ساخت و ساز در کدام مناطق تهران به صرفه است؟

مطالعات یک تیم دانشگاهی درباره راز نوسانات قیمت مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران که باهدف معرفی نقشه راه سرمایه گذاری کم ریسک و پرفایده برای فعالان ساختمانی انجام شده است، نشان می دهد علت نوسان متفاوت قیمت مسکن و اختلاف نرخ بازدهی ساخت وساز در مناطق مختلف پایتخت، به شکل اثرگذاری متغیرهای درونی و بیرونی بازار ملک بر این دو شاخص در هر منطقه از شهر برمی گردد. بازیگردانان بازار ملک نتایج این مطالعه حاکی است: از بین انواع متغیرهای اثرگذار بر قیمت مسکن در تهران، 23 متغیر به عنوان گروه اصلی بازیگردان بازار ملک ، بیشترین تأثیر را بر شاخص های بازار مسکن وارد می کند. متغیرهای منتخب از بین انواع مؤلفه های درونی همچون قیمت زمین، تغییرات اجاره بها و... و همچنین 10 متغیر بیرونی ازجمله قیمت ارز، نرخ تورم، دستمزد، پس انداز خانوار، نرخ رشد جمعیت، درآمد سرانه، حجم نقدینگی، حجم سرمایه گذاری، نرخ رشد اقتصادی و نرخ بازدهی بازارهای رقیب گزینش شده به طوری که شاخص انتخاب 23 متغیر، بیشترین اثرگذاری نسبی بوده است. شناخت سه ناشناخته بازار ملک یافته های این مطالعه که توسط حسین فضلی زاده، مهدی روانشاد نیا و حامد کاشانی انجام شده و جزئیات کامل آن در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده است، مشخص می کند: دستیابی سرمایه گذاران ساختمانی و خریداران مسکن به اطلاعات مربوط به نحوه تأثیرپذیری بازار مسکن هر منطقه تهران از 23متغیر می تواند تکلیف سه ناشناخته بازار ملک را روشن سازد. فعالان بازار ملک با شناسایی عملکرد بازیگردانان قیمت مسکن در مناطق مختلف، می توانند برآوردی قابل اتکا از آینده تغییرات قیمت مسکن، بازدهی ساخت وساز و زمان شکل گیری دوره های رکود و رونق به عنوان سه ناشناخته بازار پیدا کنند و با تشخیص و سنجش زمان درست ورود به بازار، ماندن در بازار یا خروج از بازار ، ریسک فعالیت در این بازار را برای خود به کمترین حد ممکن کاهش دهند. تقسیمات منطقه ای نتایج به دست آمده درباره نحوه اثرگذاری 23متغیر که از روی داده های آماری مربوط به بازار مسکن و شاخص های اقتصادی سال های 70 تا 93 بررسی شده است، نشان می دهد: مناطق مختلف تهران برحسب شکل کار بازیگردانان بازار ملک، به سه دسته مناطق حداقلی ، مناطق متوسط و مناطق لوکس قابل طبقه بندی است به طوری که سرعت اثرگذاری و شدت اثرگذاری هر یک از 23 متغیر در مناطق یک دسته با دسته دیگر متفاوت است و درعین حال، این تفاوت در بین مناطق داخل یک دسته نیز معنادار می تواند باشد. چه منطقه ای در چه دسته ای قرار می گیرد؟! مناطق حداقلی دربرگیرنده محله هایی با آپارتمان های ارزان تر و خانوارهای با توان مالی کمتر از سایر مناطق شهر می شود و شامل مناطق 10 و 15 تا 19 است. در این مناطق، متوسط هزینه ساخت مسکن مترمربعی 700هزار تومان و میانگین مساحت واحدها 50 تا 70 مترمربع است. در مناطق متوسط که 10 منطقه شهر را شامل می شود متوسط هزینه ساخت متری حدود یک میلیون تومان و متوسط مساحت آپارتمان ها نیز 75 تا 100 مترمربع برآورد می شود که عمدتا محل سکونت دهک های میانی است. در مناطق لوکس که 6 منطقه ازجمله مناطق یک تا سه را شامل می شود، ویژگی بازار مسکن بر واحدهای بزرگ متراژ بیش از 100 مترمربع و هزینه ساخت متری تا 5/ 1 میلیون تومان خلاصه می شود. یافته های مطالعه صورت گرفته درباره تفاوت بازار مسکن در مناطق مختلف تهران حاکی است به دلیل ناهمگن بودن بازار ملک در پایتخت ناشی از اثرگذاری متفاوت 23 متغیر بر بازار، هزینه ساخت وساز، قیمت مسکن و همچنین سرمایه اولیه موردنیاز برای ساخت وساز در هر منطقه با منطقه دیگر که حتی می تواند مجاور آن باشد، تفاوت اساسی دارد. نقشه سرمایه گذاری برای جلوگیری از انحراف مهم ترین هدف در این تحقیق، ارائه کروکی رونق پایدار ساختمانی به سرمایه گذاران ساختمانی برای جلوگیری از تکرار رونق انحرافی سال های 90 تا 92 است؛ در دوره قبلی رونق، به دلیل ناشناخته