جذب سرمایه گذاری خارجی در مسکن فعلا امکانپذیر نیست

یک کارشناس اقتصادی بر این باور است که در شرایط فعلی هر برنامه ای برای جذب سرمایه گذاری خارجی به بازار مسکن یک نگرش ایدآلیستی و آرامانگرایه است که قابلیت اجرایی ندارد. محمود جامساز در گفتگو با خبرنگار پیام ساختمان بابیان اینکه در بخش سرمایه گذاری مسکن دو نگاه وجود دارد، گفت: یک عده از سرمایه گذاران مسکن افرادی هستند که به ساخت وساز، تولید انبوه و نیمه انبوه واحدهای مسکونی و تجاری ورود می کنند و در ارتقای تولید ملی و اشتغال زایی آن سهم قابل توجهی دارند. وی افزود:دسته ای دیگر از سرمایه گذاران مسکن کسانی هستند که به ساخت و تولید و یا خرید یک یا چند آپارتمان به منظور سودجویی و مال اندوزی مبادرت می کنند، بدون آنکه نقشی در تولید و اشتغال داشته باشند که فی النفسه این معاملات منجر به سفته بازی و آشفته شدن بازار مسکن می شود. وی افزود: معمولا در زمان احساس خطر نسبت به کاهش ارزش پول ملی برخی از سرمایه ها به سمت خرید کالای بادوام ازجمله مسکن رو می آورند و درواقع این افراد به مسکن به عنوان کالای سرمایه ای نگاه می کنند . جامساز با اشاره به اینکه با وارد شدن شوک به بازار مسکن هم زمان با اجرای طرح یارانه ها ، هزینه ساخت وساز و به طبع آن قیمت مسکن افزایش یافت، اظهار داشت:در آن مقطع، بازار مسکن رشد قیمتی را تجربه کرد که ناشی از افزایش تقاضا نبود و به همین دلیل بود که رونق در بازار مسکن اتفاق نیفتاد. به گفته جامساز آمارها حاکی از آن است که صدور پروانه ساختمانی در چند سال اخیر کاهش یافته و حتی کسانی که پروانه ساخت اخذ کردند، نیز اقدام به سرمایه گذاری نکرده و برخی از سرمایه گذاران هم پروژه های خود را ناتمام رها کرده اند. این اقتصاددان بابیان اینکه در حال حاضر بسیاری از واحدهای ساخته شده در برج ها و ساختمان های چندین طبقه با عدم متقاضی خرید روبرو هستند، اظهار داشت:بااین حال به دلیل آنکه سرمایه گذاران در ساخت برج ها، وابسته به مثلث قدرت، ثروت و اطلاعات می باشند و از رانت های بانکی هم استفاده کرده ونیز با شهرداری ها در مورد تراکم به توافق مشارکت رسیده اند، ازاین رو حاضر به کاهش قیمت واحدهای خود برای عرضه نیستند. وی ادامه داد: اکنون بسیاری از مطالبات معوقه بانک ها به این سرمایه گذاران اختصاص دارد، که حاضر به بازپرداخت وام های خود نیستند و بانک مرکزی هم در جایگاهی نیست که بتواند این مطالبات معوقه را وصول کن. وی گفت: لذا این سرمایه گذاران در جهت خلاف مکانیسم عرضه و تقاضا عمل کردند و نه تنها باوجود عدم تقاضای بازار، قیمت ها را پایین نمی کشند بلکه بر قیمت هم می افزایند. این کارشناس اقتصادی بابیان اینکه در حال حاضر بنا بر آمار دولتی حدود 2 میلیون واحد خالی در ایران وجود دارد که حدود 400 هزار واحد آن فقط در تهران شناسایی شده است، تصریح کرد:این امر خود نشان دهنده عدم قدرت خرید جامعه در بازار مسکن است که حتی اعطای وام های بانک مسکن چه در بخش ساخت و چه در بخش خرید هم نتوانسته در این بازار تحولی ایجاد کند. وی افزود: از سوی دیگر اجرای پروژه مسکن مهر که ساخت 2.5 میلیون واحد مسکونی را هدف قرار داده بود هم شوک دیگری را به بازار مسکن وارد کرد چراکه اکنون بنا بر اعلام مقامات ذی ربط به دلیل بی کیفیتی مصالح ساختمانی بکار رفته،عدم جانمایی مناسب پروژه ها ازنظر جغرافیایی، این طرح در وضعیت نامناسبی قرار دارد که موجب شده تا حدود 50 هزار پرونده شکایت از ناحیه متقاضیان مسکن مهر در دستگاه قضایی در حال بررسی باشد،که البته این مسئله ناشی از ناکارآمدی سرمایه گذاری دولتی در