چرا تسهیلات خانه اولی ها باعث رونق نشد؟

صندوق پس انداز مسکن یکم، 18 خرداد 94 باهدف تأمین مالی مؤثر زوج های فاقد سابقه مالکیت (خانه اولی ها) فعالیت خود را آغاز کرد و مقرر شد این گروه از تقاضای مصرفی پس از پشت سر گذاشتن یک دوره 12 ماهه سپرده گذاری، با دریافت بالاترین سقف وام خرید مسکن توان کافی برای ورود به بازار معاملات را پیداکرده و درنهایت، امکان رونق خریدوفروش آپارتمان به صورت تضمین ورود تدریجی حجم مشخصی از تقاضای مصرفی در هرماه به بازار ملک فراهم شود. به بیان دیگر، هدف اولیه از ایجاد صندوق یکم ، سازمان دهی تقاضای مصرفی در قالب سپرده گذاری یک ساله برای ورود تدریجی به بازار خرید آپارتمان و هدف دوم رونق بخشی به معاملات از طریق تحریک تقاضای کاملا مصرفی بدون تحریک قیمت مسکن تعریف شد. هم اکنون اگرچه ورود خانه اولی ها به صندوق پس انداز مسکن یکم ، در بالاترین حد ممکن در مقایسه با ظرفیت پیش بینی شده ثبت نام ماهانه قرار دارد اما تاکنون در هرماه، حدود 10 درصد سپرده گذاران در پایان مدت معین سپرده گذاری، موفق به دریافت تسهیلات و خرید آپارتمان مدنظر خود شده اند. این دو عملکرد متضاد در ورودی و خروجی صندوق یکم ، مشخص می کند: اگرچه هدف اولیه تحقق پیداکرده اما هدف نهایی که باید مطابق آن، اثر فعالیت صندوق به شکل رونق معاملات مصرفی در بازار ملک بروز پیدا کند، علائم آن تاکنون رؤیت نشده است. اطلاعات مربوط به پرداخت تسهیلات خرید مسکن یکم به عنوان خروجی صندوق پس انداز مسکن یکم نشان می دهد یک عامل مالی در فرآیند سپرده گذاری خانه اولی ها در صندوق یکم که با توان اقتصادی اولیه این گروه از متقاضیان مسکن ارتباط مستقیم و تنگاتنگی دارد، سبب شده، جریان پرداخت تسهیلات به جای آنکه نقش اهرم بالابرنده حجم معاملات مصرفی آپارتمان در شهرها را بازی کند، صرفا نوعی تلنگر به بازار ملک در مسیر پیش رونق وارد کند. گزارش از اطلاعات آماری مربوط به ورودی و خروجی صندوق پس انداز مسکن یکم بر اساس تعداد سپرده گذاران و حجم پرداخت تسهیلات خرید حاکی است طی یک سال 95، تحت تأثیر جهش ثبت نام خانه اولی ها در صندوق یکم برای دستیابی مدت دار به جذاب ترین وام خرید مسکن ماهانه به طور متوسط 12 هزار و 800 زوج فاقد مسکن یا مجرد در آستانه ازدواج، در صندوق سپرده گذاری انجام دادند اما طی دو ماه فروردین و اردیبهشت که مطابق فرمول پس انداز، موعد پرداخت تسهیلات به بخشی از ثبت نام کننده های سال 95 فراهم شده بود، به ترتیب، کمتر از 400 نفر و نزدیک به 700 نفر از سپرده گذاران، موفق به دریافت وام خرید خود شدند. فروردین و اردیبهشت سال گذشته، حدود 5 هزار نفر در هرماه، وارد صندوق پس انداز مسکن یکم شدند و انتظار می رفت در دو ماه اول امسال، همین حجم تقاضای قطعی با دریافت تسهیلات در شهرها، حجم معاملات خرید آپارتمان در کل کشور را حدود 10 درصد افزایش دهند. اما آنچه در عمل مشاهده می شود، خروج قطعی یک نفر از هر 10 نفر سپرده گذار صندوق یکم به سمت بازار خرید واحد مسکونی است به این معنا که حدود 90 درصد از خانه اولی های سپرده گذار، به رغم اتمام