا یک و نیم سال به طول می انجامید اما این بار شاهدیم که بختک رکود به جان این بخش افتاده و رخسار فعالان ساخت وساز کشور را زرد کرده است. ایرج رهبر با اشاره به اینکه این آمادگی در مسکن وجود دارد که به دوره پویایی و رشد خود وارد شود می افزاید: درصورتی که برای مدیریت این بخش چاره اندیشی نشود و این سکون همچنان ادامه داشته باشد، تبعات جبران ناپذیری گریبان گیر مردم می شود به طوری که بخش مسکن مانند مرداب اقتصاد کشور را در کام خویش فرومی برد. وی با تأکید بر انباشت تقاضا برای مسکن در سال های اخیر ادامه می دهد: درحالی که باید هرسال یک میلیون واحد ردوبدل شود، معاملات از جریان افتاده و این یعنی فشرده شدن فنر تقاضا که پیامد رها شدن آن، جهش غیرقابل کنترل قیمت خواهد بود. رهبر با تأکید بر اینکه علل رکود را همراهی دولت و بخش خصوصی از بین می برد، می گوید: از یک سو باید تحولی در اقتصاد به وجود بیاید تا قدرت خرید مردم بالا رفته و بازار مسکن تحریک بشود، از طرف دیگر باید هزینه ساخت وساز را با ترفندهای مختلف پایین بیاوریم تا تولید مسکن رونق پیدا کند این دو به موازات هم، موتور محرکه اقتصاد را به حرکت درخواهد آورد. رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران با اشاره به اینکه منابع مالی گران (تسهیلات)نیز سبب گرانی واحد مسکونی می شود، ادامه می دهد: بنزین این موتور، فراهم کردن تسهیلات ارزان قیمت است، شبیه آنچه در مسکن مهر اتفاق افتاد یعنی درنهایت خریدار بتواند خانه ای را دریافت کند که وام دارد، درحالی که اکنون تسهیلات انبوه سازی قطع شده و قبل از این هم سود تسهیلات به صورت اسمی 18 درصد بود ولی با طی مراحل قانونی 25 درصد تمام می شد و گاهی تا 30 درصد، برای ما آب می خورد. پیشگیری از جهش قیمتی رهبر ادامه می دهد: با وام 25 درصد تولیدکننده باید حداقل 40 درصد سود کند تا بتواند 25 درصد را به بانک بدهد و درنهایت 25 درصد هم برای خود تولیدکننده بماند که این به معنای گران شدن مسکن برای خریدار است. وی ادامه می دهد: برای پیشگیری از جهش قیمتی، باید بهای زمین که عمده هزینه را به خود اختصاص می دهد کاهش بدهیم و برای این کار نیاز به آمایش سرزمین و برنامه مدونی داریم تا از هجوم مردم به کلان شهرها و انبوه ساختمان های سر به فلک کشیده در این مناطق جلوگیری شود و روستاها و شهرهای کوچک که قیمت زمین نیز در آنجا ارزان تمام می شود مبدأ ساخت وسازها قرار گیرند و این مهم نیز جز با ایجاد شغل و جلوگیری از مهاجرت روستاییان مکان پذیر نیست. شیب ملایم قیمت مسکن یک کارشناس فعال حوزه بازار مسکن نیز معتقد است در سال 96 قیمت مسکن از بام رکود پرواز خواهد کرد، اما با شیبی ملایم و همگام با نرخ تورم به سیر خود ادامه می دهد. عابد زاده با اشاره به اینکه عوامل فراوانی بر قیمت مسکن و رونق این بازار تأثیرگذارند معتقد است که تجربه40 ساله در ادوار مختلف نشان داده هر زمان قیمت نفت بالا می رود در سال سوم آن به دلیل افزایش حجم نقدینگی، مسکن افزایش قیمت را تجربه خواهد کرد. تأثیر مالیات 10 درصدی اما بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن از زاویه دیگری به این موضوع می پردازد، وی معتقد است: در دوره رکود، دولت ها مالیات را می بخشند. تسهیلات مالیاتی ایجاد می کنند و با انواع و اقسام ابزارها تلاش می کنند تا بخش تولید با آسیب کمتری این دوره را سپری کند اما در ایران با کنش متفاوتی از سوی دولت مواجه هستیم. هر جا که بدنه عظیم دولت فشل می شود و دیرکرد دارد و نمی تواند هزینه های کشور را جبران کند، سخت گیری ها بیشتر می شود و مالیات را اضافه می کنند. در نظر گرفتن مالیات 10درصدی در معاملات مسکن برای اشخاص حقیقی زمانی که مسکن در حالت تعادل رسیده و عرضه و تقاضا تنظیم شده است، مسئله ای نیست. در حالت تعادل این مالیات بین فروشنده و خریدار تقسیم می شود اما زمانی که بازار راکد است، فروشنده این میزان مالیات را روی قیمت ملک می کشد درنتیجه مسکن گران می شود. رکود عمیق ترمی شود رئیس سابق انجمن انبوه سازان استان تهران هم با تأکید بر اینکه ابلاغ فرمول جدید مالیات بر ساخت وسازهای مسکونی از سوی دولت موجب بازدارندگی رونق و رکود بیشتر بخش مسکن خواهد شد، گفت: اخذ مالیات به شکل جدید بازار تولید و عرضه و تقاضای مسکن را محدود می کند. حسن محتشم افزود: در شرایطی که اقتصاد کلان کشور در رکود به سر می برد و متأثر از آن، بخش مسکن نیز چهارمین سال رکود خود را سپری می کند، دولت باید عوامل تشویقی و تسهیلاتی بهتری را برای بخش مسکن تدارک ببیند، چراکه رونق بخشی مسکن موجب ایجاد اشتغال بیشتر و درآمد مالیاتی بیشتر برای دولت خواهد داشت. فنر فشرده یا شیب ملایم درمجموع پیش بینی ها نشان می دهد که امسال در تمام بخش های مسکن که شامل قیمت، سرمایه گذاری، تولید و معامله است از سال جاری رشد را شاهد خواهد داشت و فنر فشرده مسکن ممکن است که رها شود. بررسی ها نشان می دهد بخش مسکن 300 رسته شغلی را در خود جای داده و تحرک در این صنعت می تواند تحرک در سایر صنایع را نیز به همراه داشته باشد. البته علی چگنی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن با تأکید بر شیب آرام قیمتی در آینده بازار معاملات گفته است که افزایش شدیدی در قیمت های مسکن چه درفروش و چه در اجاره بها نخواهیم داشت.