بخش انبوه سازی است وی ادامه داد:درواقع اجرای پروژه مسکن مهر در زمان دولت نهم و دهم که مقارن با افزایش ناگهانی قیمت دلار و اجرای طرح یارانه بود، به تورم دامن زد و قیمت مسکن را همراه با سایر کالاها به ویژه سال های 90 و 91 به شدت افزایش داد. جامساز بابیان اینکه در اقتصاد ایران که یک اقتصاد نفت پایه است معمولا با افزایش قیمت نفت، تقاضا برای خرید مسکن افزایش می یابد و قیمت مسکن نیز به طبع آن بالا می رود، گفت: البته به نظر من با روی کار آمدن ترامپ قیمت نفت بالا نخواهد رفت زیرا او قبل از اینکه یک سیاست مدار باشد یک عنصر اقتصادی است. به گفته این کارشناس اقتصادی آمریکا بزرگ ترین مصرف کننده انرژی در جهان است و هرچه انرژی و نفت را ارزان تر خریداری کند، به نفع این کشور خواهد بود. وی در پاسخ به این پرسش که آیا در شرایط فعلی و برای برون رفت از رکود ، امکان جذب سرمایه گذاری به بخش مسکن کشور وجود دارد، اظهار داشت: اگر تحریم ها استمرار یابد، نرخ دلار در داخل کشور گران خواهد شد و این امر علی الظاهر باید قیمت مسکن را افزایش دهد اما به دلیل وجود عواملی چون نا اطمینانی فضای سرمایه گذاری در کشور ، بعید به نظر می آید قیمت خانه بالا رود. وی ادامه داد: قیمت مسکن تابع عوامل گوناگونی است و قیمت دلار به تنهایی نمی تواند تعیین کننده قیمت آن باشد وی بابیان اینکه چشم انداز بازار مسکن برای سال آینده و حتی سال های بعد هم روشن نیست ، گفت: نا اطمینانی حاکم بر اقتصاد کشور و به طبع آن بر فضای سرمایه گذاری موجب می شود که سرمایه گذاری برای سرمایه گذاران خارجی برای سرمایه گذاری با تردید جدی روبرو شوند. وی ادامه داد: از سوی دیگر کاهش نسبت بودجه عمرانی به بودجه عمومی هم خود یکی از دلایل نبود خوش بینی در فضای ساخت وساز اعم از زیر بنایی و ساختمانی است. وی با اشاره به اینکه در صورت پایین آمدن قیمت نفت، اقتصاد ایران با چالش جدی روبرو خواهد شد، اظهار داشت: در این صورت بازار مسکن کشور نیز از چالش کاهش قیمت نفت مصون نخواهد ماند و با توجه به این موارد و همچنین رکود فعلی بر بازار مسکن به نظر نمی رسد که سرمایه گذاری های جدیدی در این حوزه انجام شود. وی ادامه داد: این شرایط در حالی پیش بینی می شود که در حال حاضر بسیاری از واحدهای ساخته شده مدرن در بخش های اعیان نشین و متوسط نشین شهر هم به فروش نرفته است. جامساز با اشاره به اینکه سرمایه گذار خارجی در شرایط فعلی به دلیل تحریم ، رکود و نامساعد بودن فضای کسب وکار تحمل هزینه ریسک بالایی را ندارند، تصریح کرد: سرمایه گذاران خارجی به بازگشت سرمایه های خود می اندیشند. وی تأکید کرد:لازمه جذب سرمایه گذاری خارجی، ثبات اقتصادی، ثبات نرخ ارز،سود تسهیلات ،کنترل تورم ،وجود فضای مساعد کسب و کار و... است. وی گفت : در صورت تحقق تمامی مؤلفه های ذکرشده بازهم برای جذب سرمایه گذاری، به فرض برقراری روابط دیپلماتیک مطلوب مبتنی بر حفظ منافع ملی کشور با سایر کشورها فارغ از تحریم های اقتصادی و عداوت های سیاسی ،به هیچ وجه سرمایه گذار خارجی بدون مطالعه دقیق اقدام به سرمایه گذاری در بخش مسکن کشور نخواهد کرد. به گفته این کارشناس اقتصادی یکی از مخاطرات قابل تأمل برای سرمایه گذاران خارجی در بخش مسکن ایران عدم تعادل در ساختار اقتصاد دولتی ایران است که حتی اگر بخش مسکن از رکود هم خارج شود، دوباره آن را به رکود بازگرداند. این اقتصاد دادن بر این باور است که در حال حاضر که برجام متزلزل شده و شمشیرها از رو بسته شده ولی هنوز از نیام خارج نشده، اصولا جذب سرمایه گذاری خارجی یک تفکر ایده آلیستی و آرمان گرایانه است.