چشم انداز بازار اجاره در سال 96

به طورمعمول در کشور ما تنور رهن و اجاره در فصل تابستان و پس از ماه مبارک رمضان تا اول مهر همواره گرم بوده و این را می شود از مراجعات به مشاوران املاک متوجه شد. در سایر ماه های سال هم اگرچه رونق تابستانی حاصل نمی شود اما کم وبیش خانه به دوشی مستأجران پایدار است. برخلاف رهن و اجاره، چهار سالی است که بازار خریدوفروش به دلیل کاهش محسوس قدرت خرید، مردم دچار رکود شده است؛ در چنین شرایطی هراندازه خریدوفروش کاهش پیدا کند، به طور طبیعی تقاضا برای اجاره افزایش می یابد و پیامد این افزایش تقاضا، افزایش قیمت ها در بازار اجاره بوده و هست. اخیرا مسئولان صحبت از فاز پیش رونق و پایان دوره رکود در بازار خریدوفروش املاک می کنند که ما هم امیدواریم این اظهارنظرها باهدف کمک به تصمیم گیری صحیح فعالان بازار انجام شود نه ایجاد جو روانی. در شماره های گذشته پیام ساختمان چشم انداز بازار ساخت،خریدوفروش املاک را در گفتگو با کارشناسان بررسی کردیم و این بار سراغ صاحب نظران رفته ایم و از آینده بازار اجاره در سال 96 پرسیده ایم. رونق کنونی تأثیری بر کاهش اجاره ندارد احمدرضا جوکار، عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان مسکن به پیام ساختمان گفت: درهرصورت مردم باید نیاز هایشان را در بخش مسکن به عنوان یک نیاز ضروری با اجاره یا خرید خانه برآورده کنند. زمانی که مردم توان خرید ندارند به ناچار سمت بازار اجاره می آیند و در اثر افزایش تقاضا، تورم در این بخش اتفاق خواهد افتاد. وی افزود: اگرچه گفته می شود میزان خریدوفروش ها در دو ماه اخیر افزایشی را تجربه کرده است اما واقعیت این است که اولا این افزایش به میزانی نیست که بتواند فشار را از روی بخش اجاره بردارد و دوم اینکه خریدوفروش ها متوجه املاک کوچک متراژ بوده و اتفاق خاصی در املاک بزرگ متراژ نیفتاده است. بنابراین طبیعی است که این میزان خریدوفروش بر تمام واحد های استیجاری تأثیرگذار نباشد. با افزایش اجاره ها چه اتفاقی برای مستأجران می افتد؟ جوکار به سؤال ما این گونه پاسخ داد: در صورت تداوم این روند مستأجران مجبور می شوند به مناطق جنوبی تر شهر ها برای اجاره مراجعه کنند و درنتیجه به حاشیه نشینی دامن زده می شود. وی در پاسخ به سؤال که عرضه واحد های خالی در بازار اجاره چه تأثیری بر کنترل قیمت اجاره خواهد داشت، گفت: اینکه عده ای سخنان این چنینی مطرح می کنند، ناشی از کم اطلاعی آن هاست. سرمایه دارانی که در بخش مسکن وارد می شوند و ساخت وساز می کنند، نمی توانند خانه هایشان را در بازار اجاره عرضه کنند مگر اینکه شرکت های اجاره داری ساختمان ها را از سرمایه داران بخرند و در بازار اجاره عرضه کنند. در غیر این صورت اگر سرمایه دار ساختمان هایش را در بازار اجاره عرضه کند، ورشکست خواهد شد و عملا از بازار کنار می رود. اجاره بیشتر؛ رهن کمتر علی بمانی نائینی، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان خراسان رضوی نیز به پیام ساختمان گفت: با توجه به اینکه تولید صرفه ای ندارد و از طرفی حواشی اخیر بانک ها نوعی بی اعتمادی را در بین مردم به وجود آورده است، موجران ترجیح می دهند به جای رهن، اجاره بیشتری از مستأجران دریافت کنند. وی بابیان اینکه قطعا چنانچه رونق خریدوفروش اتفاق بیفتد، اجاره ها کاهش پیدا می کند، افزود: مسکن در حال خروج از حالت سرمایه ای است و این به نفع انبوه سازان خواهد بود. بمانی ادامه داد: گفته می شود که 2 میلیون و 500 هزار خانه خالی در کشور وجود دارد که اگر در بازار اجاره و فروش عرضه شوند، باعث بهبود وضعیت بازار به نفع مصرف کننده می شوند درحالی که این آمار به هیچ وجه درست نیست. در مشهد که بنده ساکن هستم، هزاران خانه وجود دارد که توسط افراد به عنوان خانه دوم خریداری شده اند و در مقاطعی از سال در آن ها ساکن می شوند اما جزء آمار خانه های خالی ثبت شده اند. اجاره در هر شرایطی افزایش می یابد بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن و استاد دانشگاه نیز اظهار داشت: وضعیت اجاره بستگی به سیاست های پولی در دو ماه آینده دارد. اگر سود بانکی کاهش پیدا کند و مردم به بانک ها اعتماد نکنند، قطعا مالکان به دنبال اجاره بهای بیشتر و رهن کمتر خواهند بود. وی ادامه داد: اجاره ها هرساله در دوران رکود بالاتر از نرخ تورم افزایش را تجربه کرده است. معتقدم چنانچه حتی رونق هم به بازار مسکن بیاید، کماکان این افزایش اجاره ادامه خواهد داشت چراکه رهن و اجاره همواره 5 تا 6 درصد قیمت فروش املاک به عنوان اجاره در نظر گرفته می شود و قیمت بیشتر املاک یعنی اجاره بیشتر. نگاهی به دوره های مختلف هم نشان می دهد که اجاره تحت هر شرایطی افزایش یافته است، مگر اینکه رونق بدون تورم برقرار باشد که اصولا امکان پذیر نیست. هیچ چیز ترمز اجاره را نمی کشد درگاهی، یکی از مشاوران املاک منطقه شش تهران نیز در خصوص وضعیت بازار مسکن به پیام ساختمان گفت: باوجوداینکه گفته می شود معاملات افزایش یافته اما این اتفاق حداقل در منطقه ای که ما هستیم، نیفتاده و در طرف دیگر اجاره ها افزایش یافته است؛ از زمانی که سود بانکی کاهش یافت، مالکان به سمت گرفتن اجاره رفته اند تا رهن کامل. وی افزود: اجاره بها تحت هر شرایطی افزایش می یابد. تنها در سال 86 بود که میزان اجاره بها کاهش یافت که آن هم به دلیل جهش 50 درصدی اجاره ها در سال گذشته بود نه به خاطر رونق خریدوفروش املاک. حتی اگر رونق هم در خریدوفروش اتفاق بیفتد، بازهم اجاره بالا خواهد رفت.