همه ابزارهای دولت برای تقویت بخش مسکن

دولت یازدهم از زمان روی کار آمدن 9 ابزار مالی برای تأمین مالی بخش مسکن در دستور کار قرار داده که با توجه به رکود این بخش، عمده ابزارها از کارایی لازم برخوردار نیست. صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان: هدف از راه اندازی صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان، تقویت سمت عرضه و تولید مسکن از طریق جمع آوری پس انداز سرمایه گذاران خرد و اختصاص آن به ساخت پروژه های ساختمانی و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه صندوق و تقسیم عواید ناشی از فعالیت صندوق در بین سرمایه گذاران است. تاکنون تعداد 4 صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان در شهرهای تهران، اراک، تبریز و ری با ظرفیت 595 واحد مسکونی و 4 واحد درمانی با هزینه ساخت بالغ بر 929 میلیارد ریال (بدون احتساب ارزش زمین و پروانه ساخت) راه اندازی شده است. رکود در بازار مسکن و عدم اطمینان نسبت به تحقق بازدهی مورد انتظار سرمایه گذاری در این صندوق، عدم اطلاع رسانی مناسب در خصوص راه اندازی و مکانیسم ابزارهای جدید در حوزه بازار سرمایه، وجود هزینه های بالاسری صندوق و رقابت ناسالم بین بانک ها و صندوق های سرمایه گذاری در تأمین منابع مالی ازجمله چالش های این ابزار مالی عنوان می شود. صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات: این صندوق ها نوعی سرمایه گذاری است که به منظور کسب سود، سبدی از دارایی های مبتنی بر املاک و مستغلات را خرید، ایجاد و در بازار اجاره اداره می کند. سود حاصل از سبد سرمایه گذاری میان سهامداران صندوق سرمایه گذاری مستغلات توزیع می شود. هدف از راه اندازی این صندوق ها تقویت سمت تقاضا است. بر اساس ماده 23 آیین نامه اجرایی ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، سازمان بورس و اوراق بهادار موظف به تهیه و تصویب ضوابط و مقررات موردنیاز برای راه اندازی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات است. در این راستا سازمان بورس و اوراق بهادار پیش نویس اساسنامه، دستورالعمل پذیره نویسی و صدور واحدهای سرمایه گذاری و دستورالعمل نحوه محاسبه ارزش خالص دارایی صندوق های مذکور را تهیه و جهت دریافت نظرات اصلاحی به کلیه شرکت های تأمین سرمایه ارسال کرده است. بازدهی پایین اجاره داری در کشور در مقایسه با بازدهی سرمایه گذاری در سایر بازارها و عدم تدوین دستورالعمل راه اندازی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات ازجمله مشکلاتی است که این با آن مواجه هستند. حساب های امانی: توسعه تأمین مالی بخش مسکن، نظام مند کردن بازار پیش فروش مسکن و کاهش تخلفات احتمالی در بخش پیش فروش مسکن و درنهایت جلوگیری از ضرر و زیان به پیش خریداران و پیش فروشندگان، کارکردهای این حساب ها محسوب می شود. دستورالعمل راه اندازی حساب های امانی تدوین و توسط بانک مسکن ابلاغ شده است ولی تاکنون عملکردی نداشته است. عدم تمایل سازندگان (پیش فروشندگان) برای ایجاد حساب های امانی که عمدتا ناشی از مشکلات قانون پیش فروش ساختمان است، الزام به ارائه شناسنامه فنی برای بازگشایی حساب امانی و هزینه های بالای خدمات در حساب های امانی (کارمزد خدمات بانک، ناظر و...) چالش های این حساب است. اوراق رهنی (بازار رهن ثانویه) : این اوراق به منظور افزایش قدرت وام دهی بلندمدت بانک ها در بازار مسکن از طریق اعطای تسهیلات رهنی بانک ها منتشر می شود. تاکنون و در یک مرحله مبلغ 3000 میلیارد ریال اوراق رهنی در بازار بورس عرضه شده است. همچنین روند اجرایی شدن فاز دوم عرضه اوراق رهنی به ارزش 7000 میلیارد ریال توسط بانک مسکن در دست اقدام است. اما بی ثباتی اقتصاد کلان و عدم اطمینان سرمایه گذاران از سودآوری بلندمدت این اوراق، عدم امکان نرخ گذاری مناسب به دلیل ناهماهنگی