مشارکت در ساخت؛ کی، چطور و چگونه؟

مشارکت در ساخت از معدود شیوه های تولید واحدهای مسکونی و یا انواع دیگر ساخت و ساز است که همواره شرایطی نزدیک به وضعیت ایده ال برای آن قابل تصور است اما جدا از مباحث حقوقی و دیگر مواردی که در عرف می تواند سازنده بی تجربه یا کم تجربه را در امر مشارکت با مشکلات عمده ای روبه رو کند، برخی موارد فنی وجود دارد که هر سازنده ای باید قبل از ورود به بحث مشارکت از آن مطلع باشد. اینکه مشارکت با چه درصدی باید صورت گیرد؟ زمین مناسب برای مشارکت، چه ملکی است؟ سازنده باید چه نسبتی از سرمایه ساخت را تقبل کرده و از ابتدا در اختیار داشته باشد؟ سود ناشی از مشارکت چقدر است؟ از چه مرحله ای از ساخت می توان وارد فاز فروش واحدهای مشارکتی شد؟ چه تعهداتی از سوی سازنده باید به مالک داده شود و چه تعهداتی را سازنده نباید خود را به آن ملزم کند؟ مصالح در چه مرحله ای از ساخت تامین شود و تزریق مالی به پروژه با چه برنامه زمان بندی صورت گیرد؟ و ده ها سوال دیگر، مواردی است که ممکن است سازندگان مبتدی در حیطه مشارکت در ساخت، پیش از ورود به این حوزه، به طور کامل آن را ندانند و به آن توجه نکنند. اغلب سازندگان مبتدی، با این تصور که صرف داشتن فن و تخصص ساخت و ساز و حتی اطلاع از شرایط بازار می توانند مشارکتی موفقیت آمیز داشته باشند، اقدام به عقد پیمان مشارکت با مالکان می کنند، اما از همان مراحل ابتدایی با مشکلات متعددی مواجه می شوند که عمده آنها به مسائل تامین مالی و عدم تعیین دقیق جزییات فنی واحدها برمی گردد. اما، انبوه سازان حرفه ای که تجربه های متعددی در حوزه مشارکت در ساخت دارند، برای سازندگان تازه کار در این زمینه، توصیه های فنی و کاربردی قابل توجهی دارند که در ادامه به آن می پردازیم . توجه به این نکات که از منظر فنی و حرفه ای، قابل تامل است، شاید پاسخ بسیاری از سوالاتی باشد که ابتدا به آن اشاره شد. شناخت شرایط کلی بازار برای مشارکت در اولین قدم، سازندگان با سابقه بازار مشارکت در ساخت به کسانی که به تازگی وارد این حیطه شده اند، توصیه می کنند: هر چند بازار مشارکت در ساخت به عنوان معدود شیوه های کم ریسک در اغلب دوره ها، چه در زمان رکود و چه در زمان رونق از وضعیت نسبتا ایده آلی هم برای سازنده و هم برای مالک به جهت سوددهی و میزان هزینه ها، برخوردار است، اما منطق اقتصادی حکم می کند قبل از آغاز به کار چه برای مشارکت در ساخت و چه در هر کار اقتصادی دیگر، دورنمای نسبتا اطمینان بخشی از وضعیت بازار، اعم از بازار مصالح، بازار فروش واحدها و همینطور پیش بینی قابل اتکا از وضعیت آتی اقتصاد کشور که بر قیمت ها و رکود و رونق مسکن اثرگذار است، در اختیار داشته باشیم. پیش بینی آینده مهم است نه حال اولین اصل اقتصادی مهم در این زمینه برای سازنده این است که بداند عرضه و تقاضای ملک در زمان حال، تابعی از پیش بینی درست از وضعیت آینده است . به همین خاطر انبوه سازان با تجربه در این زمینه تاکید می کنند: قیمت روز برای پیش بینی و برنامه ریزی درست به منظور مشارکت در ساخت برای سازنده اهمیت ندارد، بلکه آنچه مهم است پیش بینی درست آینده و برنامه ریزی بر اساس آن است . این پیش بینی معمولا براساس تورم موجود صورت می گیرد، چرا که همواره توازن عرضه و تقاضای مسکن در بازار، از میزان تورم قیمت ها تاثیر مستقیم می پذیرد . الان مشارکت کنیم یا نه؟ هرچند اطلاع از شرایط کلی بازار می تواند به راحتی سازنده را به پاسخ این سوال برساند که الان زمان مناسبی برای مشارکت است یا خیر؟ اما بهتر است سازنده ای که در ابتدای این راه است تحلیل شرایط را به سازندگان با تجربه واگذار کند . رویکرد کلی اغلب سازندگان و مالکان در حال حاضر مشارکت در ساخت است که هم احتمال ریسک فروش را برای هر دو طرف به حداقل می رساند و هم اینکه میزان سود مورد انتظار طرفین را نه تنها تضمین می کند، بلکه به میزان قابل توجهی افزایش می دهد. با توجه به هزینه های کمتری که سازنده می پردازد و از طرفی کاهش ریسک سرمایه گذاری مشارکت در ساخت به دلیل واگذاری نیمی از واحد ها به مالک بازار ساخت و ساز این روزها کاملا برای مشارکت در ساخت آماده، منطقی و همراه با توجیه اقتصادی است، به شرطی که سازنده از کلیه اصول این کار، آگاه باشد و با برنامه ریزی درستی گام بردارد، البته دقت در نحوه تنظیم قرارداد مشارکت و توافق طرفین در این زمینه هم یکی از مهم ترین مسائلی است که این شرایط مناسب را تسهیل می کند. چرا مشارکت؟ این روزها صحبت از رونق معاملات و گرانی نسبی ساخت و ساز است که قطعا گرانی مصالح را نیز به همراه خواهد داشت. در پاسخ به این سوال، انبوه سازان حرفه ای این گونه جمع بندی می کنند: شرایط حال حاضر بازار مسکن نشان می دهد حتی اگر هزینه های ساخت در طول دوره مشارکت 30 درصد هم افزایش یابد، قیمت مسکن بیش از این مسزان افزایش را تجربه خواهد کرد. از سوی دیگر حذف هزینه زمین از هزینه های ساخت برای سازنده به معنای تامین سرمایه برای پروژه های دیگر و در نتیجه به معنای سود بیشتر است . هر چند برای مالکان هم افزایش تعداد واحدها که در قالب مشارکت تامین می شود ارزش افزوده بیشتری نسبت به فروش زمین و تبدیل سرمایه حاصل می کند. البته نوع مشارکت و موقعیت زمین، در تضمین سود طرفین، به خصوص سازنده، بسیار موثر خواهد بود . پیش فروش؛ با دقت ! اگر چه این روز ءها پیش فروش با موانع مختلفی مواجه است اما هنوز هم پیش فروش هایی خارج از قاعده و چارچوب های دست و پا گیر با توافق طرفین انجام می شود. سازندگان حرفه ای به هیچ وجه پیش فروش واحدهای مشارکتی را قبل از پیشرفت فیزیکی قابل قبول معمولا در حد 85 درصد به بالا توصیه نمی کنند؛ مگر اینکه سازنده برای تامین مالی تنها تعداد محدودی از این واحدها را در شرایط اضطرار پیش فروش کند . در صورتی که سازنده قبل از مراحل پایانی اقدام به پیش فروش می کند، باید دقت کافی داشته باشد که قیمت پیش فروش نرخی است که مربوط به همان زمان است، در صورتی که قیمت همان واحد پس از اتمام زمان ساخت، افزایش قابل توجهی خواهد داشت، ضمن اینکه هزینه ها هم ممکن است در طول زمان افزایش یابد و در برخی موارد عدم دقت کافی در پیش فروش می تواند منجر به زیان سازنده پس از تکمیل واحد شود . سود مشارکت چقدر است؟ براساس آنچه انبوه سازان حرفه ای می گویند، نمی توان برآورد دقیقی از میزان سود مشارکت در ابتدای امر یا به صورت کلی ارائه کرد، اما معمولا سود مشارکت به صورت میانگین برای سازنده ها بیش از 30 درصد است که در برخی مواقع به 40 درصد هم می رسد، البته این سود به شرطی حاصل می شود که سازنده تا قبل از 90 درصد پیشرفت فیزیکی، واحدهای خود را پیش فروش نکند . نکته دیگر هم اینکه در شرایط تورمی، سود مشارکت به مراتب بیشتر از شرایط عادی است . مشارکت با چقدر سرمایه؟ به رغم اینکه اغلب سازندگان حرفه ای می گویند بیشتر سازندگان فعال در ساخت وسازهای مشارکتی اغلب افرادی هستند که سرمایه کامل برای تامین مالی هزینه های کلی اعم از هزینه زمین و ساخت را در اختیار ندارند، اما بر این نکته هم تاکید می کنند که درصد معقول سرمایه اولیه سازنده برای شروع کار، 50 درصد کل سرمایه لازم برای ساخت است، به شرط آنکه سازنده برای 50 درصد باقی مانده برنامه ریزی دقیق و منبع مالی مطمئنی برای تزریق به موقع پول به پروژه در مراحل مختلف ساخت را، داشته باشد . با این حال سازندگان کم پول تر می توانند از شیوه هایی مانند پیش فروش و وام نیز برای تامین مالی استفاده کنند که البته مسلم است که چنین سازندگانی باید به درصد کمتری از سود در برابر مالک و در مقایسه با دیگر سازندگان رضایت دهند . سرمایه گذاری در کدام زمین؟ زمین یا ملکی که قرار است مشارکت در آن صورت گیرد در میزان سوددهی این گونه ساخت وسازها بسیار موثر است . میزان سطح اشغال و میزان تراکم ملک دو عامل مهمی هستند که در این زمینه می توان به آن اشاره کرد؛ هر چقدر زمین مساحت بیشتری داشته باشد و از تراکم بالاتری هم برخوردار باشد، سودده تر خواهد بود، البته در این گونه زمین ها معمولا چون ارزش بالاتری دارند، مالک خواهان سهم بیشتری است و ممکن است درصد سود خود را به همان اندازه بالاتر ببرد .