پایان رکود مسکن

بازار معاملات کشوری مسکن بعد از تعمیق رکود در سال 95، از اوایل امسال وارد مسیری شد که سال گذشته در بازار مسکن پایتخت شکل گرفت. دمای یک ساله بازار مسکن در دو بعد عمده یعنی به لحاظ حجم معاملات و متوسط قیمت ، بر اساس آخرین آمار استخراج شده از سامانه ره گیری مسکن و تازه ترین اطلاعات اعلام شده از دفتر اقتصاد مسکن، در حالی از رفتار متفاوت بازار کشوری معاملات ملک نسبت به بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد که سه منبع اطلاعاتی بازار مسکن از ورود معاملات کشوری به فاز جدید از ابتدای امسال خبر می دهند. هر چند کارنامه یک ساله بازار مسکن از نبض متفاوت معاملات کشوری ملک در مقایسه با تحولات یک ساله اخیر بازار خریدوفروش آپارتمان های مسکونی در شهر تهران حکایت دارد، اما اولین آمارها از معاملات کشوری مسکن در سال 96، تحلیل رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و برآورد فعالان و مشاوران املاک مراکز استان ها نشان می دهد بازار کشوری مسکن به رغم تعمیق رکود در سال 95، هم اکنون وارد مسیری شده است که سال گذشته در تهران شکل گرفت و منجر به خروج بازار مسکن پایتخت از رکود و ورود آن به فاز پیش رونق شد اردیبهشت سال گذشته، مجموعا 60 هزار معامله خریدوفروش مسکن در قالب مبایعه نامه ملکی در سامانه ره گیری معاملات مسکن به ثبت رسید؛ این در حالی است که اردیبهشت امسال این رقم به 100 هزار فقره معامله خرید مسکن ثبت شده در سامانه ره گیری افزایش یافت؛ براساس ویژگی های بازار مسکن در دوره های رکود ورونق، کارشناسان معتقدند یکی از نشانگرهای خروج بازار معاملات مسکن کشوری از حالت رکود افزایش حجم ماهانه معاملات خرید مسکن به حدود 100 هزار واحد مسکونی است. به این معنا که به اعتقاد کارشناسان زمانی می توان ادعا کرد که بازار مسکن از فاز رکود خارج شده و در حال ورود به دوره پیش رونق است که حجم معاملات خرید مسکن کشور در هرماه به 100 هزار فقره معامله واحد مسکونی برسد. روند متفاوت در بازار کشوری مسکن بااین حال، جغرافیای کشوری معاملات مسکن در حالی از شکل گیری دو جهت هماهنگ در تغییر فاز بازار مسکن پایتخت طی یک سال گذشته حکایت می کند که بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها، سال گذشته مسیری کاملا متفاوت با آنچه طی یک سال اخیر در شهر تهران شکل گرفت را تجربه کرد. بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی سال گذشته با افزایش حجم معاملات و ریز نوسان 5 درصدی قیمت از ابتدای سال با عبور از دوره رکود به فاز پیش رونق وارد شد که کارنامه یک سال گذشته بازار معاملات مسکن در سایر مراکز استان ها روندی متفاوت یعنی تعمیق رکود در بازار مسکن دیگر شهرهای کشور را گزارش می کند. یافته ها از تازه ترین آمارهای مربوط به تحولات کشوری قیمت مسکن که از سوی دفتر اقتصاد مسکن استخراج شده است و همچنین برآوردهای صورت گرفته از تحولات یک ساله حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در 31 مرکز استان، نشان می دهد درحالی که طی یک سال گذشته بازار معاملات مسکن در شهر تهران وارد فاز پیش رونق شده است، رکود معاملات ملک در سایر شهرهای کشور عمیق تر شده و این دو جهت ناهماهنگ بین روند یک ساله بازار مسکن شهر تهران و سایر شهرهای کشور، نشان دهنده همان دو مسیر متفاوتی است که در یک طرف آن بازار مسکن شهر تهران و در سمت دیگر بازار معاملات مسکن سایر شهرهای کشور قرار دارد. این در حالی است که کارشناسان و فعالان بازار معاملات مسکن در شهرهای مختلف، پیش بینی می کنند از ابتدای امسال بازار کشوری معاملات مسکن حرکت در مسیر سال گذشته بازار مسکن شهر تهران را آغاز کرده است؛تحلیل های کارشناسی حاکی است معاملات کشوری مسکن در سال 96 با استارت خروج از رکود از ابتدای سال، طی ماه های پیش رو به سمت فاز پیش رونق حرکت خواهد کرد. این در حالی است که صاحب نظران اقتصاد مسکن معتقدند