آوار نظام پولی- بانکی بر سر اجاره نشین ها

مسعود فروغی چند سال پیش در جمعی نشسته بودم که یکی از دوستان خبر خانه دار شدنش را باذوق خاصی تعریف کرد؛ یکی از حضار که ازقضا آموزگار ادبیات دبیرستان بود، گفت: مسکن از کلمه سکن به معنای آرام گرفتن بعد از حرکت و درواقع اسم مفعول ساکن به معنای جایی برای آرام گرفتن است ؛ درنهایت هم با لبخند بزرگ منشانه ای آرزو کرد خانه ای که خریداری شده است، به جای بهانه ای برای فشار فکری سررسید وام یا مشکل با همسایگان یا ، محلی برای آرامش صاحب خانه باشد. املاک و مستغلات یکی از بخش های مهم هر اقتصادی است. در ایران نسبت به بسیاری از کشورهای دیگر، بخش املاک و مستغلات از وزن و اهمیت بالاتری برای اقتصاد کشور، مردم و دولت برخوردار است؛ به همین خاطر، 2 بخش مسکن و خوراک، با سهم 28 درصدی در محاسبه تورم، بیشترین ضریب اهمیت را در محاسبه تورم دارند. علاوه بر آن بازار مسکن جزو صنایعی است که بیش از 100 صنعت دیگر را مستقیم و غیرمستقیم فعال می کند و تحرک آن به تحرک صنعت کشور بسیار کمک می کند لذا جذابیت خبری املاک و مستغلات چه در سطح سیاست گذاری و چه در سطح مردم بسیار بالاست و تحولات آن توسط تمام مردم و فعالان اقتصادی به صورت پیوسته رصد می شود. دراین بین یکی از محرک های اصلی بخش املاک و مستغلات، بخش مسکن است. وضعیت اجاره بها و تحولات آن، برای کسانی که سرمایه لازم برای حضور در بخش خرید و ساخت املاک و مستغلات را ندارند، اهمیت دارد. تابستان به دلیل تعطیلی مدارس و مسائل مشابه به عنوان فصل نقل وانتقالات اجاره نشین ها به حساب می آید و مسئله ای که هرسال در فصل تابستان دغدغه ذهنی بخش بزرگی از جامعه ایرانی می شود پیدا کردن مسکنی با اجاره بهای کمتر است. یکی از مهم ترین روندهایی که در بازار مسکن ایران قابل مشاهده است، افزایش سهم مسکن استیجاری است. درحالی که بنا بر داده های رسمی منتشرشده توسط مرکز آمار ایران در سال 65 تنها 12 درصد مردم در مسکن های استیجاری زندگی می کردند، سال 90 این میزان به 27 درصد رسیده است و البته تازه ترین نتایج سرشماری در سال 95 نشان می دهد 8/30 درصد از مسکن مورداستفاده در کشور، استیجاری است؛ یعنی تقریبا از میان هر 3 خانواده ایرانی، یک خانواده در مسکن استیجاری زندگی می کند. شاید اصلی ترین جنبه برای آنکه این یک خانواده، مسکن را نه به عنوان یک بار روانی منفی بلکه به عنوان محلی برای آرامش به شمار آورند نرخ اجاره بها باشد. در بررسی بار روانی اجاره بها برای مستأجران، می توان 2 موضوع اصلی را در نظر گرفت؛ نخست نرخ اجاره بهاست که طبق قراردادی معمولا یک ساله به مالک پرداخته می شود و دوم، سهم رهن از میزان اجاره بها. در بیشتر موارد ترجیح مستأجران بر آن است که رهن بالاتری پرداخت کنند تا حداقل در فواصل یک ماهه، مجبور به تحمل فشار مالی اجاره بها نباشند. از سوی دیگر، عموما مالکان ترجیح می دهند نرخ اجاره بهای بالاتری دریافت کنند البته تمایل مالکان به اجاره یا رهن، در شرایط اقتصادی مختلف، متفاوت است. در سال های اخیر که سایه رکود بر اقتصاد کشور سنگینی می کند، اصولا افراد راهکارهای ویژه ای برای کسب وکار نمی شناسند و از این نظر ترجیح می دهند به جای آنکه وارد کسب وکار خاصی شوند یا در کسب وکار فعلی خود بیشتر سرمایه گذاری کنند، به سرمایه گذاری در کسب وکار دیگران بیندیشند. طبعا هنگام انتخاب محلی برای سرمایه گذاری، 2 معیار پاداش سرمایه گذاری یا همان سود و خطر سرمایه گذاری یا همان