بازار مسکن تنها با رونق ساخت و ساز از رکود خارج می شود

رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران نسبت به نهادینه شدن تفکر توقف ساخت وساز به دلیل وجود خانه های خالی از سکنه هشدار داد و گفت: مادامی که ساخت وساز در کشور صورت نگیرد،بازار مسکن از رکود خارج نخواهد شد. مصطفی قلی خسروی در گفتگو با خبرنگار نشریه پیام ساختمان گفت: مشخص نیست، چرا یک عده به دنبال جا انداختن این ذهنیت در جامعه هستند که نیازی به ساخت وساز در بخش مسکن به دلیل وجود خانه های خالی از سکنه، نیست. وی افزود: درحالی که در تمامی جوامع به ویژه کشورهای توسعه یافته، برای تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن، همیشه میزان تولید و ساخت وساز واحدهای مسکونی بیشتر از نیاز است، ولی چند سالی است که در کشور ما با بزرگنمایی موضوع وجود خانه های خالی، سعی می شود که تا حد امکان از ساخت وسازهای جدید جلوگیری به عمل آید. خسروی با اشاره به آمار منتشرشده مبنی بر وجود بیش از دو میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور اظهار داشت: این آمار در حالی منتشر می شود که میزان کمبود واحدهای مسکونی برای جمعیت فعلی کشور از سوی برنامه ریزان و کارشناسان بیش از یک میلیون و 400 هزار واحد اعلام می شود. وی ادامه داد:قطعا اگر باور داشته باشیم، صنعت ساختمان به عنوان یک صنعت پایه در اقتصاد، موتور محرکه بیش از 100رسته شغلی است ،پس باید به دنبال راهکاری برای خروج این صنعت از رکود باشیم. که یقینا رونق ساخت وساز مهم ترین و اصلی ترین راهکار برای برچیده شدن سایه سنگین رکود از سر صنعت و بازار مسکن کشور است. به گفته این کارشناس مسکن، دامن زدن به ترویج این تفکر که نیازی به ساخت وساز جدید نیست، درواقع یک سیاست اشتباه است که موجب پیچیده تر شدن معضل رکود در بازار ساخت وساز و مسکن کشور می شود. این فعال بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که بازگشت رونق به ساخت وساز نیازمند تزریق پول و نقدینگی به بازار است، که این مسئله در شرایط فعلی امکان پذیر نیست، تصریح کرد: دولت باید با اعطای وام های بانکی به سازندگان مسکن، آن ها را ترغیب به ساخت وساز کند. خسروی پیشنهاد داد که دولت وام های مربوط به ساخت وساز مسکن را در اختیار سازندگان قرار دهد تا آن ها از طریق نقدینگی ایجادشده فعالیت خود در بازار ساخت وساز را از سر بگیرند. وی افزود: همچنین دولت می تواند با تغییر قوانین در نحوه بازپرداخت تسهیلات بانکی زمینه بازگشت سرمایه به بازار مسکن را فراهم کند. خسروی در مورد تغییر قوانین اعطا و بازپرداخت وام بانکی این طور توضیح داد که دولت باید برای رونق ساخت وساز، تا 80 درصد از هزینه ساخت وسازها را در قالب وام به سازندگان اعطا کند و از سوی دیگر شرایطی را فراهم کند که سازندگان بتوانند با کسر مبلغ وام از قیمت نهایی، واحد مسکونی ساخته شده با وام را به مشتری بفروشند. وی در خصوص تغییر قوانین در بازپرداخت وام های بانکی نیز گفت: از سویی دولت باید شرایطی را مهیا کند که چنانچه بازپرداخت وامی از سوی سازنده و یا خریدار خانه تا سه نوبت به تأخیر افتاد، بانک ها بتوانند خانه فروخته شده را به حراج بگذارند تا به سرعت نقدینگی قفل شده در اعطای تسهیلات، آزاد شود. خسروی با تأکید دوباره مبنی بر اینکه خروج بازار مسکن کشور از رکود به هیچ وجه بدون بازگشت رونق به ساخت وساز امکان پذیر نیست، اظهار داشت: یکی دیگر از دلایل تداوم رکود در بازار ساخت وساز کشور اجرای ماده قانونی 72 مبنی بر اخذ مالیات از 10 تا 25 درصد از سود حاصل از فروش واحدهای مسکونی از سازندگان است. وی افزود:این قانون در حالی اجرا می شود که دولت از تک تک ادوات، مصالح و ابزارهای زیربنایی و روبنایی که در ساخت مسکن به کار می رود نیز، از سازنده مالیات می گیرد.