قرارداد پیش فروش ساختمان

در ادامه مباحث حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان، در شماره قبل نشریه به موضوع عدم انجام تعهد و موضوع قرارداد، تحت عنوان تعهدات خریدار آپارتمان پرداختیم .در این شماره به بحث انتقال موضوع قرارداد توسط خریدار و فروشنده پرداخته شده که در ادامه می خوانید: انتقال موضوع قرارداد با توجه به اقامه دعاوی مختلف در دادگاه ها و مراجع قضایی با موضوع انتقال آپارتمان پیش فروش، چه توسط فروشنده و چه توسط خریدار، این بحث به موضوعات به روز و داغ جامعه تبدیل شده است. انتقال توسط خریدار طبق ماده 30 ق. م، مالک حق هرگونه تصرف و انتفاع را دارد و انتقال به عنوان یکی از ویژگی های مهم مال محسوب شده و آن را قابل دادوستد و ارزش اقتصادی می کند. در قرارداد پیش فروش آپارتمان همان گونه که پیش ازاین بحث شد، خریدار از انعقاد قرارداد صاحب نوعی حق عینی می شود و عرف متقاضی یا خریدار را مالک آپارتمان موضوع قرارداد می شناسد. پس در واقع انتقال آپارتمان توسط خریدار، انتقال مال او محسوب می شود که می تواند بعد از انعقاد قرارداد در زمان اجرای تعهد و یا پس از تکمیل آپارتمان صورت پذیرد. در مورد حالت اخیر به نظر مشکلی وجود ندارد، چراکه پس از تکمیل آپارتمان موردی برای نگرانی فروشنده باقی نمی ماند اما در زمان اجرای تعهد و عملیات ساخت وساز وقتی خریدار اقدام به انتقال موضوع قرارداد می کند، فروشنده نسبت به انجام این تعهد دچار تردید می شود زیرا ثمن اقساطی در موعد مقرر قرارداد توسط فروشنده ایجاد می کند. بنابراین اصولاً در قراردادهای معاهدی و معوض، رضایت طرفین در انتقال موضوعه قرارداد به شخص ثالث شرط می شود، تا پس از تحقیق و شناخت در مورد اینکه فرد اخیر می تواند تعهدات انتقال دهنده را به نحو احسن انجام دهد نسبت به امر انتقال اعلام رضایت نماید. انتقال توسط فروشنده بدیهی است که فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان نمی تواند اقدام به انتقال موضوع قرارداد به شخص ثالث کند، زیرا این اقدام حقیقتاً به حقوق خریدار خدشه وارد می سازد و در نتیجه زمینه مسئولیت مختلف را فراهم می آورد. اما در مواردی که خریدار نسبت به انجام تعهدات خود کوتاهی کرد و پرداخت اقساط مقرر در قرارداد را با تأخیر انجام داد و یا اصلاً از انجام آن سر باز زد و یا برای تحویل آپارتمان اقدامات مناسب را انجام نداد و یا برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه حاضر نشد، فروشنده از حق فسخ خود که اصولاً به عنوان یک شرط در قرارداد نیز گنجانده می شود استفاده کرده و قرارداد را فسخ می کند و پس از کسر درصدی بابت هزینه ها، مبلغ دریافتی را به خریدار بازمی گرداند و موضوع قرارداد را به دیگری منتقل می کند. بااین حال اختلاف و دعاوی متعدد در مراجع قضایی ناشی از موردی است که فروشنده باوجوداینکه خریدار از انجام تعهداتش تخلفی نورزیده، بدون توافق آپارتمان را به شخص دیگر واگذار می کند و توجیه این اقدام را این گونه بیان می دارد که وی متعهد به انجام یک تعهد به نام تعهد بیع در آینده بود و تا پیش از تکمیل عملیات ساختمانی و ایجاد آپارتمان مالک موضوع قرارداد است، پس می تواند موضوع قرارداد را به دیگری واگذار نماید، درحالی که اولاً این قرارداد بیع است و آثار عقد بیع را دارد و خریدار مالک آپارتمان می باشد و انتقال آن در حقیقت انتقال مال غیر محسوب شده و آثار حقوقی و مسئولیت های آن را دارد. در این فرض خریدار با اقامه دعوی علیه فروشنده تقاضای ابطال قرارداد و نیز الزام فروشنده به انجام تعهدات خویش را از دادگاه مطالبه می کند و اصولاً دادگاه ها پس از احراز صحبت قرارداد پیش فروش و استحقاق خریدار ازاین جهت که اقدام خلافی که منجر به ابطال قرارداد یا ایجاد حق فسخ برای فروشنده شده باشد، انجام نداده حکم به نفع خریدار صادر می نماید.