تعهدات خریدارآپارتمان

مفاهیم حقوقی تعهدات خریدار آپارتمان دسته اول عدم انجام تعهد و موضوع قرارداد تخلف از انجام تعهد توسط فروشنده را از دسته اول آغاز می کنیم:تعهد فروشنده نسبت به ساخت و تکمیل آپارتمان موصوف در قرارداد و تحویل آن در تاریخ مقرر با رعایت کلیه شرایط و ویژگی های مطروحه در قرارداد تعهد به نتیجه است. به بیان دیگر اگر فروشنده ای نتواند به هریک از تعهدات پیش بینی شده عمل کند، مسئول است و خریدار می تواند علیه او اقدامات قضایی مقرر را در قانون انجام دهد. فروشنده ای که نتوانسته در زمان مقید تعهدات خود را تکمیل کند، برای فرار از مسئولیت خود دست به گریبان قوه قاهره می شود. (قوه قاهره هر حادثه یا مانع خارجی، غیرقابل پیش بینی و غیرقابل دفع است.)پس اگر در اثر وقوع قوه قاهره موضوع تعهد به کلی از بین برود برای مثال در اثر وقوع سیل یا زلزله آپارتمان موردنظر تلف شود، در صورت اثبات این امر توسط فروشنده مسئولیتی برای وی باقی نخواهد ماند. اما اگر حادثه ای رخ دهد که موضوع تعهد را به کلی از بین نبرد بلکه اجرای تعهد را به طور موقتی غیرممکن سازد، قرارداد منحل نمی شود و تعهدات فروشنده و خریدار به قوت خود باقی است تا زمانی که آن واقعه غیرقابل پیش بینی خارجی غیرقابل دفع، رفع شود و اصولاً این موضوع در قرارداد ذکر می شود. سؤالی که اینجا به ذهن می رسد این است که در صورت نابودی کلی آپارتمان وضعیت تعهدات طرفین چه خواهد شد و خریداری که شاید بخش عمده ای از ثمن معامله را پرداخته پس از وقوع زلزله یا سیل چه تکلیفی دارد؟ طبق تصریح ماده 387 ق.م قرارداد فسخ می شود، چراکه در عقود معاوضی دو عوض در مقابل یکدیگرند و پیوند آنها جدانشدنی است. به بیان دیگر وقتی خریدار آپارتمانی (مبیع) ندارد، مکلف نیست که بهای آپارتمان (ثمن) را بپردازد. وقتی یکی از عوضین تلف شود خودبه خود عوض دیگر نیز تلف خواهد شد و در آخر بدهکار تعهد تلف شده نتیجه حادثه قهری را تحمل می کند. پس در این فرض فروشنده می بایست مبالغی را که از خریدار دریافت کرده به او مسترد گرداند و این امر نیازی به حکم دادگاه یا اعمال خیار فسخ از سوی متعهد ندارد. عدم مسئولیت ناشی از قوه قاهره شامل هر حادثه غیرقابل پیش بینی و غیرقابل دفعی می شود؛ مثلاً چنانچه پس از انعقاد قرارداد در حین انجام کار، قانونی تصویب شود که آپارتمان سازی را در منطقه موردنظر ممنوع سازد یا شهرداری مجوز فروش تراکم را صادر نکند. در اینجا نیز عدم امکان اجرای تعهد قراردادی ناشی از یک مانع خارجی است و فروشنده در این مورد نیز مسئولیتی نخواهد داشت. بدیهی است که اتلاف آپارتمان موضوع قرارداد با تلف شدن توسط قوای قاهره متفاوت است. همان طور که ماده 387 ق. م تکلیف این امر را مشخص کرده، در صورت اهمال و تقصیر فروشنده در خرابی و از بین رفتن آپارتمان نه تنها قرارداد فسخ نمی شود بلکه در مقابل خریدار مسئولیت مدنی دارد که ناشی از ضمان قهری است. این حکم در مورد خریدار نیز صدق می کند که هرگاه موضوع قرارداد را تلف کند مسئولیتی برای فروشنده متصور نیست و مستنبط از ماده 389 ق. م گویی تلف مبیع توسط خریدار در حکم تصرف در آن است و درنتیجه متعهد به پرداخت ثمن نیز می باشد. اما وضعیت درصورتی که عدم انجام تعهد توسط فروشنده باشد، چگونه است؟ در حالتی ممکن است فروشنده پس از انعقاد قرارداد و گرفتن تمام یا بخشی از ثمن بدون هیچ دلیلی منطقی از اجرای تعهدات خود سرباز زند، در این حالت به نظر می رسد خریدار به استناد مواد 221 و 226 قانون مدنی به خریدار بعد از سپری شدن موعد مقرر برای انجام تعهد فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند و خسارت ناشی از عدم انجام تعهد را از فروشنده بگیرد. همچنین می تواند طبق قرارداد الزام فروشنده را به انجام تعهدات قراردادی خویش از دادگاه بخواهد اما اگر الزام فروشنده به انجام تعهدات قراردادی اش ممکن نباشد خریدار به استناد ماده 223 ق. م می تواند با اجازه دادگاه، تعهدات فروشنده را انجام دهد یعنی به جای او به ساخت آپارتمان مورد تعهد بپردازد و یا انجام آن را به شخص ثالثی واگذار کند و البته هزینه های آن را از فروشنده بگیرد.