چراکه قیمت تمامی اجناس قابل بکار گیری در مسکن با احتساب نرخ مالیات آن در بازار به فروش می رسد. رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین در پاسخ به این پرسش که در صورت از بین رفتن رکود در بازار مسکن، آیا دوباره شاهد جهش قیمت ها خواهیم بود، اظهار داشت: به هیچ وجه بازار مسکن کشش جهش نرخ ها را ندارد. بنابراین در صورت برچیده شدن رکود از بازار، شاهد افزایش معقول قیمت مسکن خواهیم بود که البته این افزایش از شاخص تورم فعلی کشور عبور نمی کند. وی به سه نوبت جهش قیمتی در بازار مسکن نیز اشاره کرد و اظهار داشت: در سه دهه گذشته بازار مسکن ایران سه جهش قیمتی را در سال های 1368، 1386 و 1391 تجربه کرد و ازاین رو دیگر بازار کشش افزایش نرخ غیرطبیعی و نامعقول را ندارد. خسروی علت جهش قیمت در سال 68 را مهاجرت بی رویه به شهر تهران و کلان شهرها بیان کرد و گفت:در آن سال ها به دلیل پایان جنگ و مشکلات ناشی از نبود شغل در شهرهای بیشتر آسیب دیده از جنگ سیل مهاجرت به تهران و شهرهای بزرگ شدت گرفت. وی افزود: اما در سال 86 دلیل جهش قیمت ها در بازار مسکن تأسیس گسترده بانک ها و مؤسسات مالی خصوصی در کشور بود که مؤسسان این بانک ها اقدام به خرید گسترده زمین و ملک با هر قیمتی برای ساخت شعبه های متعدد بانکی خود کردند. به گفته خسروی اجرای سیاست ساخت مسکن مهر در کشور نیز یکی دیگر از دلایل جهش قیمت ها در بازار مسکن سال 86 بود. وی افزود:سومین جهش قیمت در بازار مسکن نتیجه سه برابر شدن نرخ دلار در سال 91 بود که تأثیرات ناشی از این جهش قیمت از سال 92 به این طرف منجر به رکود گسترده در صنعت ساخت وساز ایران شد که تاکنون نیز ادامه یافته است. این فعال بازار مسکن نتیجه این جهش قیمت های نامعقول در بازار را فاصله گرفتن ساختمان سازی کشور از الگوهای معماری شهیر ایرانی بیان کرد و افزود: ازآنجایی که هزینه های ساخت وساز به دلیل عوامل متعدد نظیر قیمت زمین و نیز مصالح ساخت بشدت بالا رفته است، ازاین رو عمدتا بناهایی که ساخته می شود بی توجه به معماری اصیل ایرانی و متناسب با نیاز و سلیقه شهروند ایرانی است. وی در خصوص پیش بینی های صورت گرفته از سوی کارشناسان نسبت به زمان خارج شدن بازار مسکن از رکود نیز گفت: اینکه گفته می شود از فلان زمان ،بازار مسکن از رکود خارج می شود، حرف درستی نیست. چراکه بازار مسکن تنها در صورت رونق ساخت وساز از رکود خارج می شود. وی ادامه داد: اگر دولت دوازدهم از سال 97 با اتخاذ سیاست های کارشناسی شده که بتواند منجر به بازگشت انگیزه و نقدینگی به بازار ساخت وساز شود، زمینه را برای احیای صنعت ساختمان فراهم کند،قطعا سال های 97 به بعد سال های روشنی برای بازار مسکن کشور خواهد بود. در غیر این صورت، پیش بینی زمانی، برای برچیده شدن رکود از بازار مسکن به هیچ وجه درست و کارشناسی نیست. وی افزود: یقینا بازار مسکن کشور نیز در سایه سیاست های اصولی دولت دوازدهم از رکود خارج خواهد شد و بار دیگر امنیت اقتصادی بر تمامی بخش های مولد اقتصادی ایران حاکم خواهد شد. خسروی اظهار امیدواری کرد که دولت دوم آقای روحانی پس از تشکیل کابینه خود، تمام هم وغم خود را معطوف به تدوین و اجرای سیاست های اصولی و کارآمد میان مدت و بلندمدت اقتصادی کند، تا از این رهگذر دیگر در هیچ دوره ای از تاریخ اقتصادی کشورمان، نارسایی های مدیریتی و قانونی موجود در داخل کشور، نتواند حربه ای به دست دشمنان این سرزمین برای تحت فشار گذاشتن ایران و ایرانی بدهد.