نرخ سود تسهیلات و نرخ تورم و همچنین ریسک نکول تسهیلات به عنوان موانع اجرایی این اوراق عمل می کند. لیزینگ مسکن: لیزینگ مسکن به منظور تأمین مالی اقشار با درآمد متوسط به بالا راه اندازی شده است. دستورالعمل اجرایی تأسیس شرکت های لیزینگ در تاریخ 1395/10/14 به تصویب شورای پول و اعتبار رسیده است. بر اساس ماده 35 دستورالعمل مذکور اعطای تسهیلات مسکن توسط شرکت های لیزینگ وابسته به مؤسسات اعتباری تابع تصمیمات شورای پول و اعتبار و در خصوص سایر شرکت های لیزینگ حداکثر به میزان 70 درصد ارزش ملک امکان پذیر است. همچنین بر اساس ماده 34 این دستورالعمل حداکثر نرخ سود تسهیلات اعطای توسط شرکت های لیزینگ 3 واحد درصد بیشتر از نرخ سود تسهیلات اعطایی مصوب شورای پول و اعتبار برای مؤسسات اعتباری است. چالش های استفاده از لیزینگ مسکن عبارت اند از نرخ بالای سود و طول دوره بازپرداخت کوتاه تسهیلات اعطای توسط شرکت های لیزینگ که منجر به بالا بودن مبلغ اقساط این تسهیلات می شود و نیز اخذ مالیات بر ارزش افزوده مضاعف در زمان انجام عملیات لیزینگ مسکن. توسعه ای شدن بانک مسکن: این تصمیم به منظور کمک به اجرای سیاست های توسعه ای دولت در بخش مسکن با تأکید بر تأمین مسکن اقشار کم درآمد اتخاذ شد. پیش نویس مصوبه توسعه ای شدن بانک مسکن به هیئت دولت ارسال شده و دستورالعمل توسعه ای شدن بانک مسکن نیز در شورای پول و اعتبار در دست بررسی است. زمان بر بودن ایجاد هماهنگی بین دستگاه های متولی برای پیشبرد امور مربوط به توسعه ای شدن بانک مسکن، عدم همکاری مطلوب سایر دستگاه ها در تفهیم و نهادینه کردن مفهوم بانک توسعه ای و نیز کمبودهای بودجه ای و اعتباری در راه اندازی آن، مشکلاتی است که توسعه ای شدن بانک مسکن با آن مواجه است. مؤسسات پس انداز و تسهیلات مسکن: هدف از راه اندازی این مؤسسات ارائه وام های رهنی از طریق تجمیع سپرده های پس انداز خرد برای خرید ملک مسکونی در مناطق جغرافیایی مشخص، بدون داشتن اثرات تورمی و ازدحامی برای دیگر بخش های اقتصادی بوده است. دستورالعمل اجرایی تأسیس، فعالیت و نظارت بر مؤسسات پس انداز و تسهیلات مسکن در تاریخ 1395/06/16 به تصویب شورای پول و اعتبار رسیده است. طرح های تجاری ارائه شده در سه استان اصفهان، فارس، بوشهر و همچنین سواحل مکران جهت راه اندازی این مؤسسات توسط شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن در دست بررسی است. بااین حال رقابت پذیر نبودن این مؤسسات به دلیل وجود صندوق پس انداز مسکن یکم با نرخ سود پایین و بهره مند از منابع اقساط بازگشتی مسکن مهر، سرمایه اولیه بالا برای تأسیس مؤسسات پس انداز و تسهیلات مسکن (در شهر تهران 500 میلیارد ریال و در سایر مناطق 300 میلیارد ریال) از چالش های راه اندازی این مؤسسات است. صندوق پس انداز یکم: تأمین منابع مالی با استفاده از سیستم مبتنی بر پس انداز و ارائه تسهیلات ارزان قیمت به خانوارهای با درآمد متوسط، کارکردی است که برای این صندوق پیش بینی شده است. تا نیمه تیرماه 1396 تعداد حساب های افتتاحی در صندوق پس انداز یکم 200 هزار فقره با مبلغی حدود 40 میلیارد ریال سپرده بوده است. بااین حال تعداد تسهیلات اعطایی تنها 10 هزار و 208 فقره شامل مبلغ حدود 7 هزار میلیارد ریال است. بالا بودن طول دوره سپرده گذاری، الزام برای معرفی ضامن دولتی در بعضی شعب، بالا بودن نسبی مبلغ اقساط بازپرداخت این تسهیلات به دلیل طول نسبتا کم دوره بازپرداخت به عنوان موانع دسترسی متقاضیان به این نوع تسهیلات عمل می کند افزایش سرمایه بانک مسکن: این برنامه باهدف افزایش قدرت وام دهی در بخش مسکن توسط تنها بانک تخصصی حوزه مسکن ارائه شده و تاکنون از محل منابع مسکن مهر، مبلغ 50 هزار میلیارد ریال برای افزایش سرمایه بانک مسکن اختصاص یافته که جمع سرمایه بانک مسکن را به 82 هزار میلیارد ریال رسانده است.