نقش نوسانات ارز در دوره پیش رونق بازار مسکن

به گزارش پیام ساختمان، افزایش اخیر یورو نسبت به دلار و نوسانات آن فعالان بازار مسکن را با یک پرسش و نگرانی درباره تقاضای پیش روی ساختمان تحت تأثیر تحولات بازار ارز روبه رو کرده است، به طوری که این نوسانات می تواند به عقب گرد معاملات آپارتمان از فضای شکننده رونق فصل اخیر منجر شود. نوسانات قیمت ارز در سه ماه اخیر و افزایش دامنه نرخ رشد آن در روزهای گذشته با شیب ملایم، فعالان بازار معاملات مسکن را که در این فصل می توانست از رونق بالایی برخوردار باشد با نگرانی های فزاینده روبرو کرده است. در این بازه زمانی نسبت افزایش یورو به دلار بیشتر از افزایش نرخ دلار (به دلیل افزایش نرخ برابری آن در جهان) بوده درحالی که بررسی های گذشته از نوسانات قیمت مسکن و قیمت ارز طی 25 سال گذشته، مطابق با نوسانات و قیمت دلار در کوتاه مدت و بلندمدت بوده است. کارشناسان از عدم تأثیر افزایش نرخ یورو بر بازار ایران خبر می دهند و این در حالی است که ما اکنون زمزمه هایی از فعالان بازار ارز می شنویم که نشان از تمایل سرمایه گذاران در بازار ارز یورو دارد. در گزارش های اوایل سال 1396 تحلیل گران از تکانه های مثبت در بازار مسکن و شروع فصل رونق آن خبر می دادند. اما اکنون پرسش ها و نگرانی ها درباره تقاضای مسکن با افزایش بیش از 10 درصدی نرخ یورو افزایش یافته است. در مقطع فعلی که بازار معاملات مسکن در مرحله گذر از رکود و رسیدن به فاز رونق، قوی نیست و مستعد برگشت به فاز قبلی است، هر دو طرف معامله یک ساختمان یعنی خریدار و فروشنده نسبت به تحولات اخیر قیمت ارز و افزایش یورو نسبت به دلار حساس شده اند و دیدگاه های مختلفی نسبت به مدت زمان تداوم نوسانات دارند که تصمیم انجام معامله را برای فعالان سخت و احتمال افت حجم خریدوفروش آپارتمان در فصل پررونق مسکن را در روزهای اخیر قطعی تر کرده است. به گفته بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن درباره نحوه اثرگذاری نوسانات قیمت ارز بر بازار مسکن از دید تقاضای سرمایه ای عنوان می شود که این دو بازار رقیب یکدیگر محسوب شده و افزایش قیمت در بازار ارز با توجه به قدرت نقد شوندگی آن که به مراتب بیشتر از املاک است و امکان تبدیل دارایی در کوتاه مدت را به سرمایه گذار می دهد، احتمال کسب سود و عایدی بالا برای سفته باز ارزی را در مقایسه با خرید سرمایه ای مسکن بالا می برد. بنابراین تقاضای سرمایه ای را به سمت خود جذب می کند. لذا افزایش قیمت ارز از این منظر به نفع ثبات قیمت مسکن خواهد بود و نیروی وارد آمده بر بازار ملک ازاین جهت، افزایشی نیست اما در مقطع کوتاه مدت به حجم معاملات تأثیرگذار خواهد بود. درواقع می توان گفت رفتار سرمایه گذاران در کوتاه مدت و بلندمدت متفاوت از یکدیگر است. بنابراین در حال حاضر با توجه به این اظهارات تمایل سرمایه گذاری در بازار ارز و به خصوص یورو در حال افزایش است زیرا که نقد شوندگی یورو اکنون بیشتر از مسکن است و به صورت موقتی سرمایه ها به این سمت از بازار حرکت کرده است. نظریه بیان شده برای کوتاه مدت صدق می کند بنابراین نوسانات در این دوره بازار ارز است که بر فرآیند معاملات ملک و درنتیجه قیمت آپارتمان های مسکونی اثرگذار می شود اما در بلندمدت، رابطه دو بازار به گونه ای پیش می رود که اثرپذیری بازار مسکن از پیامد افزایش قیمت ارز، بیشتر خواهد شد. البته روند نوسانات قیمت ارز در بلندمدت درباره دلار صدق می کند و به نظر نمی رسد افزایش شدید یورو در بلندمدت تأثیری همچون افزایش دلار داشته باشد. اما بااین حال مرور تأثیر بلندمدت نوسانات دلار در کشور با توجه به این موضوع خالی از لطف نیست. روند نوسانات قیمت مسکن از سال 70 تاکنون و همچنین وضعیت مؤلفه های بیرونی و درونی اثرگذار بر این دو بازار طی سال های اخیر مشخص می کند که با رشد ناگهانی قیمت دلار و تأثیر واقعی رشد ارزی بر بازار مسکن، در بلندمدت نمایان و محسوس می شود. بر این اساس، هرچقدر دامنه زمانی نوسانات مثبت قیمت ارز، طولانی تر و میزان رشد قیمت بیشتر باشد، وزن اثرگذاری آن بر بازار مسکن نیز قابل مشاهده خواهد بود. اثر نوسانات مثبت قیمت ارز بر قیمت مسکن در کوتاه مدت، به صورت معکوس و بلندمدت به صورت مستقیم است اما میزان تأثیرگذاری و تأثیرپذیری در هر دو فاصله زمانی، به صورت خفیف و تدریجی است. اما همان طور که بیان شد افزایش سایر ارزها به جز دلار می تواند در کوتاه مدت بر بازار مسکن تأثیر بگذارد و تأثیر آن نیز معکوس خواهد بود. بررسی ها در کشور نشان می دهد که تأثیر یورو و دیگر ارزها به جز دلار در سایر بازارها نیز کمرنگ تر است. اما در حال حاضر و به طور موقت یک دارایی قابل نقد یعنی یورو جای خود را به یک دارایی با نقد شوندگی کمتر یعنی مسکن داده است.