بودن سه پارامتر در بازار ملک، مسیر غلط سرمایه گذاری های ساختمانی منجر به رشد شدید عرضه غیرمصرفی و فاقد تقاضای مؤثر در بازار مسکن شد و تبعات آن در رکود سال های 93 تا 95 به شکل افزایش خانه های خالی و لوکس در مناطق شمالی شهر شد. در مقطع فعلی سرمایه گذاران ساختمانی بااطلاع از سرعت اثرگذاری و شدت اثرگذاری هر یک از 23 متغیر بازیگردان قیمت مسکن در مناطق مختلف پایتخت، می توانند از طریق تشخیص پتانسیل و ظرفیت بازار برای عرضه یا نبود استعداد کافی در منطقه برای عرضه، مکان مناسب برای سرمایه گذاری و ساخت وساز را در شهر برای خود انتخاب کنند. 23 متغیر مؤثر بر قیمت مسکن، در سه دسته متغیرهای مرتبط با بازار مسکن، متغیرهای مؤثر بر سمت تقاضا و متغیرهای مؤثر بر سمت عرضه ، تقسیم بندی شده است. کروکی طراحی شده از روی این 23 متغیر برای رونق ساختمانی در تهران نه تنها برای سازنده ها که برای سیاست گذار بخش مسکن نیز قابل استفاده است. سیاست گذار با بررسی چگونگی رفتار متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن مناطق مختلف تهران، می تواند نیاز مناطق مختلف شهر به محرک های سمت تقاضا و عرضه را با اعمال انعطاف منطقه ای در ابزارها و سیاست های مالی، تامین کند و از بروز شوک در زمان رونق یا طولانی شدن دوره رکود، جلوگیری کند. جلوگیری از ساخت خانه بدون متقاضی تیم تحقیق در این مطالعه در نتایج خود تأکید کرده است: شناسایی رفتار منطقه ای 23 متغیر اثرگذار بر بازار مسکن شهر تهران، از سه زاویه قابل اهمیت است. بازار مسکن در همه دوره های گذشته به خصوص از ابتدای دهه 70 تاکنون که 4 سیکل کامل رکود رونق را پشت سر گذاشته و در این دوره، عرضه در بازار مسکن تهران باید به شکلی اتفاق بیفتد که از یکسو نیاز مصرفی انباشته و بالقوه، جامعه هدف سرمایه گذاران قرار بگیرد و از سوی دیگر احتمال ورود عرضه های جدید به بازار خانه های خالی، به صفر میل کند. مناطق حداقلی و متوسط در اولویت نتایج مطالعه در این بخش از تحقیق نشان می دهد: در شرایط فعلی، وضعیت و رفتار 23 متغیر اثرگذار بر بازار ملک به گونه ای است که محله های واقع در مناطق حداقلی و مناطق متوسط شهر تهران می تواند در اولویت سرمایه گذاری های ساختمانی توسط سرمایه گذاران قرار بگیرد. در این 16 منطقه، افت نرخ بازدهی سرمایه گذاری به مراتب کمتر از سایر مناطق در دوره رکود است، ضمن آنکه با توجه تمرکز تقاضای مصرفی و سطح قیمت آپارتمان ها در این مناطق نسبت به 6 منطقه لوکس و همچنین با لحاظ جهت گیری تسهیلات بانکی ارزان قیمت برای ساخت و خرید در تهران به سمت مناطق حداقلی و متوسط، مشخص می شود: سرعت و توانایی بازگشت به رونق مسکن در این 16 منطقه بیش از مناطق یک، 2، 3، 5، 6 و 22 است. نحوه اثرگذاری 23 متغیر بر قیمت مسکن و نرخ بازدهی ساختمانی در منطقه یک شهر تهران به عنوان نماینده مناطق لوکس پایتخت نشان می دهد از بین بازیگردانان اصلی بازار ملک، 4 متغیر قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی، تسهیلات مسکن و نرخ تورم ، زودتر از 19 متغیر منتخب دیگر، بر قیمت مسکن تاثیر می گذارد. اثر این متغیرها حداکثر یک فصل پس از تغییر در کمیت، بر قیمت مسکن، قابل ردیابی می شود. سایر متغیرها، با تاخیر زمانی 2 تا 10 فصلی، بر قیمت مسکن اثرگذار می شوند. به بیان دیگر سرعت اثرگذاری 19 متغیر دیگر، کمتر از 4 متغیر دارای اثرگذاری آنی است. در منطقه یک تهران، همچنین شدت اثرگذاری 5 متغیر تورم، تسهیلات مسکن، حجم نقدینگی، بازدهی بازار سکه و متوسط اجاره بها بیش از 18 متغیر دیگر در گروه 23 متغیر منتخب است. شدت اثرگذاری به معنای وابستگی بیشتر رکود و رونق مسکن به این متغیرها است. به این ترتیب، از بین 23 متغیر با بیشترین اثرگذاری به لحاظ سرعت و شدت اثر بر قیمت مسکن، متغیرهای نرخ تورم و تسهیلات مسکن (عمدتا وام خرید)، دو بازیگردان کلیدی بازار مسکن معرفی می شوند. محققان این مطالعه تاکید می کنند: 23 متغیر منتخب می تواند در بازار مسکن سایر شهرها نیز موردسنجش قرار بگیرد.