سرمایه گذاری در بازار مسکن

موفقیت تسهیلات مسکن در پوشش قیمت مسکن در شهر تهران (دوره 10 ساله) تسهیلات برای خرید مسکن از اهداف اصلی تحریک تقاضا در اقتصاد محسوب می شود. برای دستیابی به این مهم مطابقت رشد تسهیلات هم گام با تورم امری ضروری به نظر می رسد، زیرا که مسکن در کشور به عنوان دارایی برای سرمایه گذاری تلقی شده و افزایش تورم به معنای افزایش در قیمت مسکن است. در سال های 1384 تا 1392 قیمت واحدهای آپارتمانی در کل کشور بیش از 800 درصد افزایش یافته است و این رشد از نرخ رشد قیمت زمین و اجاره بها نیز فراتر رفته است. با نرخ رشد چشمگیر در قیمت مسکن، سهم هزینه مسکن در سبد خانوار افزایش یافته و به 34 درصد رسیده است. این موضوع در حالی است که هزینه مسکن برای گروه های پایین درآمدی به 40 درصد هم افزایش پیداکرده است. سهم متعارف این شاخص در جهان در حدود 25 درصد است که حداقل تفاوت آن در کشور نسبت به جهان 10 درصد بیشتر نشان داده شده است. افزایش قیمت مسکن به حدی بوده است که سیاست های پولی در کشور نتوانسته همگام با آن رشد کند. سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن از 17 درصد کل تسهیلات بانکی پرداخت شده در سال 1390 به 10.3 درصد در سال 1394 کاهش یافته است. همچنین طی 8 ماهه اول سال 1395 نیز کل مبلغ پرداخت شده به این بخش پس از بخش کشاورزی کمترین مقدار را به خود اختصاص داده است. به طوری که از کل تسهیلات اختصاص داده شده به کلیه بخش های اقتصادی طی 8 ماهه اول فقط 8.8 درصد به بخش مسکن اعطاء شده است. باوجود قرار گرفتن بخش مسکن در رتبه های نهایی تسهیلات پرداختی در این سال به بالاترین میزان خود در دوره 10 ساله رسیده است. بر اساس اطلاعات منتشرشده درزمینهٔ متوسط قیمت های معامله شده در شهر تهران و ثبت شده در سامانه املاک و مستغلات و سقف تسهیلات پرداختی خرید در هرسال مشاهده شده است که از سال 1383 تا 1391 نسبت وام خرید مسکن به قیمت یک واحد مسکونی 75 متری در شهر تهران از 41.4 درصد به 9 درصد کاهش یافته است. علت عمده کاهش توان پوشش تسهیلات پرداختی برای خرید مسکن در این دوره، افزایش شدید قیمت مسکن در دوره مذکور می باشد. با افزایش تسهیلات پرداختی و ثبات نسبی نرخ تورم این شاخص از سال 1392 روند افزایشی در پیش گرفت و از 11.8 درصد در سال 1392 به 19.5 درصد در سال 1394 رسید. اما همان طور که اشاره شد، افزایش در تسهیلات پرداختی برای مسکن در 8 ماهه 1395 به اوج خود رسید و پوششی معادل 48.5 درصد قیمت مسکن 75 متری در تهران را شامل شد. به عبارت دیگر حدود 50 درصد قیمت یک واحد مسکونی در شهر تهران از طریق وام خرید و ابزارهای جدید طراحی شده در سیستم بانکی(اوراق تسهیلات خرید مسکن و صندوق پس انداز یکم) قابل تأمین مالی است. باوجود افزایش تسهیلات پرداختی برای خرید مسکن بر اساس اطلاعات بانک مسکن در 9 ماهه اول سال 1395 تسهیلات مشارکت مدنی 100 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد داشته و همچنین تسهیلات خرید مسکن نیز طی مدت مذکور رشد 81 درصدی را از خود نشان داده است. در جهت افزایش تقاضا مسکن اقداماتی از قبیل افزایش تسهیلات مسکن مهر برای تکمیل باقی مانده واحدهای طرح مسکن مهر، تقویت صندوق پس انداز مسکن یکم و تشکیل صندوق های مشابه برای خانه اولی ها از طریق کاهش دوره سپرده گذاری و افزایش طول دوره ی بازپرداخت تسهیلات و همچنین افزایش سقف تسهیلات بافت های فرسوده دارای سند به منظور دستیابی به این مهم صورت گرفته است. اما علیرغم جذب عمده منابع سرمایه گذاری به بخش مسکن (ولی عمدتا در واحدهای لوکس) به همراه افزایش تسهیلات پرداختی بخش به همراه سایر اقدامات عملی در جهت تسهیل خرید مسکن، طی سال های اخیر مشکل تأمین مسکن کم درآمدها و پوشش هزینه خرید مسکن حل نشده باقی مانده است. این امر با عدم رشد متناسب درآمدهای خانوار نیز تشدید شده است.