مسکن برای سرمایه یا سرمایه برای مسکن

سال هاست کفه ترازوی مسکن برای سرمایه سرمایه برای مسکن به نفع گروه اول سنگینی می کند. گروهی که مسکن را کالای تجاری و سرمایه ای تلقی می کنند و با سرمایه گذاری در این بخش سود مادی به دست می آورند در مقابل مصرف کنندگان واقعی هستند. در این بین نه حرص و طمع گروه اول تمام شدنی است نه اشتیاق گروه دوم جهت خانه دار شدن. حال برای توازن این کفه ها، دولت با ورود به کفه گروه دوم سعی در متعادل سازی دارد. از سال های دور تاکنون، دولت ها با ایجاد تعاونی های مسکن و اعطای زمین از سوی سازمان زمین شهری و اعطای امتیازات کارمندی و کارگری و تسهیلات بانکی و نظایر اینها و در این اواخر با اجرای مسکن مهر و تعریف مسکن اجتماعی در تلاش اند توازن بازار مسکن را به نفع مصرف کننده واقعی ارتقا دهند. قبل از واکاوی نقش دولت در حوزه مسکن، باید به سه فرایند عمده که مسکن را به عنوان یک کالای سرمایه ای قابل تجارت تبدیل می کند اشاره نمود. 1- بعد فرهنگی به لحاظ فرهنگی ایرانیان نوعاً مسکن دوست هستند و داشتن املاک و مستغلات به عنوان یک پارامتر حیثیتی و قدرتی محسوب می شود؛ درنتیجه تلاش جهت تحقق این مهم علاوه بر تأمین یک سرپناه، شوق برخورداری از مسکن مازاد بر نیاز را در بین عده ای شعله ور نگه می دارد. چه بسا سوءاستفاده از این حس ایرانی ، موجب شده گروه اول مجاب به تأمین خواسته های این عده شود و بازار گرمی را با خود به همراه داشته باشد. 2- بعد اجتماعی در بعد اجتماعی داشتن ملک و املاک باعث تقویت جایگاه اجتماعی و خانوادگی آنان شده و به عنوان یکی از شاخص های رشد و موفقیت مادی این گروه از خانوارها محسوب می گردد. به نحوی که بخشی از مردم به این ایستگاه هم قناعت نکرده و در پی خرید مسکن و املاک متعدد هستند؛ لذا اینان دوباره مشتری گروه اول می شوند. 3- بعد اقتصادی در این بعد داشتن مسکن و مستغلات متعدد و مازاد بر نیاز، یک سرمایه در گردش محسوب می شود و با نوسانات اقتصادی و حتی سیاسی و در صورت تغییرات مثبت بازار اقتصاد مسکن، بازار سرمایه ای اینان نیز رشد و نمو پیدا می کند و در این آشفته بازار، به تدریج این گروه خود تبدیل به گروه اول می شوند. به طور خلاصه می توان گفت تأمین مسکن از یک نیاز شروع شده و در بعد اجتماعی تثبیت می شود و در بعد اقتصادی معامله می گردد. اما تجربه ثابت کرده در حوزه ای که دولت نقش تدوین برنامه و هماهنگ کننده و نظارتی را داشته بیش از مجری و پیمانکار بودنش، مفید واقع شده و ضمن ارتقای بخش خصوصی باعث رشد اعتماد این بخش هم شده است. دلیل عمده انتظار از دولت به منظور دخالت در حوزه مسکن در شرایط کنونی، این مهم می تواند باشد که مسکن رفته رفته تبدیل به یک کالای تجاری استراتژیک شده است؛ لذا می طلبد دولت و حتی مجلس با اعمال سیاست ها و قوانینی بتوانند این کالا را از گرداب رکود نجات داده و به سرمنزل مقصود برسانند. ولی گاهی بعضی از این سیاست گذاری ها نه تنها کمکی به تثبیت این جریان نمی کنند بلکه خود موجب آشفتگی هر چه بیشتر بازار مسکن می شود. در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، مجلس دولت را در ابعاد مختلف اجرایی موظف و مجاب نموده است تا نقش تأمین کننده و توزیع کننده و حتی برنامه ریزی تولید مصالح ساختمانی استاندارد و نهایتاً نقش مدیر پروژه تولید مسکن را در کشور ایفا نماید و این به معنی دولتی نمودن ساخت و تولید مسکن و اعمال چارچوب ها و قوانین دولتی در امر تولید و توسعه مسکن است که در عمل با موفقیت های چشمگیر و متعادل ساز در فرایند بازار مسکن همراه نبوده است. در این پیش نویس تصریح شده است: دولت به عنوان قانون گذار و نهاد ناظر بر حوزه املاک و مستغلات، جهت تقویت و ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن عمل می نماید. اما مجلس در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن تصریح می نماید به منظور هماهنگی، پیگیری تأمین نهاده های موردنیاز تولید و عرضه مسکن از جمله زمین، مصالح ساختمانی، خدمات زیربنایی و روبنایی مجوزها و عوارض مربوطه، بسترسازی و تسهیل جریان تحقق مفاد این قانون در هر استان شورای مسکن استان تشکیل گردد و نقش دولت را در مدیریت پروژه تولید مسکن، پررنگ تر می کند. به نظر می رسد درصورتی که دولت به استناد همین قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب مجلس که در بخش هایی از آن دولت را موظف به استفاده از ظرفیت های بخش خصوصی در امر سرمایه گذاری و تولید مسکن و حتی جذب سرمایه از خارج از کشور می کند، بتواند دستورالعمل های دقیقی تدوین و نقش حمایتی و نظارتی خود را به طور صحیح اعمال نماید در این صورت می توان شاهد خروج دولت به عنوان پیمانکار تولید مسکن بود؛ و نیز چنانچه با تدوین دستورالعملی سازندگان و سرمایه گذاران را در چارچوب قوانین مالی و اقتصادی مشخص و تعریف شده ازجمله تعیین صلاحیت و ارزیابی توان اجرایی آنان تعریف نموده و حتی سود سرمایه گذاری آنان را تضمین کند باعث حذف سوداگری در این حوزه شده و باعث ارتقای ساخت وساز از لحاظ کمی و کیفی آن نیز خواهد شد. در این صورت است که مصرف کننده به نیاز خود می رسد و سرمایه گذار نیز در فرایند تدوین شده ای به سود سرمایه خود امیدوار خواهد شد. با تدوین این استراتژی دولت می تواند نسبت به حذف عوامل غیرمتخصص در فرایند ساخت وساز چه در حوزه فنی و اجرایی و چه در حوزه سرمایه گذاری در این بخش اقدام کند. تحلیلگر و کارشناس اقتصاد مسکن