امسال بازار مسکن شهر تهران وارد فاز رونق می شود و مطابق با روال معمول همیشگی که بازار مسکن سایر شهرهای کشور با تأخیر یک تا دو فصل از تحولات بازار مسکن پایتخت تأثیر می پذیرد، عمق رکود در بازار معاملات سایر شهرها نیز کاهش یافته و حرکت آن ها در فاز پیش رونق آغاز می شود. تازه ترین قیمت کشوری مسکن بر اساس آخرین سطح متوسط قیمت کشوری مسکن اعلام شده از طرف دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، میانگین کشوری قیمت مسکن مربوط به زمستان 95 ، مترمربعی 2 میلیون تومان بوده است که نسبت به یک سال گذشته(زمستان 94) رشد 15 درصدی را نشان می دهد. میانگین قیمت کشوری هر مترمربع واحد مسکونی در زمستان سال 94، معادل یک میلیون و 739 هزار تومان بود که نشان از افزایش قیمت ها دارد. همچنین تحولات فصلی بازار مسکن در 31 مرکز استان کشور از رشد 4 درصدی قیمت مسکن در زمستان 95 نسبت به پاییز 95 خبر می دهد؛ پاییز 95، متوسط قیمت کشوری هر مترمربع واحد مسکونی یک میلیون و930 هزار تومان گزارش شده بود که این میزان در انتهای سال گذشته به حدود 2 میلیون تومان افزایش یافت. بااین حال، تحلیل های کارشناسی با استناد به شواهد فعلی بازار مسکن و همچنین اولین آمارهای منتشرشده از حجم کشوری معاملات ملک، بر تغییر فاز در بازار معاملات خرید مسکن در سایر شهرهای کشور در سال جاری، به عنوان یک پیش بینی قوی و قابل انتظار تاکید می کند. فضای کارشناسی بازار مسکن معتقد است نشانه های اولیه از تحولاتی که سال گذشته مبنای خروج بازار معاملات مسکن شهر تهران از حالت رکود و حرکت آن در مسیر پیش رونق قرار گرفت هم اکنون در بازار معاملات کشوری مسکن رصد می شود. رتبه تهران در رشد قیمت مسکن بررسی ها نشان می دهد هم اکنون شهر تهران در لیست شهرهایی قرار دارد که کمترین میزان رشد قیمت مسکن را در بازه زمانی یک سال گذشته تجربه کرده اند و به لحاظ کمترین میزان نرخ رشد قیمت مسکن در مقایسه با سایر مراکز استان های کشور در رتبه نهم قرارگرفته است به این معنا که هم اکنون نوسانات قیمت مسکن در 22 استان کشور به مراتب بیش از تورم مسکن در پایتخت بوده است. آخرین سطح اعلام شده از روند تغییرات قیمت مسکن مربوط به زمستان سال 95 نشان می دهد، در بازه زمانی یک ساله(زمستان 94 تا زمستان 95) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 6/ 7 درصد افزایش یافته است که در مقایسه با مراکز استان های کشور به لحاظ کمترین نرخ رشد قیمت مسکن در رتبه نهم قرارگرفته است. زمستان سال گذشته، میانگین هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به 4 میلیون و496 هزار تومان رسید که در مقایسه با پاییز سال گذشته نیز رشد 2/ 2 درصدی را تجربه کرده است. بیشترین رشد قیمت مسکن در بازه زمانی زمستان سال 95 در مقایسه با زمستان 94، مربوط به شهر زاهدان با 6/ 37 درصد رشد قیمت و کمترین میزان رشد قیمت مسکن در همین فاصله زمانی مربوط به شهر قم با نوسان قیمتی 7/ 0 گزارش شده است. متوسط قدرت خرید مسکن با وام بانکی برآوردها از متوسط قدرت خرید متقاضیان مسکن با استفاده از پوشش تسهیلات بانکی بدون سپرده نشان می دهد هم اکنون تسهیلات 70 میلیونی، به طور متوسط هزینه خرید 35 مترمربع واحد مسکونی در کشور را تامین می کند. کمترین قدرت خرید مسکن با استفاده از پوشش وام بدون سپرده بانکی با احتساب رقم 80 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات، مربوط به شهر تهران و معادل 56/5 مترمربع است. این در حالی است که بیشترین سطح پوشش دهی تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن درحال حاضر مربوط به استان سمنان با سهم 54/ 51 متر مربعی وام 70 میلیونی برای خرید واحدهای مسکونی است. هم اکنون سقف تسهیلات انفرادی بدون سپرده خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم تسهیلات، در شهر تهران 80 میلیون تومان و در سایر مراکز استان های کشور 70 میلیون تومان است.