بازگشت بازار مسکن به حالت عادی

بازگشت آرام و بی صدای بازار مسکن از اغمای طولانی به نام رکود به حالت عادی، تقریبا چهار سال پس از تزریق این شوک سنگین به صنعت ساختمان، اکنون اما علائم حیاتی دوباره در پیکر بی جان بازار مسکن اندک اندک، مشاهده می شود. به گزارش پیام ساختمان، وجود نشانه هایی از عادی شدن بازار مسکن به این معنی نیست که این بازار از بستر رکود برخاسته، بلکه علائم این بازگشت در قالب تکمیل واحدهای ساختمانی نیمه کاره و افزایش میزان معاملات خود را نشان می دهد. بانک مرکزی، با انتشار گزارشی، متوسط قیمت خریدوفروش هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران در اردیبهشت ماه سال جاری را 45.3 میلیون ریال دانسته که نسبت به ماه مشابه سال قبل 5.7 درصد افزایش نشان می دهد و افزوده که تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل 6.4 درصد افزایش نشان می دهد. فرضیه ثابت نشده ای در حال شکل گیری بوده که بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری با رونق بیشتری مواجه می شود! پرسشی که ذهن بسیاری را اکنون درگیر خودساخته این است که آیا بازار مسکن در سال جاری با افزایش جدی در قیمت مواجه می شود یا خیر؟ ارائه پاسخ صریح به این پرسش به هیچ روی کار آسانی نیست، چراکه از نگاه حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در شش ماهه نخست امسال شاهد افزایش قیمت مسکن نخواهیم بود و قیمت مسکن شرایط ثبات را سپری خواهد کرد. واقعیت این است که در زیرپوست شهر اتفاقات جالبی در حال شکل گیری بوده که یکی از آن ها را می توان حرکت آرام و خزنده در بازار مسکن برشمرد. بازاری که با رکوردشکنی در پافشاری برای ماندن در دوره رکود، در عطش سیری ناپذیر تزریق نقدینگی لحظه شماری کرده و با توجه به کاهش میزان ساخت وساز تا حد 300 هزار واحد مسکونی در طول یک سال، افت شدید صدور پروانه ساختمانی، عقب ماندگی در احیای بافت فرسوده و پاسخ ندادن به تقاضای مؤثر ساخت مسکن در کشور را به نظاره نشسته. همه این موارد یک پیام روشن و واضح داشته که صنعت ساختمان در این مدت رو به احتضار بوده و با تنفس مصنوعی به حیات خویش ادامه داده. سرشماری سال 1395 مرکز آمار تأکید دارد که موجودی مسکن کل کشور (بدون احتساب واحدهای مسکونی خالی از سکنه) بیش از 22.8 میلیون واحد مسکونی بوده حال آنکه تعداد خانوار موجود در کشور 24.19 میلیون واحد است. با یک ضرب و تقسیم ساده می توان نتیجه گیری کرد که نظام عرضه از تقاضا در این سال ها به شدت عقب مانده و بیم آن می رود که با جابجایی مؤلفه های تأثیرگذار، این عرصه دچار نوسان قیمتی جدی شود. هرچند که عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی گفته که سرمایه ای بالغ بر250 میلیارد دلار در خانه های خالی در کشور، بی استفاده مانده و 2 میلیون و 100 هزار خانه دوم در ایران تولیدشده و افزوده که مجموع خانه های خالی و دوم که در دولت قبل بنا شد به 4 میلیون و 700 هزار واحد مسکونی می رسد. از این گفته می توان نتیجه گرفت که عمده ساخت وسازهای مورداشاره، جنبه تجاری داشته و نه پاسخگویی به نیاز مؤثر در بازار، اما هرچه که هست فقدان ساخت وساز واحدهای موردنیاز به طورقطع، دیر یا زود به عنوان یک چالش در این عرصه خودنمایی خواهد کرد. زیرا که باوجود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور، اما دستکم 30 درصد از جمعیت شهری کشور در بافت های فرسوده و سکونت گاه های غیررسمی زندگی می کنند و از نداشتن مسکن مناسب رنج می برند. بر این تعداد، باید مسکن موردنیاز دستکم 600 هزار زوج در هرسال و نوسازی سالانه 200 هزار بافت فرسوده را هم افزود. ناگفته نماند که بخشی از واحدهای مسکونی در راستای پاسخگویی به تقاضای مؤثر بوده که همه این ها سرجمع، ساخت سالانه 900 هزار واحد مسکونی در کشور را ضروری می سازد، هرچند که در عمل، ساخت سالانه 300 هزار واحد مسکونی به مرحله اجرا رسید. تحرک موضعی فعالیت های ساختمانی کلید خورد علی چگنی ، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته است که وجود خانه های خالی به معنای عدم نیاز به تولید مسکن نیست و تأکید کرده که بررسی روند تاریخی سیاست گذاری در حوزه مسکن طی سال های اخیر، حاکی از رویکردهای مختلف به مقوله مسکن و انجام برخی خطاهای استراتژیک در این بخش بوده است. خطاهایی که ممکن است در آینده، دامن دولت دوازدهم را گرفته و عملکرد وزارتخانه راه و شهرسازی این دولت را به زیر تیغ انتقاد فروببرد. بررسی ها نشان می دهد که با توجه به پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، شمار ساخت وسازهای متکی به وام بانکی در سال گذشته در شش استان کشور که کمترین تعداد خانه خالی در آن ها وجود داشته، 50 درصد افزایش یافته است و تحرک موضعی فعالیت های ساختمانی در 13 استان کشور کلید خورده است. در یکی دو سال اخیر، بازار سرمایه ذائقه بورس بازان را چندان هم تحریک نکرده و با توجه به احتمال کاهش بیشتر نرخ سود بانکی در ادامه سال جاری، گمان می رود که میل به حرکت در صنعت ساختمان ازاین پس فزونی یابد. در صورت ادامه این روند، افزایش قیمت مسکن تا حد نرخ تورم پیش خواهد رفت و نه بیشتر، مگر اینکه احساس کسری واحدهای ساختمانی با متراژ کوچک در یک بازه زمانی محدود، ناگهان برجسته تر شود.! در این صورت می توان انتظار داشت که قیمت مسکن اندکی از عدد نرخ تورم سالانه هم عبور کند که چندان هم نگران کننده نیست. همه این موارد به سیاست دولت گره خورده و باید دید که رفتار دولت دوازدهم، همچون ادامه دولت یازدهم در مدار کنترل تورم پیش خواهد رفت یا خیر؟