نقطه کور رونق مسکن

ناهماهنگی آشکار بین جنس عرضه مسکن و محتوای بسته تحریک تقاضا، کانون معاملات خرید آپارتمان را در بخشی از بازار ملک با کمترین موجودی، شکل داده است. هم اکنون در تهران 5/ 63 درصد متقاضیان مسکن، واحدهای حداکثر 90 مترمربع را خریداری می کنند به طوری که بیشترین سهم از معاملات ماهانه در بین گروه های متراژی آپارتمان، به واحدهای 50 تا 70 مترمربع با سهم نزدیک به 30 درصد تعلق دارد. این در حالی است که فقط 13 درصد از ساخت و سازهای سه سال گذشته در پایتخت، به آپارتمان های زیر 90 مترمربع اختصاص داشته است. آنچه می تواند بازار مسکن را در مقطع حساس فعلی از کمبود عرضه کم متراژها در برابر تقاضای غالب برای این آپارتمان ها نجات دهد، تکمیل سیاست های رونق زا در بخش مسکن از طریق تحریک تقاضای مصرفی برای واحدهای میان متراژ و بزرگ است. بررسی ها درباره چگونگی رفع نقص از سبد تسهیلات خرید مسکن حاکی است نقطه کور رونق، با تسهیلات لیزینگ برطرف می شود. تسهیلات لیزینگ می تواند قدرت خرید دهک های متوسط رو به بالا را تقویت کند و رشد فراگیر معاملات ملک را منجر شود. لیزینگ مسکن همچنین به عنوان ابزار مالی دومنظوره برای رونق، باعث افزایش عرضه آپارتمان های مخصوص خانه اولی ها ناشی از جابه جا شدن دهک های 6 تا 8 در بازار ملک خواهد شد. غفلت متولی بخش مسکن و سیاست گذار پولی از تکمیل سبد تسهیلات خرید برای پوشش کامل دهک های متقاضی تسهیلات مسکن، امکان رونق غیرتورمی معاملات مصرفی آپارتمان در پایتخت را سلب کرده است. بررسی ها درباره غایب مالی پر تقاضا در بازار مسکن کلان شهر تهران که جای خالی آن طی ماه های اخیر با ورود تقاضا به صحنه معاملات، بیشتر احساس می شود حاکی است تأخیر طولانی مدت در راه اندازی بازار لیزینگ مسکن ناشی از کم توجهی به موانع موجود در مسیر فعالیت شرکت های لیزینگ در این بازار، باعث شده در مقطع فعلی از یکسو تقاضای مصرفی میان درآمد رو به بالا، شانس برخورداری از شرایط نسبی مناسب در بازار خرید مسکن را از دست بدهد و از سوی دیگر بی تعادلی عرضه و تقاضا در معاملات آپارتمان های ریز و کوچک متراژ تشدید شود. کارنامه معاملات خرید مسکن ماه های اخیر در تهران نشان می دهد: سبد فعلی وام های خرید توانسته صرفا تقاضای مصرفی دهک های 3 تا 5 را تحریک کند به طوری که سهم 5/ 63 درصدی آپارتمان های تا 90 مترمربع از کل معاملات فروش ماهانه، بیانگر تحرک موضعی بازار ملک ناشی از تقویت مناسب قدرت خرید خانوارهای با درآمد متوسط رو به پایین است. در حال حاضر یک زوج خانه اولی در این گروه از خانوارها، با دریافت تسهیلات بدون سپرده 120 میلیون تومانی (وام اوراق) می تواند دست کم 30 تا 40 درصد بهای خرید آپارتمان مناسب خود را تأمین کند. هرچند این تسهیلات با توجه به جنس غالب معاملات در حال انجام از سوی این گروه واحدهای 50 تا 70 مترمربع بیش از 50 درصد قدرت خرید متقاضیان را پوشش می دهد. اما تقاضای مصرفی در دهک های 6 تا 8 به عنوان گروه محروم از سبد ناقص تسهیلات خرید مسکن، به رغم حضور در بازار جست وجوی ملکی، همچنان از توان مالی لازم برای خرید آپارتمان های مناسب خود نوسازهای 70 تا 90 مترمربعی و همه ردیف های سنی واحدهای 90 تا 120 مترمربع برخوردار نیستند. تأمین قدرت خرید مسکن تقاضای مصرفی در دهک های 6 تا 8، نیازمند پرداخت تسهیلات لیزینگ دست کم 200 تا 400 میلیون تومانی است. این نوع تسهیلات در حال حاضر به خاطر آنچه شرکت های لیزینگ، محدودیت در تأمین اعتبارات موردنیاز و همچنین نامعادله بین سقف دستوری سود تسهیلات لیزینگ و قیمت تمام شده منابع عنوان می کنند، در بازار معاملات ملک غایب است و متقاضیان از آن محروم هستند. دستورالعمل پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن، بانک