روند سرمایه گذاری در مسکن

شاخص اصلی برای بررسی تمایل سرمایه گذاری در یک دارایی، میزان رشد قیمت آن در مقایسه با تورم می باشد. با توجه به سیاست های مالی دولت در کنترل و کاهش تورم در سال های 95-92 میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن همانند سایر دارایی ها ازجمله بازار ارز، طلا و بازار بورس دارای نوسانات بوده است و رفتار یکنواخت کاهشی و یا افزایشی از خود نشان نداده است. علاوه بر بررسی این شاخص عمومی، شاخص اصلی که در بازار مسکن میزان تمایل بخش خصوصی را به سرمایه گذاری در بخش مسکن نشان می دهد تعداد پروانه های ساختمانی صادره و میزان تولید آن ها می باشد. از سال 1391 روند کاهشی در کلیه مراحل سرمایه گذاری در مسکن اتفاق افتاده است و در سال 1394 نرخ های منفی قابل ملاحظه ای در این بخش ها به وجود آمده است. بالا بودن نرخ های رشد سرمایه گذاری در سال 1391 عمدتا دلیل برقراری فضای سوداگری در بخش مسکن طی سنوات قبل بوده و رشدهای منفی به دلیل برقراری فضای رکودی حاکم بر کل فعالیت های اقتصادی در سایر بازارهای دارایی و به ویژه نرخ ارز و طلا اتفاق افتاده است. بررسی بازارهای رقیب بخش مسکن نشان می دهد که در ماه های میانی سال 1394 پایین ترین نرخ رشد دارایی ها متعلق به بازار بورس بوده و نرخ رشد قیمت مسکن در این ماه ها کمتر از تورم و بیشتر از شاخص بورس حرکت کرده است. درواقع در همین دوره بیشترین میزان نرخ رشد قیمت را در میان سایر دارایی ها بازار مسکن به خود اختصاص داده است. در ادامه از اواسط سال 94 تا سه ماهه اول 95 رشد شاخص بورس نسبت به کلیه دارایی ها افزایش قابل ملاحظه تری یافته است ولی در مقابل نرخ رشد شاخص مسکن از سایر دارایی ها کمتر بوده است. از مردادماه 1395 نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ رشد ارز بالاتر رفته ولی همچنان پایین تر از نرخ تورم قرار داشته است. در این دوره شاخص های بورس و طلا به ترتیب بیشترین نرخ های رشد را نشان می دهند. در دی ماه 95 فاصله نقطه به نقطه از قیمت مسکن از بین رفته است که این امر نشان دهنده آهنگ رشد در قیمت مسکن است. علاوه بر این روند افزایشی تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های صادره شهرداری تهران (بدون مسکن مهر) به عنوان نمونه ای از شهرهای بزرگ نشان می دهد که تعداد پروانه های صادره در مناطق 1 تا 4 در سال 1385، 26800 واحد بوده است، درحالی که این رقم در اوج خود در سال 1391 به 76000 واحد رسیده است. ضمنا آمارهای موجودی مسکن شهر تهران حاکی از آن است که طی دوره 1388 تا 1394، در همین مناطق به ترتیب 25.7، 18، 17.1، 16.7، 20.4 درصد بر موجودی مسکن افزوده شده است. پیش بینی متغیرهای کلیدی بازار مسکن در سال 1396 با در نظر گرفتن احتمال رفتار متغیرهای بیرونی مسکن به صورت رشد اقتصادی، احتمال افزایش نرخ ارز، روند ملایم افزایش درآمدهای نفتی، رشد عمومی دولت و رشد هزینه های عمرانی در بودجه دولت که همگی نشان از افزایش نرخ تورم و تقویت انتظارات تورمی دارند به همراه عدم امکان کاهش بیش از بیش نرخ های سود بانکی و حتی احتمال رشد مثبت آن در سال آتی، انتظار می رود قیمت ها در بخش مسکن رشدی حداقل متناسب با تورم داشته باشد. بنابراین همگامی افزایش قیمت در بخش مسکن با نرخ تورم، انتظار افزایش سرمایه گذاری بخش خصوصی را در سال پیش رو نوید می دهد. از سوی دیگر رفتار متغیرهای درون بخشی و برنامه های مصوب اجرایی در حوزه فعالیت های مسکن انتظار رفتاری خلاف آنچه از ناحیه تأثیر متغیرهای برون بخشی بر قیمت و سرمایه گذاری مسکن محتمل است را قابل پیش بینی می سازد. مطابق اطلاعات پروانه های صادره ساختمانی روند افزایش این متغیر به همراه رشد 21.3 درصدی سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های شروع شده مسکونی، به عنوان متغیرهای پیش نگری عرضه مسکن، بهبود میزان سرمایه گذاری های مسکونی بخش خصوصی را قابل انتظار می کند. نکته امیدبخش برای تداوم روند افزایش سرمایه گذاری مسکونی توسط بخش خصوصی در سال 96 و هم چنین افزایش عرضه واحدهای مسکونی ساخته شده به بازار که هم اکنون به صورت خانه های خالی ذخیره شده اند، تصمیمات، برنامه ها و راهکارهای دولت در راستای تقویت توانمندی های خانوارهای میان درآمدی در ورود به بازار مسکن است.