هشدار درباره بازگشت دلالان به بازار مسکن

هم زمان با افزایش قیمت اوراق حق تقدم امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) و ورود به کانال حدودا 82 هزارتومانی، بسیاری از کارشناسان نسبت به ورود قیمت این اوراق به کانال 90 هزارتومانی هشدار می دهند. به ویژه اینکه این افزایش ناگهانی نرخ اوراق تسهیلات مسکن در شرایط رکودی بازار مسکن رقم خورده است. درحالی که در چند سال اخیر قیمت اوراق تسهیلات مسکن به دلیل رکود حاکم بر این بازار و علی رغم افزایش قیمت وام مسکن در چند نوبت، نوسان چندانی نداشت اما بااین حال پیش بینی می شد که با ابلاغ وام 120 میلیونی، قیمت اوراق تسه دچار نوسانات صعودی شود که این اتفاق افتاد؛ اما دامنه این نوسانات و بازه های قیمتی به وجود آمده کوتاه بود و به دلیل رکود بازار مسکن، مجددا به قیمت های قبلی بازگشت و در محدوده 72 تا 76 هزار تومان باقی ماند. اما آخرین قیمت برگه های حق تقدم تسهیلات مسکن مربوط به چهار روز پیش است که برگه های صادرشده جدید تا 82 هزار تومان هم رسید؛ بنابراین زوجین متقاضی دریافت وام 100 میلیون تومانی خرید مسکن، باید نزدیک به 17 میلیون تومان (نزدیک به یک پنجم) از منابع مالی خود را به این اوراق اختصاص دهند؛ یعنی مبلغی که می تواند صرف خرید واحد مسکونی با متراژ بالاتر شود، باید برای انتقال حق تقدم دریافت تسهیلات خرید مسکن به خزانه دولت واریز شود. انجام چند معامله خرید 400 برگه تسه در یک هفته حمیدرضا چراغی، کارشناس خریدوفروش اوراق تسه درباره علت افزایش 6 تا 8 هزارتومانی برای هر برگه تسهیلات مسکن اظهار کرد: به نظر می رسد بهبود نسبی بازار مسکن در این افزایش بی تأثیر نباشد؛ اما ایجاد جو روانی در میان معامله گران و دلالان بازار سرمایه مبنی بر احتمال افزایش قیمت این اوراق در ماه های آتی نیز در ایجاد صف خرید برای این اوراق مؤثر بوده است. وی ادامه داد: اگرچه دارنده این اوراق تا 4 ماه از زمان خرید، امکان فروش آن را ندارد، اما برخی خریداران به امید افزایش قیمت تسه در نیمه دوم امسال به خرید همراه بااحتیاط این اوراق روی آورده اند. چراغی در پاسخ به این پرسش که حجم خریدها نشان می دهد بخش زیادی از خریداران اوراق تسهیلات بیشتر در حجم های پایین این برگه ها را تهیه کرده اند که تأثیری در عدم توازن بازار عرضه و تقاضا ندارد، تصریح کرد: اگرچه بیشتر خریدها در حجم های پایین است، اما چند خرید بالای 300 و حتی تا نزدیک 400 برگه هم در روزهای گذشته انجام شد. این در حالی است که هیچ یک از وام های عرضه شده از سوی بانک مسکن به این تعداد برگه تسه نیاز ندارد. این کارشناس اوراق تسهیلات در خصوص احتمال افزایش یا کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن اظهار داشت: به نظر نمی رسد در کوتاه مدت قیمت این برگه ها به کانال زیر 70 هزار تومان برگردد. اما پیش بینی می شود که در اواخر مهرماه و کل آبان ماه که هم زمان با ماه های محرم و صفر است و معمولا در این روزها بازار مسکن در رکود موقتی است، قیمت اوراق تسهیلات مسکن نیز تا حدودی کاهش یابد. نوبت دریافت وام را یک بار می فروشند نه به دفعات رضا ابراهیمی، اقتصاددان درباره اینکه اوراق تسهیلات به مانعی بر سر راه دریافت کنندگان وام مسکن تبدیل شده، گفت: هر بار که قیمت اوراق تسهیلات مسکن دچار تغییرات اثرگذار در قیمت تمام شده وام مسکن می شود، این بحث نیز مطرح می شود که آیا جایگزین های بهتری برای خریدوفروش حق تقدم تسهیلات مسکن وجود دارد یا خیر؟ این مدرس دانشگاه افزود: زمانی می توان گفت حق تقدم زمان دریافت تسهیلات، خریدوفروش می شود که یک فردی که زمان دریافت نوبت وام مسکنش فرارسیده ولی از دریافت آن خودداری می کند، حال به فرد دیگری که به این تسهیلات نیازمند است، نوبت خود را تنها برای یک مرتبه می فروشد؛ این کاملا پذیرفته شده است. چون سپرده ای در بانک داشته تا با استفاده از آن، تسهیلات دریافت کند و حال به جای دریافت وام، نوبت خود را به دیگری می دهد و متقاضی جدید وام مسکن حق نوبت وی را خریداری می کند؛ این مدل، اعطای تسهیلات مسکن بر اساس نظام پس انداز به اضافه وام مسکن است که در بسیاری از کشورهای رایج بوده و مردم می توانند در اثر پس اندازی که داشته اند، تسهیلات دریافت کنند. وی ادامه داد: اما در مدل موجود در کشور ما ، بانک مسکن حساب سپرده ای دارد به نام سپرده ممتاز که از ابتدا به سپرده گذار اعلام می کند قرار است این حساب به شما سود بدهد نه وام؛ اما به جای دریافت سود می توانید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن دریافت کرده و آن را به متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن بفروشید؛ این مدل خودبه خود بستر ایجاد دلالی و سفته بازی را فراهم می کند و هر چه قدر هم برای بازار این اوراق، محدودیت های مختلف ازجمله محدودیت زمانی خریدوفروش های متعدد ایجاد شود، بازهم راه های فراری برای دلالان بازار ازجمله استفاده از کارت ملی های اجاره ای وجود دارد که در کنار خود، بازار کاذب اجاره کارت ملی ایجاد می کند؛ این مشکل در دوره های تغییر توازن عرضه و تقاضا به سمت افزایش تقاضای خرید این اوراق به خصوص در زمان رونق بازار مسکن بیشتر است. به عبارت دیگر نوبت دریافت وام مسکن چندین بار دست به دست می شود و از هر بار خریدوفروش نوبت وام، درآمد خوبی برای خزانه کشور به وجود می آورد. ابراهیمی تأکید کرد: بنابراین سازوکار دریافت تسهیلات مسکن با استفاده از اوراق باید تغییر کند و سیاست گذاران بازار پولی و اعتباری کشور باید روش جدیدی برای دریافت تسهیلات مسکن بدون پس انداز طراحی کنند؛ به خصوص که بانک مسکن به جز کارمزد ناچیز خریدوفروش اوراق در شعب، نفع چندانی از جابه جایی مبالغ معامله اوراق تسهیلات مسکن نمی برد و از طرفی مصرف کننده واقعی این وام باید بخش مهمی از منابع خود را که می توانست با آن واحد مسکونی خریداری شده را ارتقا دهد، بابت استفاده از حق تقدم دریافت تسهیلات مسکن به دولت پرداخت کند.