ها را از ورود به این بازار منع کرده است. در این میان، شرکت های غیر بانکی لیزینگ، بدون استفاده از منابع بانکی، امکان تأمین اعتبار موردنیاز لیزینگ مسکن را ندارند و حتی با توجه به سقف 21 درصد تعیین شده برای سود این تسهیلات، استفاده از سایر روش های تأمین منابع همچون انتشار اوراق نیز برای لیزینگی ها، مقرون به صرفه نیست. پیامد این دو رخداد در بازار معاملات مسکن تمرکز خریداران بر آپارتمان های کم متراژ و ناتوانی مالی در خرید واحدهای میان متراژ می تواند هم مانع فراگیر شدن جنب وجوش در خریدهای مصرفی ملکی شود و هم ناپایداری قیمتی در کانون فعلی معاملات آپارتمان را رقم بزند که نتیجه نهایی این آسیب دوگانه، توقف بازار مسکن در فاز میانه رکود- رونق و حتی بازگشت به عقب در اثر بزرگ تر شدن دامنه نوسانات قیمت مسکن خواهد بود. تسهیلات لیزینگ مسکن که طبق برآوردهای کارشناسان مالی، با سقفی معادل 3 تا 4 برابر وام خرید قابل پرداخت است، در مقطع فعلی، بیش از هر زمان دیگر کاربرد دارد و نیاز بازار به آن، به مراتب بیشتر از گذشته احساس می شود. تسهیلات لیزینگ مسکن در شرایط کنونی بازار معاملات ملک، یک ابزار مالی دومنظوره محسوب می شود به طوری که با شکل گیری بازار لیزینگ مسکن، خلأ نوعی از تسهیلات که تأمین مالی تقاضای مصرفی متوسط رو به بالا را هدف قرار می دهد، از بین خواهد رفت و درنتیجه، موتور بازار خرید آپارتمان های متراژ متوسط و بزرگ روشن می شود. تحقیقات میدانی حاکی است بخش قابل توجهی از دهک های 6 تا 8 متقاضی تسهیلات لیزینگ، برای جابه جا شدن از آپارتمان های متراژ پایین به واحدهای متراژ بزرگ، قصد خرید مسکن دارند. بنابراین، استارت موتور بازار خرید واحدهای متراژ متوسط و بزرگ با سوخت لیزینگی، باعث افزایش عرضه واحدهای ریز و کوچک متراژ می شود و به عنوان اثر دوم تسهیلات لیزینگ، بی تعادلی موجود در این بخش از بازار ملک را تا حدودی پوشش خواهد داد. آمارهای رسمی از روند عرضه مسکن در تهران طی سال های اخیر، بی تعادلی در بازار معاملات آپارتمان های ریز و کوچک متراژ را تأیید می کند. کانون معاملات خرید آپارتمان در تهران، هم اکنون در بخشی از بازار ملک شکل گرفته که میزان عرضه آپارتمان در آنجا، کمترین است. در حال حاضر مطابق اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن و بانک مرکزی از بازار معاملات ملک، 5/ 63 درصد از آپارتمان هایی که طی یک ماه در تهران به فروش می رسد، واحدهای دارای مساحت حداکثر 90 مترمربع هستند. این در حالی است که طبق اطلاعات مربوط به سرشماری نفوس و مسکن سال 95 از کل موجودی مسکن، حداکثر 57 درصد کل واحدهای مسکونی موجود در تهران به آپارتمان های کمتر از 90 مترمربع اختصاص دارد. از طرفی، سهم واحدهای با مساحت حداکثر 90 مترمربع در ساخت وسازهای سال های 93 تا 95، معادل 13 درصد کل تیراژ ساخت مسکن در تهران بوده است. ساخت وسازهای مسکونی سال های 93 تا 95، بازار نوسازهای حال حاضر پایتخت را شکل می دهد که کمبود واحدهای ریز و کوچک متراژ در آن ها، فعلا اولین آسیب را به شکل کاهش حجم فروش نوسازها، به سمت تقاضا وارد کرده است. کارشناسان مسکن امیدوارند، طرح راه اندازی لیزینگ مسکن که اردیبهشت سال 93 به صورت جدی در دستور کار متولی بخش مسکن قرار گرفت، بعد از حداقل سه سال پیگیری فرسایشی در دولت و شبکه بانکی، در این مقطع که بازار معاملات مسکن در شرایط حساس خود قرارگرفته، سرانجام قابلیت عملیاتی و اجرایی پیدا کند. بازار معاملات مسکن از رکود عمیق سال های 93 و 94 فاصله گرفته، اما رشد موضعی حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق محدودی از پایتخت، وجود نقص در سبد تسهیلات محرک تقاضای مصرفی را تأیید می کند. این نقص، با راه اندازی لیزینگ قابل رفع است.