فرآیند یک ساله پس انداز در صندوق، هنوز موفق به دریافت تسهیلات و ورود به بازار معاملات ملک نشده اند. هرچند با احتساب تأخیر 6 ماهه در ورود خانه اولی ها به بازار معاملات مسکن (انتظار 18 ماهه به جای یک ساله برای دریافت وام) می توان پیش بینی کرد تسهیلات یکم از نیمه سال 96 به بازار اصابت کند و باعث رشد محسوس حجم خرید مصرفی مسکن شود اما عامل مالی این عدم تحقق هدف گذاری، به مدل تعریف شده برای سپرده گذاری در صندوق یکم مربوط می شود. بررسی ها دراین باره نشان می دهد کمبود موجودی سپرده گذاران در صندوق پس انداز مسکن یکم که ناشی از ناتوانی مالی خانه اولی ها در تأمین کف لازم برای سپرده گذاری یک ساله است، باعث شده تسهیلات خرید مسکن این گروه از تقاضای مصرفی، با تأخیر 6 ماهه و بعد از حداقل 18 ماه، به ثبت نام کننده ها پرداخت شود. خانه اولی ها در تهران برای دریافت 160 میلیون تومان وام یکم با نرخ سود 5/ 9 درصد که بالاترین سقف ریالی وام خرید و ارزان ترین نوع تسهیلات مسکن محسوب می شود، باید 80 میلیون تومان در مدت یک سال، نزد صندوق سپرده گذاری کنند. در این صندوق، برای دریافت 80 میلیون تومان تسهیلات (در شهر تهران) نیز سپرده گذاری یک ساله 40 میلیون تومانی لازم است. بااین حال، کارنامه سپرده گذاری خانه اولی های ساکن تهران در صندوق یکم از متوسط موجودی حدود 25 میلیون تومانی هر یک از افراد ثبت نام کننده حکایت دارد که مطابق با فرمول پرداخت یک برابر مبلغ سپرده در هر 6 ماه ، این گروه به طور متوسط بعد از 19 ماه از زمان ثبت نام، می تواند به تسهیلات موردنظر خود برای خرید آپارتمان دست پیدا کند. با توجه به حجم ثبت نام خانه اولی های ساکن تهران در صندوق یکم طی ماه های سال 95 که به طور متوسط بیش از 3 هزار نفر در هرماه بوده است، در صورت تطابق فرمول سپرده گذاری با توان پرداخت آورده نقدی افراد، در سال جاری حجم معاملات خرید مسکن می توانست دست کم 10 درصد فقط از این محل، در مقایسه با سال گذشته افزایش پیدا کند و معاملات به سطح رونق نزدیک شود. در اردیبهشت امسال اما به جای آنکه 3 هزار خانه اولی از صندوق یکم وارد بازار خرید آپارتمان شود، 308 نفر از سپرده گذاران موفق به دریافت تسهیلات خود و خرید ملک شدند که همان نسبت یک نفر از هر 10 نفر است. سهم آن دسته از خانه اولی ها که طی دو ماه اخیر با دریافت تسهیلات موفق به خرید آپارتمان شدند از کل معاملات کشوری مسکن، حدود یک تا دو درصد بوده است که در عمل، کارنامه پرداخت وام یکم تاکنون اثر چندانی بر تحرک بخشی معاملات مصرفی ملک نداشته است بلکه فقط باعث تلنگر به بازار و افزایش خفیف حجم معاملات شده است. سپرده گذاران سال های 94 و 95 صندوق پس انداز مسکن یکم ، بخشی از ورودی های 96 بازار معاملات مسکن محسوب می شوند. این گروه از تقاضای مصرفی، در صورت خروج از صندوق یکم در پایان موعد سپرده گذاری و ورود به بازار ملک می تواند به شکل غیرتورمی باعث رونق معاملات شود. خانه اولی ها معمولا به دنبال آپارتمان های کم سن و کوچک متراژ هستند. کارشناسان شرط خیز معاملات مسکن 96 با اهرم وام یکم را