ریسک در نظر گرفته می شود. اینجاست که سیستم غلط اقتصادی ایران بسیاری را به یک تله انفجاری هدایت کرده. سیاست های پولی و مالی که به جای تقویت بخش تولید، بانک ها را به دلال پول تبدیل کرده است بافاصله معناداری که بین سود تولید و سود سپرده بانکی به وجود آورد، نقدینگی جامعه را به جای بخش تولید به سمت سپرده های بانکی هدایت کرد. نرخ سود تولید در حالت معمول حدود 8 درصد است اما نرخ سود بانکی بالای 16 درصد همه ازجمله صاحبان خانه های استیجاری را مجاب می کرد پول های خود ازجمله پول پیش مسکن را به سمت سپرده گذاری هدایت کنند. در سال های اخیر که فاصله معناداری بین تورم و میزان سود بانکی وجود داشت و امکان دریافت سود نسبتاً بالایی از یک سرمایه گذاری بدون ریسک به وجود آمده بود، معمولا مالکان در برابر دریافت رهن بیشتر مقاومت خاصی نشان نمی دادند و همین موضوع سبب می شد اکثر مستأجران چالش خاصی از بابت پرداخت رهن به جای اجاره نداشته باشند (البته اگر از چالش دیگر که همان میزان اجاره بها باشد، بگذریم) از سال گذشته که بالاخره بعد از چند سال، بدنه اقتصادی دولت متوجه آفت خانمان سوز اقتصاد کشور شد و تصمیم به کاهش سود بانکی به 15 درصد گرفت، بار دیگر اختلاف ترجیحات مالکان و مستأجران بالا گرفت و دغدغه جدیدی به مستأجرانی که بیشتر آن ها جزو طبقه متمول جامعه به شمار نمی آیند، اضافه شد. البته ازآنجاکه بنا به دلایل مختلف که در حوصله این نوشته نیست، سود پرداختی توسط بانک ها و مؤسسات مالی با خطایی بعضا 17 درصدی(!) بالاتر از نرخ مصوب سود بانکی بود، این دغدغه مستأجران به طور آزاردهنده ای محسوس نبود. اما بعد از تحقق پیش بینی های ناخوشایند کارشناسان اقتصادی از آفت بالا بودن سود بانکی مانند عدم توانایی مؤسسات مالی در بازپرداخت سود و حتی اصل سپرده مردم و بحران های ایجادشده در مؤسسات بزرگ مالی مانند کاسپین، بی اعتمادی به بانک ها از سطح کارشناسان اقتصادی و بدنه نخبگان جامعه به عموم مردم تسری پیداکرده است؛ به همین دلیل، در این روزها، بیشتر مالکان که دیگر می دانند ممکن است عدد نمایش داده شده در صورت حساب سپرده، توسط بانک پرداخت نشود، با فشار بر مستأجران به دنبال حداکثر سازی اجاره دریافتی هستند. تابستان امسال بر اساس تحلیل های میدانی از بنگاه های املاک عموم خانه های رهنی به سمت استیجاری با اجاره بهای ماهانه بالا رفته است و نرخ اجاره بهای خانه ها بعضا حتی تا 2 برابر رشد داشته است. درحالی که اجاره بها تابع قیمت مسکن بوده و قیمت مسکن این روزها از ثبات نسبی برخوردار است اما گزارش ها از افزایش بی ضابطه اجاره بهای مسکن در بازار نشان از همین تغییرات در نظام پولی و مالی کشور به ویژه بانک هاست که اثر روانی وحشتناکی را بر حوزه مسکن گذاشته است. این مسئله به تعبیر ساده یعنی فشار کمرشکن بر گرده کسانی که در خانه های استیجاری بوده اند و حالا باید در فصل نقل وانتقالات مسکن معادلات اقتصادی زندگی شان را شکست خورده ببینند. هرچند بیرون آمدن اقتصاد ایران از منجلاب سود بالای بانکی و اصلاح نظام پولی کشور، اثرات جانبی مختلفی می تواند داشته باشد که بسیاری از آن ها اجتناب ناپذیر است و از طرفی چاره ای نیز جز پایین آوردن سود بانکی وجود ندارد و الا اقتصاد ایران به یک باره فرومی ریزد اما شاید بهتر باشد تصمیم گیرندگان، به حال فشار فزاینده این روزها بر یکی از هر سه خانواده ایرانی فکری کنند تا لااقل با سیاست های کنترلی جلوی رشد فزاینده اجاره بها گرفته شود.