تغییر فرمول سپرده گذاری به لحاظ تنظیم طول زمان و کف مبلغ سپرده گذاری با توان اقتصادی و شرایط مالی خانه اولی ها عنوان می کنند. سال گذشته، طرح خرید زمان برای اجرا در صندوق پس انداز مسکن یکم، به سیاست گذار پولی پیشنهاد شد که در قالب آن، امکان دریافت تسهیلات در زمان کمتر از یک سال را برای خانه اولی ها فراهم می کرد. هرچند این طرح تاکنون به تصویب نرسیده اما در مقطع فعلی، کاهش کف سپرده گذاری از 40 میلیون تومان در تهران و 30 میلیون تومان در شهرهای بزرگ به سطح کمتر و نزدیک به آنچه تاکنون خانه اولی ها در صندوق یکم، پس انداز کرده اند، به عنوان کلید فعالیت اهرم وام یکم برای رونق معاملات ملک، مطرح است که باید طراحی و به کار گرفته شود. در شهرهای بزرگ طی یک سال اخیر، متوسط آورده نقدی خانه اولی ها در صندوق یکم، رقمی در حدود 20 میلیون تومان بوده که عملا 10میلیون کمتر از کف تعیین شده است. بررسی های از روند یک ساله پرداخت تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان خانه اولی حاکی است از شهریور سال گذشته به طور متوسط ماهانه هزار فقره تسهیلات بیشتر نسبت به ماه قبل به متقاضیان خانه اولی پرداخت شده است؛ به این معنا که از نیمه دوم پارسال، هرماه هزار فقره تسهیلات به آمار ماه قبل اضافه شده است که این موضوع به دلیل افزایش تعداد متقاضیان دریافت تسهیلات و درنتیجه افزایش تعداد مشمولان دریافت وام پس از طی یک دوره انتظار میانگین 18 ماهه است. علامت اطمینان به آینده قیمت اگرچه خروجی صندوق پس انداز مسکن یکم از بابت ورود قطره چکانی خانه اولی ها به بازار خرید آپارتمان، مطابق اهداف از قبل تعیین شده، نبوده است اما حجم ورودی به صندوق، با ثبت رکورد خیره کننده در سال 95 و 5/ 2 ماه اخیر، از یک انتظار معنادار تقاضای مصرفی نسبت به آینده قیمت مسکن حکایت دارد. تعداد خانه اولی های ثبت نام کننده در صندوق یکم در فاصله نیمه خرداد 95 تا نیمه خرداد 96 (دومین سال فعالیت صندوق) 200 درصد رشد کرد و نسبت به تعداد سپرده گذاران در سال اول، 3 برابر شد. طی یک سال اخیر، 154 هزار و 300 نفر زوج خانه اولی در این صندوق، حساب پس انداز یک ساله افتتاح کردند درحالی که ظرفیت سالانه صندوق، 124 هزار نفر تعیین شده است. به این ترتیب در حال حاضر از یکسو حجم استقبال از ورود به صندوق یکم به مراتب بیش از برآوردهای اولیه است و از سوی دیگر، حجم ورود به این صندوق نسبت به سال 94، جهش قابل ملاحظه ای کرده است آن هم در شرایطی که عبور بازار معاملات مسکن از رکود عمیق سال 94 به فاز پیش رونق در سال 95، تا حدودی باعث نوسانی شدن قیمت مسکن شده و بخشی از تقاضا را به خرید از بازار واداشته است. اردیبهشت امسال بیش از 14 هزار نفر در این صندوق افتتاح حساب انجام دادند که در مقایسه با 4900 ثبت نام کننده در اردیبهشت سال گذشته، استقبال از سپرده گذاری، 185 درصد افزایش نشان می دهد. لازم به ذکر است تاکنون بیش از 200 هزار نفر زوج یا مجرد فاقد مسکن، در صندوق یکم ثبت نام کرده اند که کل آورده نقدی این افراد نزدیک به 4 هزار میلیارد تومان اعلام شده است.